I SINTOMI DELLA GRANDE DEPRESSIONE: Il rischio sistemico del mercato immobiliare!

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Per onor di cronaca devo dire che tra gli innumerevoli scritti che prendono in considerazione le cause principali che portarono alla Grande Depressione del ’29 vi è una marea di opinioni e interpretazioni che sostanzialmente convergono e allo stesso tempo divergono dalla versione del pensiero economico ufficiale.

L’analisi forse più equilibrata  è da ricercarsi nelle parole del dottor. Kurt Richebächer uno dei principali economisti europei degli ultimi 50 anni che ricorda con le sue testuali parole, come per spiegare l’eccezionale gravità della Grande Depressione degli anni 20 vi sono due ipotesi diametralmente opposte; la prima, strettamente legata agli economisti più eminenti della scuola austriaca (Mises, Hayek), considera la Depressione come il prodotto inevitabile e disastroso delle  conseguenze insostenibili e devastanti sull’economia e sul sistema finanziario provocate dagli eccessi finanziari e monetari che si sono verificati tra il 1927-29. Secondo questo punto di vista la gravità di ogni depressione è largamente predeterminata dalle dimensioni delle conseguenze negative che si sono accumulate durante il boom che la precede. Tale punto di vista, era dominante tra gli economisti di tutti i paesi fin dagli inizi degli anni 60, ma un libro, apparso nel 1963, cambiò radicalmente questa opinione, per lo meno tra gli economisti americani; si trattava della ormai classica "Monetary History of the United States" di Milton Friedman ed Anna Schwartz, nella quale veniva affermato categoricamente che negli anni 20 né l’ inflazione e nemmeno eccessi di moneta o di credito potevano aver causato il collasso economico avvenuto tra il 1929 ed il 1933, ma, partendo da tale tesi, per questi autori la causa principale della Grande Depressione è da ricercare negli errori politici fatti durante quegli anni!

Nel suo scritto riporta inoltre un passaggio decisivo di questo libro:"Il collasso monetario dal 1929 al 1933 non fu la conseguenza inevitabile di ciò che era avvenuto precedentemente, ma il risultato delle politiche seguite durante quel periodo. Come è stato già sottolineato, in quegli anni potevano essere adottate politiche alternative che avrebbero potuto rallentare la debàcle monetaria. Sebbene il Reserve System  proclamava di seguire una politica di moneta a buon mercato in realtà adottava una politica di stretta eccessiva”.

Supponendo che la scuola di pensiero “austriaca “ abbia ragione non vi è dubbio che oltre all’eccesso di credito nei confronti dei private equity vi è stato anche un evidente eccesso nel mercato immobiliare americano, che và dalle valutazioni stratosferiche di alcune aree geografiche al mercato secondario dei cosiddetti “subprime”.

Riprendiamo ora l’argomento del mercato immobiliare americano cercando di conoscere le opinioni personali del Board della Federal Reserve.

Nell’ultimo bollettino della FEDERAL RESERVE il Beige Book viene fatto un esplicito riferimento all’andamento del mercato immobiliare che ha continuato a mostrare debolezza in quasi tutti i distretti, sebbene in alcuni di essi siano stati rilevati i primi segnali di stabilizzazione. In ogni caso, il settore edilizio, accanto a quello automobilistico, rimane il principale responsabile del rallentamento della congiuntura, stando almeno a quanto rilevato nell’ultimo mese. Per questo motivo, la Fed continuerà a monitorare con grande attenzione l’evoluzione future del mercato immobiliare, al fine di valutare quale potrà essere l’impatto di questa frenata sulla congiuntura nel suo insieme.

Martedi scorso ad una convention di una comunità di Banchieri indipendenti dell’America il presidente della FED, Bernanke ha affermato che i portafogli delle due principali società governative di concessione mutui per l’acquisto di abitazione FREDDIE MAC e FANNIE MAE, continuano a rappresentare una “sorgente” significativa di rischio sistemico, proponendo che vendano parte del loro portafoglio di 1400 miliardi di dollari e si concentrino sui servizi alla popolazione meno abiente.

Secondo Bernanke lo scopo principale di questa società governative è quello di promuovere l’acquisto di alloggiamenti convenienti a carattere pubblico. Tali finanziamenti hanno invece indirettamente favorito il mercato secondario dei subprime aggiungendo liquidità al sistema.

Il portavoce di Freddie Mac, Michael Cosgrove ha difeso la società sostenendo che il loro portafoglio è “critico” per la missione di fornire liquidità, stabilità e convenienza al sistema immobiliare americano ricordando che più dei due terzi dell’intero portafoglio è ha sostegno delle abitazioni popolari come prevede la loro “mission”fatto particolarmente importante per la volatilità e l’attuale crisi del mercato immobiliare.

Fannie Mae non ha rilasciato alcuna dichiarazione! Nel frattempo si discute di proporre regole più ferre per le concessioni delle due società. Il predecessore di Bernanke, Alan Greenspan è sempre stato molto critico sulle dimensioni delle disponibilità di tali società che rappresentano un rischio per il mercato, le quali devono ancora riprendersi dagli ultimi scandali interni.

Secondo i dati riportati dal sito FORECLOSURE.COM sono aumentati in un mese di circa 10000 unità i fallimenti personali relativi al mercato immobiliare  e considerando che le spinte inflattive provenienti dal mondo del lavoro con il sensibile aumento del costo del lavoro stesso potrebbero ripercuotersi su un ulteriore incremento nei tassi di mercato, con conseguenze catastrofiche per l’intero sistema economico c’è da preoccuparsi al di là dell’ottimismo di facciata..

