La depressione immobiliare americana continua! Come ho condiviso in una recente intervista al Sole24Ore che potrete trovare al seguente indirizzo

«Sul fronte dei prezzi – risponde Andrea Mazzalai, massimo esperto di immobiliare statunitense e fondatore di Icebergfinanza.com – non abbiamo ancora raggiunto il livello più basso. Guardando agli indici Case-Shiller e Corelogic, stimo per il residenziale un ulteriore downside del 10 per cento. Comunque, siamo nella fase finale della crisi: ci vorrà ancora un anno».

Se volete avere una dimensione grafica di quanto in realtà ci aspetta date un'occhiata qui sotto da me elaborato…
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 Thanks to Calculatedrisk

 

Ieri Standard & Poor's  nel loro reported(.pdf) hanno segnalato che i prezzi delle abitazioni sono saliti per il secondo mese consecutivo, mediamente intorno all'1 %. Se però come più volte abbiamo visto si prendono in considerazioni i fattori stagionali, ovvero la dinamica che vede la primavera come la stagione principe e più propizia  del mercato immobiliare, l'aumento si riduce praticamente a zero ovvero lo 0,1 % per l'indice composito delle maggiori 10 metropoli americane e resta piatto per quanto riguarda quello rappresentativo delle principali venti metropoli.

 

Thanks to TimIacono

Su base annua siamo sotto di un sensibile 4,5 % che verrà incrementato nei prossimi mesi quando la recessione tornerà a bussare alle porte dell'economia americana e la disoccupazione aumenterà.

Come ha scritto recentemente Gary Shilling autore di Age of Deleraging e uno dei massimi esperti di dinamiche immobiliari americane che insieme a Robert J.Shiller ha previsto con largo anticipo questa depressione, non importa quali azioni intraprenderà la Federal Reserve nei prossimi mesi, un recessione nel 2012 è una possibilità concreta.

Secondo il suo ufficio studi, vi sono dai 2 ai 2,5 milioni di abitazioni in eccesso in America attualmente, che porteranno ad un eccesso di inventario per i prossimi 4 o 5 anni, con una caduta di un ulteriore 20 % e un incremento del numero delle famiglie con patrimonio negativo dal 23 % al 40 %. 

Per Robert J. Shiller invece, come abbiamo visto in questa Intervista i prezzi potrebbero cadere di un ulteriore 25 %.

Probabilmente sono stato troppo ottimista ma ho l'impressione che probabilmente un'ulteriore caduta dei prezzi non raggiungerà queste dimensioni. New Home Sales, NSA

Nel frattempo come potete osservare qui a fianco in questo grafico di Calculatedrisk 
( cliccare sopra per ingrandire )
che non ha bisogno di nessun commento le vendite di nuove abitazioni sono cadute di un ulteriore 1 % da un livello rivisto al ribasso anche nel mese precedente.

Come ci ricorda Bill Mcbride l'apprezzamento del valore delle case in termini reali ovvero al netto dell'inflazione negli ultimi dieci anni è stato azzerato.

La stessa dinamica è in corso anche per le abitazioni esistenti ma non si deve dimenticare che la NAR ovvero l'associazione americana degli immobiliaristi sta continuando a posticipare la presentazioni delle revisioni per gli anni passati che secondo alcune stime vedrà ridimensionate sensibilmente le precedenti vendite di abitazioni esistenti almeno di un 10 %.

Ma in fondo che importa, importante è la leggenda metropolitana il tetto del debito o gli stimoli inutili e dannosi della Federal Reserve.

Quello che è importante ricordare è che lo stimolo all'occupazione avviene solo tramite la costruzione di nuove abitazioni, mentre l'impatto delle transazioni di abitazioni esistenti è quasi nullo. In un paese come l'America con oltre quattrocento milioni di abitanti si sono vendute solo 29.000 nuove abitazioni, vicino al minimo storico del giugno dello scorso anno che fu di 28.000. E siamo in Estate, il picco delle vendite solitamente si registra nei mesi primaverili, ovvero marzo, aprile e maggio.

In fondo di revisione in revisione, nei prossimi anni scopriremo che in realtà più che una recessione questa è la seconda grande depressione della storia.