ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: ……a noi non succederà mai!?

Scritto il alle 07:17 da icebergfinanza

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Dopo un’ interminabile sequenza che ha portato i tassi americani dall’ 1 %  al 5,25 %, la BCE unica istituzione che quasi da sempre ha dichiarato un “inflation targeting ” e che ha come obiettivo primario quello della stabilità dei prezzi, ha in serbo un ulteriore aumento per il mese di Giugno che porterebbe la manovra totale ad un raddoppio effettivo dei tassi dal 2% al 4% con possibili ulteriori incrementi entro la fine dell’anno.

Ora la domanda che si pone è la seguente: la dinamica che ha portato il mercato immobiliare americano in recessione, e badate bene, non correzione, non contrazione, e men che meno stabilizzazione, può verificarsi un domani anche in Europa e particolarmente nella nostra Italia, è un fenomeno tipico solo americano o …….a noi non succederà mai?!

Andiamo per un istante all’origine di questo boom mondiale del settore immobiliare che per caratteristiche e dinamiche, è diffuso a macchia di leopardo in ogni angolo del pianeta, fatta eccezione per alcune realtà.
L’enorme liquidità immessa nel mercato dalle banche centrali in questi anni, unitamente alla crisi dei mercati finanziari ha indotto la crescita esponenziale del settore immobiliare, in quanto gli investimenti si sono diretti prevalentemente verso un’unica asset class, facendo esplodere una vera e propria corsa all’oro sia di natura prettamente speculativa che fisiologica ovvero determinata dalla necessità di avere un’abitazione in cui vivere.

Immobili che vedono lievitare il proprio valore tramite rapide operazioni, con passaggi di proprietà talvolta tra le stesse società immobiliari ed attori del mercato che realizzano operazioni di facciata atte ad incrementare virtualmente il valore degli immobili in portafoglio.
Operazioni  talvolta prevalentemente messe in atto tramite l’utilizzo della leva finanziaria, con la realizzazione di utili e plusvalenze che presuppongono un andamento esponenziale nelle valutazioni.

Non vi è dubbio che la dinamica di crescita di ogni asset class deve costantemente fare i conti con l’opera di disturbo messa in atto dalla speculazione, con la conseguenza che ogni crescita irrazionale difficilmente si sgonfia senza esplodere.
In queste operazioni, spesso passano di mano immobili soggetti ad aumenti giustificati, con il premio che si paga per ottenere un immobile che troppi attori richiedono contemporaneamente.

Le vicende del capitalismo italiano di questi ultimi anni sono ricche di figure di novelli geni finanziari, la cui fama ha contribuito a creare una nuova casta del capitalismo, gli immobiliaristi, che partendo dal nulla hanno creato immense fortune “virtuali”.
La storia recente insegna che tali fortune sono state conseguite tramite alchimie finanziarie di breve respiro.

La mia domanda ora è la seguente: in che percentuale ha inciso il trading immobiliare sulla crescita irrazionale delle quotazioni in alcune aree del nostro paese e quali possono essere le conseguenze su bilanci aziendali e familiari di un’eventuale contrazione di un certo rilievo delle quotazioni immobiliari, tenendo presente che secondo l’ultima rilevazione, i prezzi medi delle nuove abitazioni in America sono scesi improvvisamente dell’ 11 % mese su mese subendo un vero e proprio crollo?

Se prendiamo ad esempio, gli ultimi dati Nomisma pubblicati su The Economist  le maggiori crescite in percentuale si sono registrate proprio in Europa con l’Irlanda a condurre il gruppo. I prezzi delle abitazioni sono saliti del 250 % ( al lordo dell’inflazione) in Irlanda, del 200 % in Inghilterra, del 170/180 % in Spagna, del 130/140 % in Francia e quasi del 100 % in Italia con una notevole diversificazione territoriale aggiungo io. Nel Mondo la classifica è guidata dall’Australia, seguono Stati Uniti e Canada con il Giappone che risente ancora oggi della grande crisi delle “Jusen” degli anni ’80.
 