In un  recente intervento dello scorso gennaio al National Credit Union Administration nel corso del Risk Mitigation Summit, Susan Schmidt Bies, membro votante del Board della Federal Riserve  che ha dato le dimissioni per “motivi familiari” ha  affrontato il tema del rischio collegato ai mutui ipotecari.

Discorso integrale in inglese su       http://www.federalreserve.gov/Boarddocs/Speeches/2007/20070111/default.htm

Secondo la Bies nell’assunzione di un rischio nel contratto di ipoteca (MORTGAGE LENDING),  deve essere prevista la necessità di considerare con attenzione i rischi connessi al rallentamento del mercato immobiliare, le variazioni dei tassi di interesse ed eventuali rischi occupazionali contingenti, inclusa la possibilità che i mutuatari non dispongano in futuro di redditi adeguati a far fronte a notevoli incrementi delle rate dei mutui e che l’eventuale apprezzamento del valore immobiliare non sia sufficiente a fare da ammortizzatore per minimizzare le perdite nei pignoramenti. Nel settembre dello scorso anno le agenzie federali inclusa la NCUA hanno pubblicato un manuale  su rischi connessi al prestito ipotecario non tradizionale. I sovraintendenti sono preoccupati che le direttive in vigore sul  rischio d’ impresa (RISK MANAGEMENT) non possono comprendere i rischi connessi ad attività ipotecarie non tradizionali che potrebbero intensificarsi nelle condizioni attuali del mercato immobiliare!

I prestiti ipotecari non tradizionali permettono ai mutuatari di rinviare il rimborso del capitale ed in alcuni casi della quota interesse!

In questi hanno vi è stato un notevole aumento di questi prodotti  (INTEREST ONLY) dove il mutuatario nei primi anni di vita del mutuo non paga la quota capitale ma esclusivamente solo gli interessi e le ipoteche con condizioni di tasso variabile con opzioni flessibili di pagamento in grado di provocare l’ammortamento negativo del mutuo stesso!

Nel 2006 questo tipo di ipoteche sono state valutate per circa un terzo del valore complessivo delle operazioni ipotecarie contratte rispetto ad un solo decimo di  pochi anni prima.

I “ NONTRADITIONAL MORTGAGE” erano disponibili anche nel passato, ma storicamente erano offerti ai mutuatari di reddito elevato.

Recentemente tali prodotti sono stati offerti ad  una più vasta gamma di consumatori, inclusi coloro che non possono permettersi ampie variazioni di tasso e rata nei pagamenti mensili e non conoscono i rischi connessi a tali strumenti.

Aumenta inoltre il rischio di una totale mancanza nella valutazione del reddito e dei beni del richiedente e nell’assenza di documentazione patrimoniale!

Secondo il sottoscritto il concetto dilagante della crescita infinita, della massimizzazione a breve termine del profitto e la continua ed asfissiante ricerca di nuove quote di mercato ha favorito il dilagare di strumenti che lasciano a torto una certa discrezionalità al mutuatario!

La concorrenza e i ristretti margini di guadagno all’interno di un mercato in declino, ha portato ad un allentamento nella valutazione del rischio!

Continuando nel suo discorso la Bies rimarca il fatto che dovrebbe esserci più informazione nella presentazione dei prodotti e nella scelta delle opzioni in modo da comprendere i rischi , termini e variabili nel pagamento delle rate.

Le autorità di vigilanza riservano una continua e costante attenzione ai cosiddetti MORTAGE SUBPRIME ( prestiti offerti a clientela potenzialmente inadempiente…sul tipo di prestazioni fornite dalle cosiddette finanziarie con il posticipo del pagamento o la rateizzazione del debito)

con un notevole deterioramento nelle prestazioni rispetto agli anni passati.

A proposito delle finanziarie vorrei aprire una piccola parentesi riguardo ad una pubblicità che gira in questi giorni nelle nostre strade, nelle nostre città che fa riferimento allo slogan……VIETATO PAGARE IN CONTANTI! Ebbene oggi ci troviamo nella situazione che l’acquisto premiato non è più quello in contanti ma quello relativo al pagamento rateizzato o alla soluzione posticipata che …se ti dimentichi di regolare nei termini indicati ti proietta in un mondo di rate a tassi stellari!!!!

E qui colgo l’occasione per lanciare una riflessione sull’ “ INDEBITAMENTO SOSTENIBILE” che potrebbe essere la nuova frontiera del pensiero economico e sociale mondiale.

Nel frattempo l’indice “ PENDING HOME SALE” elaborato dalla National Association of Realtors considerato un importante indice della situazione economica delle famiglie americane in quanto in teoria chi acquista una abitazione dovrebbe avere la sicurezza  dei suoi mezzi finanziari attuali e futuri, cala sensibilmente del 4,1 % e dell’ 8,9 % in riferimento al dato di dicembre 2005. L’indice fa riferimento ai preliminari sottoscritti per i quali non è stato portato a termine il contratto definitivo.

Concludo riportando un articolo apparso su Bloomber.com a firma Kathleen M.Howley che riassume la situazione in cui si trova realmente il mercato immobiliare americano.

Secondo l’articolo in questione gli acquirenti che hanno firmato uno dei preliminari di acquisto sono incerti sul da farsi di fronte alla costante caduta dei prezzi di mercato e alla prospettiva di perdita di valore delle abitazioni oggetto di contrattazione.

“Non desideriamo comprare mentre scendono i prezzi, ci conviene attendere per realizzare un affare migliore!”

In sintesi credo si stia verificando una mini “ DEFLAZIONE IMMOBILIARE”  che un  anno dopo che è incominciato il crollo del mercato, vede la stagione primaverile incominciare con una sovrabbondanza nella disponibilità di alloggi e la presenza di compratori che rinviano la scelta in attesa di tempi migliori, il che annulla la possibilità di un qualsiasi recupero di breve termine.