NAVIGANDO NEL MERCATO IMMOBILIARE.

Scritto il alle 07:28 da icebergfinanza

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Ieri la NAR National Association of Realtors ha rilasciato il suo consueto REPORT relativo alle vendite delle abitazioni esistenti.

Lawrence Yun, economista principale del NAR, colei che istituzionalmente ha il compito dopo ogni rilascio dei dati di infondere fiducia al mercato immobiliare ha detto che malgrado il mercato le " rotture provvisorie di ipoteca" le vendite domestiche probabilmente stavano aumentando nonostante l’assenza di immissione di liquidità ipotecaria dei due mesi scorsi, in sintesi nonostante la stretta del credito, ovvero la quasi totale scomparsa dell’accesso all’ipoteca "subprime". Alcuni compratori con il contratto già firmato si sono ritirati quando le domande di mutuo non sono andate a buon fine mentre altri potenziali compratori stanno aspettando semplicemente una stabilizzazione del mercato. 

" Il rialzo delle vendite e dei prezzi nella regione  nordest su  base ragionevolmente costante nei mesi recenti è promettente perchè questa è stata la prima regione che ha subito le vendite e la debolezza dei prezzi da quando il ciclo si è invertito.  Ora, sembra che sia la prima regione da arrampicarsi indietro, indicando che altre regioni potrebbero seguire un percorso simile."

Potrebbe, sembrerebbe,chissà!

Prezzi in costante ed inesorabile discesa, tassi sostanzialmente fermi ( ma qui si dovrebbero vedere gli effetti di quelli accreditamenti "subprime" che ancora nonostante tutto circolano ancora ) ed inventari di abitazioni invendute che aumentano  in maniera considerevole rappresentando un orizzonte di 9.6 mesi alle vendite correnti per poter smaltire le scorte. Naturalmente l’inventario di giugno è stato rivisto al rialzo, cosa naturale viste le continue " foreclosure" e i fallimenti personali in corso.

Traducendo il tutto secondo logica un sempre più alto numero di case invendute per lungo tempo equivale ad un inevitabile discesa futura dei prezzi, a meno che il mondo immobiliare non stia eludendo la legge della gravità.

Se proseguite leggendo alcune precisazioni in fondo al report vi troverete la seguente indicazione:

Existing-home sales, which include single-family, townhomes, condominiums and co-ops, are based on transaction closings.  This differs from the U.S. Census Bureau’s series on new single-family home sales, which are based on contracts or the acceptance of a deposit. 

Because of these differences, it is not uncommon for each series to move in different directions in the same month.  In addition, existing-home sales, which generally account for 85 percent of total home sales, are based on a much larger sample – nearly 40 percent of multiple listing service data each month – and typically are not subject to large prior-month revisions.

In sintesi i dati sono basati sulla chiusura delle transazioni, ovvero sulla firma definitiva dell’atto di compravendita, a differenza delle nuove abitazioni che vengono rilevate con i preliminari di acquisto dietro accettazione di un acconto.

Forse ai più questo particolare sarà sfuggito ma non vi è dubbio che questi contratti in fase di preliminare possono essere stati sottoscritti anche alcuni mesi fà, come spesso avviene per quanto riguarda le abitazioni esistenti, e ciò presuppone l’impegno che è avvenuto in un momento nel quale la stretta sul credito non era ancora in corso e tantomeno il credit crunch del mese scorso.

Ovviamente per quanto riguarda le nuove abitazioni, a seconda dei tempi di realizzazione i contratti possono risalire anche al 2005/2006 e questo spiega i numerosi annullamenti visto che tante famiglie hanno sottoscritto dei preliminari ai prezzi massimi del periodo ed ora devono in taluni casi far fronte a licenziamenti, riduzione del potere di acquisto, stretta del credito e mancanza di fonti alternative di risistemazione e rifinanziamento.

Per concludere cerchiamo se possibile di analizzare i dati che il mercato quotidianamente ci fornisce anche sulla base di un sano realismo e cerchiamo di non farci prendere dall’entusiasmo o dalla speranza di un dato che nasconde mille risvolti.

Le dinamiche recessive di un mercato immobiliare richiedono normalmente molti anni, in quanto ogni movimento segue una sua logica, come ad esempio nella tendenza dei prezzi la riluttanza a vendere ad un prezzo minore da parte dei proprietari anche se minimo, in quanto esiste sempre la variabile della speranza. Stesso discorso riguarda i costruttori i quali portano a termine le opere iniziate e magari ne incominciano altre sempre con la speranza di una ripresa del mercato.

