CANADA : E’ SCOPPIATA L’ENNESIMA BOLLA IMMOBILIARE!

Scritto il alle 09:27 da icebergfinanza

Mentre l’attenzione dei mercati finanziari è puntata sulla grande depressione immobiliare americana della quale in questi anni Icebergfinanza vi ha svelato tutti i segreti, noi andiamo a dare un’occhiata a quanto sta accadendo in giro per il mondo, seguendo le due nostre stella polare ovvero la dinamica demografica e l’home price/ family income ratio un indicatore che ci permette di avere una misura attendibile dei prezzi delle case in rapporto al reddito disponibile e al costo degli affitti e dell’onere necessario per sostenere un eventuale mutuo e quindi il tasso di interesse e oneri accessori.

Fondamentale è inoltre osservare la dinamica dei tassi di interesse, il regime fiscale e le agevolazioni, la qualità dell’inventario immobiliare e la dinamica demografica in atto.

Difficilmente una famiglia è in grado di acquistare un immobile tutto in contanti senza ricorrere ad una qualsiasi forma di finanziamento. Nel caso della prima casa circa il 90 % degli acquirenti acquistano servendosi di un finanziamento ipotecario.

Uno dei fattori chiavi che ha innescato le bolle immobiliari multiple in tutto il mondo è il basso livello dei tassi, la riduzione quasi strutturale dell’onere del debito.

Ricordo a tutti che un bolla immobiliare può nascere anche in seguito a flussi finanziari speculativi provenienti dall’estero soprattutto in paesi nei quali la propensione al “consumo immobiliare” è anemico!

Andiamo ora a dare un’occhiata ad un indicatore il  che REALTYBUBBLEMONITOR che monitora da vicino il livello dei prezzi delle case rispetto al reddito disponibile e al costo degli affitti in paese come il Canada, l’Australia, l’Inghilterra e gli USA ormai giunti alla fase finale della loro depressione immobiliare.

“Jan 31 2011 delayed FreeVenue public release of Oct 31st MemberVenue guidance ~ Over the past 90 days, the average/median home price fell $300/week in Australia, $1,500/week in Canada, $800/week in USA & £200/week in the UK. The USA realty bubble over-corrected this Summer and the annual median home price is 4% below the long-term Price/Family-Income ratio trend. The UK, Australia & Canada face a prolonged stifling of  economic activity due to the assault on disposable incomes by the weight of
home mortgages and rent. Adding in the burden of cumulative high petroleum  costs, the fundamentals are in place for Technical Recessions in all three  jurisdictions. Families most at risk are in the UK where the  average home is overpriced by 120%. The Australian median home is currently 36%  overpriced. Canada’s realty bubble finally burst in June 2011, but the average  Canadian home is still 32% overpriced and 2.1 x’s its American counterpart. As  such, the Canadian economy contracted in June & July and the TRENDLines Recession Indicator projects sub 2% GDP ‘til 2014Q3.

Traasciando per un istante la mega bolla in atto tuttora in Inghilterra è importante notare come si stanno sviluppando i processi di deleveraging australiano e canadese, bolla canadese che ha raggiunto il suo apice nel giugno dello scorso anno tra l’indifferenza generale.

Come si può osservare qui sotto e come abbiamo spesso sottolineato, nella fase finale di ogni bolla immobiliare spesso si verica il fenomeno dell’overshooting come sta accadendo oggi anche in America…

Per overshooting si intende  il processo di aggiustamento di una tendenza economica ovvero il superamento della media  di lungo periodo di quest’ultima. Quasi sempre a seguito di uno shock si verifa un aggiustamento che spesso e volentieri nella fase finale della bolla porta i valori ben sotto alla media di lungo periodo.

In parole povere ho sempre scritto che alla mania piano, piano è possibile che subentra la fobia!

Nel 2006 aver seguito in diretta gli sviluppi della bolla immobiliare americana facendo riferimento ai blogger del posto invece che a fonti interessate a diffondere una diversa realtà ci ha aiutato a comprendere prima di chiunque altro in Italia cosa stava in realtà accadendo.