Ormai  è evidente a chiunque, ciò che sta accadendo in America, paese nel quale in percentuale la crescita non è stata certo una delle maggiori del pianeta.
Ovviamente stiamo parlando di un paese dove le famiglie convivono con un indebitamento cronico e stratosferico, dove imperversava il fenomeno “subprime” ovvero la possibilità concessa dall’industria finanziaria derivata, di ottenere finanziamenti con formule a dir poco autolesioniste.
La concessione di credito in formule ibride, con deferimento della quota capitale, allentamento o omissione di garanzie reddituali o patrimoniali, fondate sul presupposto che la tendenza al rialzo dei prezzi immobiliari sia una tendenza infinita, hanno giocato un ruolo determinante nella crisi americana.

In Europa al momento abbiamo solamente i germogli di questo fenomeno finanziario, in quanto il fenomeno “subprime” esiste quasi esclusivamente in Inghilterra dove, secondo le statistiche, il volume non supera il 14 % del totale del mercato immobiliare europeo. Ovviamente quando una moda, una tendenza si manifesta in America, la patria delle invenzioni finanziarie l’onda si sposta progressivamente anche nelle altre realtà mondiali

Il buon senso dice che un debito, qualunque esso sia, viene assunto prima sulla base di una consapevolezza delle proprie disponibilità di reddito non solo nel breve ma anche nel lungo termine, poi concesso sulla base di precise garanzie reddituali e patrimoniali. Ciò non toglie che possano essere previste forme flessibili di rimborso del debito contratto, ma sempre nel rispetto di valutazioni che sono alla base di ogni ragionevole impegno finanziario.

Al momento il rialzo dei tassi e l’inflazione non sembrano rappresentare un pericolo tale da richiedere maggiore attenzione nelle dinamiche di rinegoziazione e consolidamento dei mutui ipotecari, ma ovviamente la diffusione percentualmente sensibile dei mutui a tasso variabile potrebbe provocare qualche serio problema nel breve/medio termine specialmente in caso di salita esponenziale dell’inflazione.
Certo è che l’ultimo aumento dei tassi in Inghilterrà testimonia che la dinamica di crescita della massa monetaria non accenna a diminuire e che a breve le richieste salariali oltre ad un ritorno di "fiamma" nei prezzi energetici incideranno in maniera significativa sull’aumento dei tassi in propensione.

Come detto in precedenza recentemente in Europa ed anche in Italia stanno diffondendosi sempre più le formule che consentono di estrarre valore dalla propria abitazione (MEW mortage equity withdrawals) finanziamenti concessi principalmente al di fuori del sistema bancario, che concedono la possibilità di finanziare i consumi o consolidare i propri debiti con percentuali significative sino al 100 %.

Non è raro ormai, anche nella nostra realtà vedere proliferare le proposte di mutui innovativi, in particolar modo da parte delle finanziarie del credito in funzione della rivalutazione degli immobili.
Particolarmente innovativi sono per il panorama italiano quei mutui che prevedono la possibilità di accedere a maggiore liquidità attraverso l’accensione di un mutuo su un immobile dove non grava nessuna ipoteca per finanziare altri consumi come avviene in America.
Formule che talvolta ripercorrono le orme del fenomeno "subprime".

Va detto che la possibilità di poter accedere a forme flessibili e innovative di accreditamento è un’ opportunità  importante per le famiglie italiane, ma come detto più volte in passato presuppone innanzitutto una consapevolezza del debito che si va a contrarre e  la sicurezza della fonte da cui si attinge questo credito.

In Italia sempre secondo dati Nomisma la solidità patrimoniale delle famiglie italiane è tra le più alte tra i paesi occidentali con un basso rapporto tra debito e ricchezza personale (ovviamente non considerando il debito statale) e il tasso di risparmio nonostante sia diminuito in maniera rilevante in questi ultimi ann, aumentando la propensione all’indebitamento resta pur sempre su livelli di eccellenza.

Quindi da questo punto di vista guardando al passato e forse al presente non si registrano particolari motivi di apprensione dal punto di vista di un possibile contagio “subprime” ma come spesso accade il passato non è garanzia per il futuro.