Lo sconto del 18 % offerto dalla Home Depot per la vendita ai fondi di investimento della sua divisione relativa ai materiali edili è una testimonianza della tendenza in atto.

In fondo il mercato ha la memoria corta, dimentica spesso e volentieri tutto ciò che disturba, dimentica le dinamiche e tende a scontare spesso in ritardo la fine di un ciclo.

Oggi analisti, economisti ed attori del mercato si affollano a ricordare che in fondo tutto ciò era prevedibile, che i loro disclaimer erano reali, che chissà in fondo doveva andare così, è stato un insieme di fattori irripetibili. E tutti avevano previsto tutto!

Noi su questo veliero abbiamo solcato spesso i mari infiniti del realismo e sino ad ora ogni avvenimento ci ha dato ragione!

Un diario di bordo, dove ogni avvistamento, ogni analisi stà a testimoniare ciò che pochi avevano compreso, "messaggi in bottiglia" e "segnali di fumo" che non ci hanno trovati impreparati.

Ma in fondo, potrebbe, sembrerebbe, chissà!

 

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14 commenti Commenta
utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 09:04

Ciao Andrea volevo muoverti una critica ad una tua frase : Dopo quello che è successo in questi mesi, dopo il notevole credit crunch, se i dati futuri occupazione, PIL, produzione, ISM e fiducia dei consumatori non evidenzieranno un peggioramento della crescita economica, allora i miei dubbi rispetto alla validità di tali dati diventeranno realtà! Dati approssimativi che non tengono conto delle variabili di questi ultimi mesi.

Se si accettano solo i dati che si vogliono , beh forse non siamo poi così tanto obiettivi .
Ritengo giusto il discorso delle revisioni , degli errori “di tolleranza” e di accettare i dati con prudenza fino alla definitiva conferma ma come ho precedentemente ribadito in passato , se non accettiamo i dati che ci vengono forniti allora tanto vale parlare di patate !

Pensarla così : … il dato di ieri si accetta perchè in calo mentre l’ altro non si accetta perchè contrario alle nostre previsioni …. non mi pare giusto !

Io nonostante la critica la penso come te , ma voglio cercare di essere sempre obiettivo (nel possibile ) e so che anche te lo sei !

I 2 dati famosi si riferivano al periodo prima della bufera e penso che anche nelle più grandi recessioni non siano mancati dati di rimbalzo, ma bisogna considerare che il quadro di fondo rimane molto ma molto preoccupante .

Spero che non mi odierai per questo commento , ti faccio i miei consueti complimenti per i tuoi interventi e anche se non sembra ,continuo a pensarla come te !

Avanti tutta !
Ciao
By Fabio

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 09:38

La ciurma rumoreggia…..
Capitano tieni salda la barra e continua ad indicarci la via.

Ciao
Mario

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 10:02

^_^

Tranquilli niente ammutinamento , ma come in ogni viaggio ci sono sempre i rompic…….i (tipo me !) .
Ma sono convinto che questa settimana darà ragione al capitano !

Ma ormai penso sia chiaro che la tua ciurma ti seguirà verso qualunque sorte .

Ciao Andrea , ciao anche a te Mario !
By Fabio

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 11:22

Capitano o mio capitano…

con questo inizio provo a commentare questo splendido post e a toccare 3 “spunti” di vista

Moral hazard e la scelta obbligata delle Banche Centrali
Se un investimento e’a rischio se e’speculativo e’ logico che si debba mettere su un piatto della bilancia il rischio, ma si ritorna al paradosso del prestito… se non riesco a pagare un debito di 10.000 euro alla banca il problema e’mio ma se riesco a fare un debito di enormi dimensioni tali da mettere in crisi la banca stessa in caso di mancato rimborso allora il problema si sposta sulle spalle della banca, ed il mio problema diventa secondario, cosi’ credo che abbiano ragionato in tanti, giocando in grande tanto da far diventare un problema del sistema e se qualcuno (leggi Banche Centrali) non interverra’ tanto peggio per tutti, se la scelta era obbligata come fare ad evitare che si ripeta la stessa situazione ?

Modelli e comportamenti simile
Ma oltre alla questione morale, che resta sempre alla base, vorrei far riflettere anche sull’utilizzo di modelli matematici, che hanno a mio avviso amplificato il problema, o meglio sul fatto che oggi vi siano comportamenti collettivi basati su segnali univoci ed uguali per tutti, es. rottura media mobile, che portano tutti alle medesime azioni. Perche’in realta’ oggi gli operatori non vogliono fare exploit o andare controcorrente vogliono semplicemente copiare il mercato…fare quello che fanno tutti…per cui il mercato che dovrebbe essere una moltitudine di operatori in realta’ si comporta come un unico individuo soggiogato da un unico modello di valutazione operativa, che funge da un unico cervello e decide cosa fare…ed ecco allora che la fragilita’ aumenta ulteriormente per uniformita’di comportamenti.