Su CanadaBubble.com scopriamo che gli istituti di credito canadesi stanno allentando gli standard di credito offrendo mutui simili ai famigerati mutui subprime americani.

” Banks and other lenders are becoming “increasingly liberal” with mortgages and home-equity credit lines that don’t require individuals to prove their income, according to
152 pages of documents obtained by Bloomberg News under freedom of information
law from the Office of the Superintendent of Financial Institutions. ” (…)

(…) Canada’s housing  market has surged since the 2009 recession as near-record low mortgage rates  fueled prices and home purchases, unlike the US, where sales and values have  fallen since 2007. Bank of Canada Governor Mark Carney has said record
consumer debts are the greatest domestic threat to the country’s financial  institutions, even as the central bank has held the benchmark rate at 1% since  September 2010.

Il mercato immobiliare canadese è decollato dalla fine della Grande Crisi quando le vendite e i prezzi raggiunsero il minor livello dal 2007 e ora il governatore suggerisce che l’indebitamento delle famiglie è la più grande minaccia interna per le istituzioni finanziarie.

Meno male che il sistema finanziario canadese era considerato tra i più solidi al mondo!

Mentre vi sono differenze sostanziali con le pratiche di vcredito demenziali  degli Stati Uniti ipotecari, il mercato immobiliare  canadese sta mostrando i segni classici di una bolla, con una rincorsa dei prezzi,  tassi di proprietà elevati e una diffusa cementificazione.

Come scrive Mike Shedlock a Vancouver una splendida dimora costa circa 899.500 dollari …

… mentre a Donegal nella mia amata Irlanda una catapecchia qualunque …

… costa ora 860.000 dollari dagli iniziali 6 milioni!

Ovviamente scherzo ma quasi, quasi vendo tutto e mi trasferisco in Irlanda altro che ( bip )!

Ma mi fermo qui per non sollevare un vespaio!

” … Paul Diver has purchased a spectacular 55 bedroom hotel overlooking the Donegal coastline for a mere $860,000, down from the $6 million price the original owners sought for the Sandhouse Hotel three years ago. “

Nei prossimi giorni o mesi altre sorprese in arrivo dai mercati immobiliari sempre in diretta su Icebergfinanza! State sintonizzati ci sarà da divertirsi!

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E’ stata spedita la nuova analisi dal titolo “STRONG BUY ITALIA” un viaggio nell’Italia che verrà, osservando le dinamiche che ci attendono nelle prossime settimane per gettare le basi per i prossimi anni.

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12 commenti Commenta
john_ludd
Scritto il 5 marzo 2012 at 10:29

Perchè non scrivere che il mercato immobiliare come lo abbiamo consosciuto sino a qualche anno fa è finito, morto, sepolto, almeno qui in occidente ? Non ci sono più e mai più ci saranno le dinamiche demografiche che possono fornire un supporto di lungo periodo. Inoltre con bilanci pubblici pericolanti, gli immobili sono tassati molto e non lo saranno meno in futuro. Se uno vuole investire in mattone compri qualche strumento tipo REIT quando le condizioni saranno ottimali e si goda il cash flow che ne deriva. L’investimento diretto in seconde o terze cose è morto. Se poi qualcuno decide di comprarsi la seconda o la terza casa a Berlino si accomodi pure nel giardino degli sciocchi.

yaldus
Scritto il 5 marzo 2012 at 11:26

Come non condividere parola per parola il lapidario commento di John_Ludd ?
E poi, il terribile “fiscal compact” in arrivo, avrà effetti micidiali, sia sui redditi sia sui patrimoni (immobiliari)!

ilcuculo
Scritto il 5 marzo 2012 at 14:13

” … Paul Diver has purchased a spectacular 55 bedroom hotel overlooking the Donegal coastline for a mere $860,000, down from the $6 million price the original owners sought for the Sandhouse Hotel three years ago. “

