LA SINDROME DI PETER PAN E IL MERCATO IMMOBILIARE!

Il termine sindrome di Peter Pan si  usa spesso per simbolizzare la voglia di rimanere bambini, la paura di entrare in una realtà che si considera ostile, un mondo che non vorresti esistesse.

Si tratta sostanzialmente di un rinvio nell’assunzione di responsabilità, la paura di scoprire la vera realtà delle cose.  Se la realtà non piace, non si affronta ma si sogna un mondo diverso, migliore!

In fondo che male c’è nel sognare come Peter Pan, l’Isola che non c’è!

Alla National Association of Realtors naturalmente la tendenza a dipingere di blu intenso i cieli infinti del mercato immobiliare è di casa. La capo economista Lawrence Yun sostiene che se i costruttori fossero più disciplinati riducendo i loro progetti di avviare nuovi cantieri, allora l’inventario generale delle abitazioni invendute incomincerebbe a diminuire!

Se come abbiamo detto più volte le nuove abitazioni costituiscono solo il 15 % del mercato immobiliare credo che gli inventari eccedenti di nuove costruzioni siano una piccola parte dell’inventario totale.

 In_un’analisi_pubblicata_sul_sito_della_NAR, la Yun rileva come in fondo ora gli eventuali compratori potrebbero gradire i prezzi “freddi” dell’estate e i  prezzi in discesa continua, potrebbero indurre i compratori ad attendere tempi migliori, come nelle deflazioni economiche da manuale.

Gli aumenti nell’occupazione, i maggiori redditi e “le forze potenti” della ricchezza oltre agli affitti in continuo aumento solleveranno inevitabilmente la richiesta di nuove abitazioni. Gli alti profitti delle imprese hanno fatto salire il mercato azionario registrando una maggiore ricchezza nelle famiglie.

Tuttavia le vendite stanno cadendo nonostante tassi “ragionevolmente” stabili. Ma questo non significa nulla e non ci dovrebbero essere altre sorprese dal settore “subprime” in quanto tutti gli effetti negativi sono già presenti sul mercato e anche se ci saranno più pignoramenti e insolvenze queste sono già previste. Non prevediamo ulteriori notizie negative dal mercato immobiliare.

Questa è proprio l’ Isola che non c’è, e pensare che siamo solo all’inizio di una improvvisa accelerazione del crollo immobiliare.

Se date un’occhiata inoltre al grafici in fondo all’analisi vi troverete un oceano di ottimismo.

La Mortgage Bankers Associations per mezzo del suo economista principale Douglas Duncan, come abbiamo già visto ha espresso lo stesso concetto della sindrome di Peter Pan:

“La gran parte del paese non è in questa situazione, la gran parte del mercato immobiliare è sana, molto sana. Senza la California, la Florida, l’Arizona e il Nevada i pignoramenti sarebbero scesi!  Per i pignoramenti totali inoltre l’8,7 % di tutte le ipoteche sono da imputarsi all’Ohio all’Indiana ed al Michigan che rappresentano il 19,9 % di tutti i pignoramenti del paese e il 15 % di tutti i pignoramenti avvertiti dall’inizio dell’anno.

Senza questi tre dichiara Duncan, la parte dei prestiti nei pignoramenti negli Stati Uniti sarebbe 1.12% sotto 1.19% la media degli ultimi 10 anni.

Che percentuale della popolazione degli Stati Uniti vive la California, Florida, nel Nevada, in Arizona, nell’Ohio, nel Michigan ed in Indiana?

O bella è semplice basta togliere all’America ben 90 milioni di abitanti, ovvero coloro che abitano negli stati appena menzionati e come per magia avremmo il miracolo economico!

Come per magia sparirebbe ogni recessione immobiliare, nessun pignoramento, nessun fallimento, basta solo far sparire un pezzo di America e i problemi sono risolti.

Secondo un’intervista a Bloomberg_.com il tesoriere di Freddie Mac Bitsberger ha detto che il crollo dei mutui subprime è severo, ma contenuto a soli sette stati americani.

Qui sotto nel grafico troverete una fedele simpatica ricostruzione apparsa sul sito di  MINYANVILLE

Se prendiamo ad esempio la sola California, ovvero lo stato americano più popolato con circa 36.457.000 abitanti su un totale di 302.milioni  secondo_i_dati_ufficiali_del_CENSUS_BUREAU, alcune contee hanno visto un aumento dei pignoramenti dal 900 al 2000 % con un valore totale di 2,8 miliardi di dollari solo nel mese di maggio.

Non da ultima la Federal Reserve, la quale nel suo proverbiale compito istituzionale di incoraggiamento ai mercati ha sempre sostenuto sino a poco tempo fa che il mercato si stava stabilizzando, non notando alcun segnale di contagio all’economia nel suo insieme.