E’per caso un male l’assestamento dopo la crescita ?
Non esiste poi solo la conformita’di comportamenti ma anche quella di analisi, ho parlato in questi giorni per caso con varie persone, promotori, gestori di asset management privati ed ho provato a fare il mio piccolo questionario personale e credo proprio che la natura umana sempre accecata dal guadagno non riesca a capire che forse in economia come anche in natura vi sono delle stagioni e dopo l’estate, prima o poi arrivano autunno ed inverno e dopo anni di estati torride…stiamo entrando nell’inverno, nulla di male ma non aspettiamoci stoltamente che seminando ora mieteremo grano in Gennaio, forse oggi e’il momento di riportare il fieno in cascina e prepararsi per l’inverno, ma continuiamo a metterci gli short e andare in spiaggia…e’forse sbagliato pensare che dopo la crescita vi sia un assestamento dopo tutto gli alberi non crescono all’infinito.

Capitano o mio capitano continua a far si che questo post sia un luogo di libero scambio di idee libere…

Saluti e complimenti come sempre

Massimo

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 12:20

Caro Andrea,
premetto che condivido la tua visione negativa sul futuro dell’economia mondiale e dei mercati finanziari. Cerco però ogni tanto di esaminare la situazione con distacco ed obiettività. Ho davanti agli occhi i dati relativi alle vendite di abitazioni esistenti pubblicato ieri dalla NAR. Il trend é chiaro: il numero di abitazioni vendute scende e gli inventari di abitazioni invendute salgono drammaticamente. Ma i prezzi non scendono! Sia il valore mediano (USD 228900) che la media (USD 276000) sono ancora superiori ai valori del 2006 (USD 221900 e USD 268200). Da più di un’anno parliamo di crollo del mercato immobiliare ma fino a quando i prezzi resteranno costanti, i danni all’economia reale causati dal fenomeno subprime saranno limitati e facilmente assorbibili dal settore finanziario. Le Borse offrono spesso un’ottima interpretazione della situazione. L’S&P500 ha perso solo il 5% dal massimo di metà luglio e sale nel 2007 del 3.42% malgrado il crollo dei titoli bancari e di quelli legati al settore delle costruzioni.
Michele

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 14:55

Ecco i dati secondo l’indice Shiller.
I prezi delle case sono scesi y/y del 3,2% nel secondo trimestre di quest’anno.Rappresenta il 2° calo piu’ importante da qui a 20 anni.
E’ un calo notevole a cui probabilmente ne seguira’ un altro anche nel 3° trimestre(secondo gli esperti)
Un saluto Stefano

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 15:06

X Michele
Riguardo ai prezzi … per me non c’ è speranza :

Proprio adesso su yahoo finance si trova questo articolo :

S&P Says Housing Prices Fell by Steepest Rate Since Its Index Was Started in 1987

NEW YORK (AP) — U.S. home prices fell 3.2 percent in the second quarter, the steepest rate of decline since Standard & Poor’s began its nationwide housing index in 1987, the group said Tuesday.

The decline in home prices around the nation shows no evidence of a market recovery anytime soon.

Sta di fatto che non aumentano più e il trend è totalmente cambiato , con tutte queste case invendute dubito che i prezzi si assesteranno … la discesa a parer mio , è ancora agli inizii ! L’ impatto dei subprime è ancora sconosciuto ed è ancora presto per dire se “sia riassorbibile”
(cosa che potrebbe proprio non verificarsi)

L’ unica roccia sui cui l’ america trova ancora appoggio è l’ occupazione ma non so per quanto ancora reggerà .

Per me si sottovaluta anche il fattore psicologico :

Quando la paura di non vedere un minimo nei prezzi prenderà piede allora gli operatori cominceranno a tagliare i prezzi senza badare più alle perdite pur di salvare il salvabile e questa volta la fed non potrà agire direttamente e sicuramente non in maniera immediata e efficace .

Questo è quello che penso io , il mio più buon consiglio è : ragiona con la tua testa ^_^ !