Io francamente non ci credo!

icebergfinanza
Scritto il 5 marzo 2012 at 14:29

ilcuculo@finanza,

Dipende Cuculo anche se fossero il doppio, dipende da dove sta l’ Hotel e quali prospettive ha la contea di Donegal che per quanto incantevole sia è pur sempre una meta marginale del turismo mondiale. Andrea

giobbe8871
Scritto il 5 marzo 2012 at 15:54

è sempre un gran piacere leggere i tuoi post Andrea Mazzalai. 8)
Bravo e Grazie

giobbe8871
Scritto il 5 marzo 2012 at 15:55

Per me tutti gli agenti immobiliari e mediatori dovrebbero leggere i tuoi articoli e sostenerti finanziaramente. 8)

giobbe8871
Scritto il 5 marzo 2012 at 15:57

Non mi meraviglia cosa stia accadendo in Canada, me lo aspettavo. :D

john_ludd
Scritto il 5 marzo 2012 at 16:09

Il Canada insieme alla Norvegia è di gran lunga il paese più ricco del mondo. Sono pochi e possiedono le maggiori riserve di ogni ben di Dio dall’acqua al petrolio e al gas naturale. A differenza di altri paesi ricchi di materie prime è pure una democrazia che funziona il che li mette parzialmente al riparo dei problemi che l’abbondanza a volte reca. Che ci sia una bolla è certo ma l’effetto sul quel paese non sarà neppure lontanamente paragonabile a quello di paesi ormai poveri come Irlanda e Spagna o che rischiano di diventarlo come UK e USA. Ogni volta che il petrolio aumenta di 1 cent i canadesi possono costruirsi 1000 grattacieli e concedersi il lusso di tenerli vuoti. Ma certo è sempre istruttivo vedere che pure in un paese ben amministrato e con una delle migliori banche centrali del pianeta, le bolle si gonfiano lo stesso. Come pure in Svezia e in Islanda. Forse il problema non sta lì.

billbill
Scritto il 5 marzo 2012 at 17:51

Islanda?

icebergfinanza
Scritto il 5 marzo 2012 at 18:09

john_ludd@finanza,

il problema e’ la riserva frazionaria debito creato dal nulla!

john_ludd
Scritto il 5 marzo 2012 at 19:03

billbill@finanza,

L’Islanda è fallita x una bolla finanziaria che aveva portato il debito bancario a 12x il PIL, vero record del mondo. Gli islandesi sono persone civili e colte eppure tanti di loro si sono lasciati catturare dal tavolo truccato gestito da qualche farabutto. Ma nessuna bolla si crea se tanta gente non la gonfia.

john_ludd
Scritto il 5 marzo 2012 at 19:16

icebergfinanza,

Tecnicamente è come dici tu, antropologicamente la ragione è sepolta da qualche parte nel nostro cervello. Anni fa lessi di un esperimento. Un gruppo di scienziati sollecitò un gruppo di persone di diversa età e reddito con due set di immagini e di sensazioni tattili. Il primo set erano relativo a denaro, oro, gioielli, roba da ricchi. Il secondo set era relativo al cibo (roba buona immagino e non ghiande). Utilizzando qualche diavoleria tipo PET scoprirono che le regioni del cervello che si eccitavano maggiormente (cioè emettevano calore bruciando più zuccheri) erano le stesse. Ammettiamo allora di essere un esperimento della natura, complicato ben oltre la nostra capacità presente e futura di comprendere tutto. Se però impariamo a comprendere quanti limiti abbiamo e dove stanno c’è qualche ragionevole possibilità che possiamo evitare di ripetere gli stessi errori per l’eternità. Considerando che nel frattempo la nostra capacità tecnologica è aumentata a dismisura e conseguentemente anche le potenziali conseguenze di questi errori sistemici, è meglio che ciò accada prima che poi. Altrimenti i delfini, i cani o le formiche saranno la prossima specie preferita di Dio.

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