Secondo l’ultimo bollettino della BCE  in Italia, così come in Belgio e in Francia, i prezzi delle case nel 2006 sono rallentati, precisando che il tasso di crescita dei prezzi degli immobili dell’aerea euro è stato del 6,4 % rispetto al 7,9 % del 2005.
La domanda di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, sostiene il bollettino, si è ridotta notevolmente nel primo trimestre dell’anno con un – 28% rispetto al –10% di gennaio.
Secondo la BCE ciò è dovuto al brusco deterioramento delle valutazioni prospettive del mercato degli immobili residenziali.
Inoltre sempre secondo lo stesso bollettino si nota un notevole rallentamento nello sviluppo del credito alle famiglie per l’acquisto di abitazioni caduto ad un tasso annuale del l’ 8,9% in marzo e del 10 % rispetto alla fine dello scorso anno.

Ovviamente tale dinamica secondo il sottoscritto è notevolmente influenzata dalle prospettive di rialzo dei tassi e dalla crescita del reddito disponibile delle famiglie che è rimasta nettamente, ripeto nettamente sotto il tasso di incremento degli immobili nell’area euro.

Non vi è dubbio che in alcune realtà italiane le valutazioni hanno pareggiato, se non addirittura superato talvolta i livelli di guardia anche in riferimento alle rivalutazioni del passato.

In particolare per quanto riguarda l’investimento funzionale alla locazione, dovrebbe registrare una diminuzione di interesse in quanto la percentuale di guadagno che si ottiene confrontando il canone annuo di locazione con il valore di mercato della casa sta contraendosi notevolmente se si considerano le spese di gestione, le tasse e i rendimenti di un titolo a breve termine qualsiasi.

Ciò significa che dopo anni di corsa al rialzo siamo ormai vicini al picco del ciclo immobiliare con l’incognita di come verranno smaltite in futuro le eventuali eccedenze nelle scorte di abitazioni invendute.

Se tralasciamo la dinamica “endogena” del mercato subprime, tanto abbiamo da imparare dalle recenti vicissitudini che si stanno susseguendo nella recessione del mercato immobiliare americano.

Non esiste nessuna certezza che in Europa e in Italia la situazione sia sotto controllo,  in considerazione che in proporzione il mercato europeo è salito in maniera considerevole rispetto a quello americano, sia in termini di quotazioni ma soprattutto nel numero di costruzioni.
E’ giusto ricordare che fare previsioni sul mercato immobiliare è estremamente difficile in quanto esistono innumerevoli fattori da considerare.

Ci tengo a precisare che per quanto riguarda le analisi sulle dinamiche dei valutazioni e delle tendenze esistono numerose fonti e istituti di ricerca che talvolta sono di proprietà delle stesse aziende di real estate, direttamente interessate all’andamento e ad analisi che trasmettano informazioni “positive”.

Ora in questa sede non vorrei riproporvi una serie interminabile di dati e percentuali di crescita già pubblicate da numerosi istituiti e fonti, ma cercherei di interpretare alcune possibilità di percorso all’interno del nostro paese, ben sapendo che talvolta i migliori interpreti della reale situazione locale siete voi stessi, attraverso un confronto tra la crescita delle quotazioni e del reddito disponibile.
Già oggi comunque, l’allungamento medio dei tempi di ricerca degli immobili ( con oltre 4 mesi ) testimonia come nelle famiglie sia prevalente la ricerca di un immobile più per necessità che per investimento.

Sono rimasto particolarmente sorpreso dalle affermazioni nell’ultimo rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma, secondo la quale circa il 60 % dei mutui stipulati sono a tasso fisso e la maggioranza relativa oltre il 30 % ha una durata compresa fra i 30 e 40 anni.
In tutta sincerità credo che il dato sia notevolmente lontano dalla realtà in quanto se così fosse non vi sarebbe nessuna apprensione rispetto alle dinamiche di aumento dei tassi monetari.
Ciò significa che non esiste una certa uniformità negli studi e nelle tecniche di ricerca.

Il mercato immobiliare a differenza di quelli azionari od obbligazionari è un mercato sostanzialmente illiquido è diversificato da nazione a nazione, da città a citta ed una dinamica deflativa delle quotazioni non avrebbe nessun paracadute se non quello di individuare un punto di arrivo della caduta, impresa assai difficile.

Il concetto di liquidità di un investimento fa riferimento al grado di velocità con il quale si possa convertire in denaro qualunque asset finanziario con bassi oneri o senza concessioni di prezzo.
La frammentazione di un mercato immobiliare rende i prezzi meno trasparenti rendendo difficile alle volte la determinazione del prezzo stesso, sottoposto ad innumerevoli variabili quali posizionamento, età, metratura etc.
Ciò può aiutare a capire la difficoltà di capire il punto di svolta in una situazione di deflazione immobiliare.