By Fabio

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 15:08

Bravo Stefano mi hai preceduto ! ^_^

Meglio che torni a pelar patate … sottocoperta ! :D

Ciao a tutti !
By Fabio

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 16:11

In effetti, sembra propio che i nodi stiano arrivando al pettine… le recessioni immobiliari si muovono lentamente, ma quando partono non le ferma più nessuno, per anni…
Siccome laggiù hanno collegato le capacità di spesa (consumer spending, 70% del pil !) in gran parte al valore delle proprie case ed al ricavo tratto dall’azionariato, è inevitabile che assisteremo ad una recessione pluriennale (minimo 5 anni).

Sarà meglio chiamarla col nome più appropriato: Grande Depressione del 21mo secolo.

In più temo che tutto ciò si salderà con il big crunch energetico previsto entro il 2010, a meno che il calo repentino dei consumi non lo allontani di qualche anno (ma le crisi internazionali,rese più gravi e profonde dalla crisi economica planetaria, possono avvicinarlo).

saluti
Pierluigi

utente anonimo
Scritto il 28 agosto 2007 at 17:06

Stavo riflettendo su cio’ che potra’ rappresentare il dato sulla flessione delle case.La semplice percentuale puo’ significare poco di per se’ stessa, ma e’ un valore immane in termini numerici.Viene ad essere minacciato non solo il sogno americano di avere una casa di proprieta’ ; questo puo’ rappresentare in termini psicologici un ripiegamento su se’ stessi in versione globalizzata.Poi noi abitiamo in case,lavoriamo in uffici e fabbriche ,etc quindi il mercato immobiliare si riprendera’ da questa “finanziarizzazione estrema del mattone”.Se proseguira’,e temo che proseguira’,avra’ i connotati di una crisi sistemica non paragonabile a quella di qualche mercato finanziario o di qualche materia prima.Quindi raggiungo Fabio a pelar patate e fare scongiuri. Saluti a tutti Stefano
Complimenti scontati ad Andrea

Scritto il 28 agosto 2007 at 21:40

Cercherò di rispondere a tutti in breve!
Caro Fabio, i miei dubbi non sono rivolti alla verità di questi dati, ma alla loro validità che come spesso accadde vengono rilasciati in prima istanza e presi talvolta come oro colato, vedi ad esempio gli ultimi dati relativi al mercato immobiliare. Poche o nessuna attenta analisi da parte della maggior parte degli attori di mercato! Se la fiducia dei consumatori fosse salita le opzioni erano due: il metodo di analisi non è efficiente oppure forse comunicare fiducia può ristabilire fiducia.
La realtà viene vissuta nel quotidiano e talvolta tali non sempre la rispecchiano!
Se poi vogliamo andare a fondo sul tuto discorso di mettere in dubbio o no, alcune informazioni date ai mercati, allora si stiamo parlando di patate. Gli scandali delle stock option, le falsificazioni dei bilanci o manomissioni come meglio credi da parte di colossi americani, per non parlare di insider trading o altro testimoniano che talvolta il mercato è un campo di patate.
La revisione storica talvolta racconta che anche le istituzioni usano alcuni canali di informazione per “pilotare” le grandi masse.
Quindi avanti con fiducia, ma analisi e obiettività.

Per quanto riguarda Massimo, complimenti per le tue osservazioni.
Non siamo in grado di pesare quanto abbia influito l’irrazionalità umana o quanto l’azzardo morale da parte della speculazione in genere, ma non vi è dubbio che la Storia si ripete inesorabile e sapere che qualcuno per dovere istituzionale ti aiuta è un salvagente notevole.
Per quanto riguarda l’uniformità dei comportamenti, argomento che insieme abbiamo già visto come nel caso dei modelli matematici degli hedge fund hai fatto luce su una delle potenziali falle di un sistema che molti sino a poco fà ritenevano infallibile. Mettiamo caso che oggi tutti gli hedge fund contemporaneamente shortino il mercato, quale sarebbe il destino delle Borse? In fondo l’analisi tecnica cerca di prevedere i punti di svolta passati o futuri attraverso la lettura dei comportamenti collettivi di mercato. Per quanto riguarda la paura del cambiamento, è quello che ho riscontrato anch’io parlando con alcuni gestori o operatori secondo i quali questa è una nuova era, ma in fondo tutti vedono la svolta dietro l’angolo, solo che sperano che avvenga il più tardi possibile per mettere a segno gli ultimi colpi. Ciò contribuisce a creare quell’illusione che rifiuta la realtà anche se in cuor suo la intuisce. La natura ha le sue stagioni ed è maestra di Vita. Continua cosi Massimo a stimolare il nostro cammino. Ci conto!