Bisogna ricordare che non tutti gli attori del mercato fuggono dalla realtà, come ad esempio i costruttori, che nelle loro interviste e nelle comunicazioni dei relativi bilanci e previsioni ai mercati talvolta sono di un realismo assoluto.

Potrei continuare all’infinito ma preferisco cercare di scoprire invece l’Isola esistente, la realtà effettiva di questo mercato immobiliare, che mese dopo mese mette in mostra una dinamica sempre più negativa.

Non ripeterò cifre e percentuali relative agli ultimi dati rilasciati dai vari organi preposti, ma voglio fare solo alcune riflessioni sulle dinamiche evidenziate.

Revisioni, revisioni e ancora revisioni sostanzialmente al ribasso! Come ho sostenuto in passato le revisioni variano in maniera significativa ogni dato del mese precedente talvolta del 16 % in questo caso del 5,2 % , nel caso delle nuove abitazioni.

Inoltre il US_CENSUS_BUREAU non tiene conto degli annullamenti, ovvero di coloro che non firmano il rogito, ma chiedono di rivedere o di annullare il compromesso di vendita e considerando che gli annullamenti sono a livelli record, credo che gli inventari siano molto più alti di quanto dichiarato.

Inventario domestico attuale

	.
LA MAGGIOR PARTE DELLA STATISTICA RECENTE:	4,431,000
GRADO:	D
PERIODO COPERTO:	Maggio 2007
Data liberata:	06/25/07
Rilascio seguente:	07/25/07

	05/07	04/07	03/07	05/06
Inventario (000s)	4,431	4,220	3,806	3,589
% del cambiamento	–	5.0%	16.4%	23.5%
Mesi di rifornimento	8.9	8.4	7.4	6.4
% del cambiamento	–	6.0%	20.3%	39.1%
Fonte: Associazione nazionale dei Realtors

Gli inventari sono alla base delle decisioni dei costruttori e dei prestatori d’ipoteca i quali fanno grande affidamento su queste statistiche. L’inventario è un indicatore eccellente della domanda di alloggi e un suo cambiamento nella dinamica è un indicatore anticipatore della tendenza di mercato.

 

Secondo l’indice S&P/Case Shiller i prezzi medi delle abitazioni sono scesi per il 17° mese consecutivo con un rallentamento in tutti gli stati. L’indice che copre 10 città degli Stati Uniti è caduto del 2,7% con il declino più pronunciato dal 1991. L’inventario registra un’eccedenza del 38 %.

Secondo Gary Shilling presidente di una società di analisi e ricerca, esiste un “normale” ritardo di circa 18/24 mesi tra il picco delle vendite immobiliari e quello dei prezzi. Secondo Shilling la vetta delle vendite è stata raggiunta nel settembre 2005, quindi ora dovremo essere prossimi ad un crollo dei prezzi. Ovviamente in una “deflazione immobiliare” se i compratori attendono prezzi in discesa per portare a termine l’affare non è detto che i venditori siano disponibili da subito a rivedere il loro prezzo di vendita, quindi solitamente la fase di crollo delle vendite coincide con una certa riluttanza ad abbassare il prezzo della propria abitazione.

Ciò ovviamente vale molto meno per quanto riguarda il carattere speculativo di un investimento immobiliare.

Riassumendo brevemente le vendite di ogni tipologia abitativa sono in costante discesa, i prezzi medi sono all’inizio di un possibile crollo,l’inventario non è smaltibile a meno che non si smetta di costruire o aprire altri cantieri e il mercato stà avvicinandosi al probabile picco della stagione, tenendo conto che marzo è solitamente il mese migliore per la vendita di nuove abitazioni e che i mesi estivi segnano la fine di ogni possibile ripresa per quanto piccola sia.

Permessi o avvii di nuovi cantieri ormai non fanno più testo.

A dimenticavo un piccolo particolare. Secondo Bill Gross della  PIMCO, la crisi di ipoteca del subprime che stà attraversando i mercati finanziari, dopo la quasi liquidazione dei due hedge fund di proprietà Bear Stearns Cos, non sara un evento isolato e “il_contagio” si spargerà al resto dell’economia.

L’ombra sinistra di Greenspan si allunga sui mercati globali attraverso le parole di Bill Gross il quale richiama l’eventualità di una riduzione dei tassi, come assicurazione contro un crollo dell’economia.

Chissà forse tutta questa nuova liquidità ci riporterà alle origini del Diluvio Universale!

 

 

Per quanto riguarda invece le abitazioni esistenti, un’analisi approfondita evidenzia che gl inventari sono a livelli record con un aumento del 5 % che portano i tempi medi di vendita di una unità a circa 8/9 mesi con un dato che ricorda l’estremità del precedente crollo degli anni ’90.