Il mercato immobiliare americano insegna che se le case restano invendute, non significa necessariamente che scendano subito i prezzi e che vi è una certa riluttanza a vendere quando è in atto una discesa così drammatica nelle quotazioni. Inoltre alcune dinamiche relative al calcolo di abitazioni vendute nascondono verità evidenti come il fatto che non si tiene assolutamente conto delle abitazioni che restano sfitte.

Quindi cercare di prevedere la fine di una recessione immobiliare è come cercare di capire quando finisce la realtà opposta ovvero l’espansione! La regola che applichiamo ai mercati azionari vale in maniera esponenziale per una realtà economica che è attraversata da innumerevoli dinamiche.

Quindi quali sono gli accorgimenti per cercare di capire se l’abitazione che andiamo ad acquistare per necessità di abitarvi è valutata correttamente?
Partiamo dal presupposto che chi è alla ricerca della prima abitazione, i cosiddetti acquirenti “principianti” sono coloro che come famiglie di nuova formazione o semplicemente single, dovendo “sopportare” un affitto elevato, talvolta stufi di pagare canoni a fondo perduto scelgono di esplorare le possibilità di comprare un’abitazione anche a scopo d’investimento tendenziale.

Esistono poi altre due categorie di acquirenti che sono riconducibili a coloro che vogliono migliorare il proprio tenore abitativo, come ad esempio dimensioni o posizionamento e ultima la presenza di numerose famiglie di extracomunitari regolarizzate che accedono al mercato attraverso il mercato del credito.

La valutazione della zona in cui iniziare la ricerca, la definizione esatta di una tipologia di abitazione che possa interessare, la conoscenza dell’esigenza degli spazi abitativi e una chiara e consapevole definizione di un budget di spesa con il conseguente focus sul debito eventuale da contrarre, credo siano gli elementi basilari per una scelta ragionata.

Ovviamente le variabili anche in questo caso possono essere molteplici, ma per coloro che acquistano un’abitazione con lo scopo di abitarvi e non come investimento, l’unico rischio sostanziale è determinabile nella capacità di reddito non solo presente ma anche futura.

Tornando per una attimo alla mega bolla immobiliare in atto in alcuni paesi mondiali, ricordo che già nel 2005 l’ Economist pubblicò un articolo che prospettava attraverso l’analisi della crescita dei principali valori immobiliari il rischio evidente di una crisi immobiliare americana, il suo sviluppo e le ripercussioni possibili sull’economia e di riflesso su quella mondiale. L’articolo proponeva un paragone con la crisi della new economy e applicava una interessante analisi price/earnings al mercato residenziale, Usa, Uk e Australiano valutandone i rapporti tra costi dell’investimento e ricavi derivanti dalle locazioni.

Secondo l’Economist la situazione del mercato italiano era meno preoccupante.

Oggi secondo un report della Pirelli Re Estate risalente all’ottobre 2006 la dinamica delle locazioni è stata influenzata notevolmente dalla dismissione di notevoli patrimoni immobiliari da parte di istituzioni che cosi facendo hanno privatizzato il mercato degli affitti.
La stessa Pirelli Re Estate evidenziava nel 2005 come il rapporto tra prezzi e canoni era rimasto sostanzialmente costante durante l’ultimo ciclo immobiliare in tutte le principali piazze italiane. Ad un raddoppio dei prezzi dal 1997 al 2005 era corrisposto un aumento quasi corrispondente anche dei canoni, come peraltro accaduto nella fase recessiva precedente.

Concludendo si può riassumere che ogni dinamica di un qualsiasi mercato immobiliare dipende dalla realtà in cui opera, dalle variabili, dalla sua trasparenza e frammentazione ricordate precedentemente, ma credo sia buona regola ricordarsi che non sempre la trave nell’occhio del vicino è più grande di quella che potrebbe capitare nella nostra realtà, specialmente se in futuro si diffonderà in maniera esponenziale l’abitudine di proporre formule di rimborso ibride non sostenibili come la realtà americana insegna.

Nella peggiore delle ipotesi resta sempre la soluzione di una……HOMEMOBILE naturale al 100%

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