Caro Michele per quanto riguarda il crollo del mercato immobiliare non penso che vi siano dubbi, forse l’unico dubbio stà nell’interpretarlo come una recessione o forse una depressione. Stefano e Fabio ti hanno segnalato la realtà dell’indice Case.Shiller che ti ricordo potendo visionare alcuni precedenti post sull’argomento.

http://icebergfinanza.splinder.com/post/12914257/S%26PCase-Shiller%C2%AE+Home+Price+I

http://icebergfinanza.splinder.com/post/12837070/LA+SINDROME+DI+PETER+PAN+E+IL+

Il primo riferimento all’indice Case SHiller risale ad alcuni mesi fà e la tendenza è inesorabile!

Per quanto riguarda la Grande Depressione di Pierluigi speriamo solo che ciò non avvenga in quanto secondo la mia visione come sempre saranno gli ultimi a rimetterci e forse in questi ci siamo pure noi!

Concludendo con Stefano non vi è dubbio che la casa è l’investimento principe, il sogno di ogni uomo e che quindi prima o poi ogni mercato immobiliare ritrova la via della rinascita, ma le dinamiche restano quelle, lentamente ed inesorabilmente fanno il loro corso e in questo caso sembrerebbe molto di più di una correzione profonda.

A proposito, se mi permettete una battuta, tutti fuori in coperta e lasciate perdere le patate in quanto da oggi in poi per i prossimi due mesi avremo bisogno di ogni visione, di tutte le vedette disponibili, perchè gli iceberg aumenteranno inesorabilmente!

Continua a colpirmi in particolar modo in numero elevato e continuo delle richieste di liquidità da parte degli attori di mercato in crisi, colpisce inoltre l’elevato numero di utilizzo dei conduits o SIV che provocano sismi intervallati da scosse di assestamento.

Se avete seguito le minute della FED non vi è dubbio che il fantasma che si profila all’orizzonte per l’Economia Americana potrebbe assumere le sembianze di una “STAGFLAZIONE”

Ciao Andrea

utente anonimo
Scritto il 29 agosto 2007 at 10:03

A tutti da Michele…
Accetto tutte le vostre critiche ed osservazioni ma vi invito lo stesso riflettere con calma sui dati reali. Esaminate nel dettaglio la tabella dell’S&P Case / Shiller Index (la potete scaricare sul sito della S&P). Gli indici delle varie regioni e il riassunto nazionale sono calcolati con base 100 nel gennaio del 2000. Ora l’indice nazionale e circa a 200, in ribasso del 3.2% rispetto ad un’anno fà. Pensate proprio che se qualcuno ha visto raddoppiare il valore della propria casa in 7 anni si lascia oggi impressionare da un calo del 3.2%? Siete sicuri che per questa ragione i consumi diminuiranno ed il sistema creditizio crollerà come un castello di carte? L’America ha una bolla speculativa da assorbire ma da qui a parlare di recessione sicura e crollo delle Borse c’é ancora un certo cammino da percorrere. Non leggete solo i commenti di Shiller, Roubini, Shilling e Faber ma provate a pensare se la situazione ha una via d’uscita che non passi solo da una recessione o una depressione.
Michele

Scritto il 29 agosto 2007 at 10:09

Ciao Michele!
Le mie non sono critiche e la scelta di leggere i pareri e le “visioni” di alcuni economisti ed analisti, in fondo non sono altro che un aggiornamento continuo alla mia “visione” di fondo. Devi ammettere che sino ad ora i fatti mi danno, ci danno ragione e nessuno si augura una recessione o depressione che sia! Certo che se il mercato vive di illusioni e di speranze è libero di farlo, ma io preferisco il mare del realismo e non credo di aver mai sostenuto delle tesi senza approfondite analisi, solo sulla base di semplici presupposti.
Ciao e grazie della provocazione!
Andrea

utente anonimo
Scritto il 29 agosto 2007 at 10:27

Caro Andrea, condivido le tue analisi che sono fondate e ben documentate. È solo che io ho fiducia nella natura umana e nella capacità dei sistemi di evitare le catastrofi e trovare delle soluzioni. Anche a mé sembra che stiamo andando a cozzare contro un’iceberg. Lavoro però da 24 anni nel settore finanziario ed ho vissuto molte crisi. Tutte si sono col tempo risolte positivamente e spero che anche questa volta eviteremo un crollo del sistema.
Continuerò a leggere nel futuro il tuo blog giocando di tanto in tanto il ruolo dell’avvocato del diavolo non con l’obiettivo di provocare ma con quello di aiutare ad essere sicuri che la rotta é giusta.
Un caro saluto
Michele

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