NEGLI ABISSI DEL MERCATO IMMOBILIARE AMERICANO!

E’ da molto che seguo con interesse e molto piacere (non le dico quanto) le sue analisi sul mercato immobiliare USA. Con questo commento vorrei esprimere la mia opinione sul mercato immobiliare in generale e in particolare su quello Italiano. Sono più di 50 anni che lavoro e frequento il settore immobiliare e quando leggo che fra qualche mese dovrebbe riprendersi mi viene da ridere, non mi è possibile dimostrare la mia opinione con grafici e tabelle ma solamente in base all’esperienza, ma vi garantisco che l’immobiliare ha dei cicli molto lunghi direi dei cicli “decennali”.
Tutto il resto è quasi fantasia.
A risentirci fra qualche anno.

#1 Potrebbe anche commentare, in base alla sua asperienza, cosa si aspetta dal mercato immobiliare italiano.
Grazie.
Matteo

#1 Mi associo a Matteo. L’esperienza e il lavoro sul campo sono preziose e sempre ben accette. Grazie in anticipo, anonimo1.

Certamente c’è molta differenza fra il mercato immobiliare Italiano e quello USA, in italia i prezzi non possono crollare (anche se ci vorrebbe).
Questa volta metto iil mio nome.
SD

Salve capitano,
leggo sempre con molto interesse le tue analisi.
La domanda di molti è se l’immobiliare scenderà ancora o se ci sarà una ripresa. Molti analisti evidenziano le differenze tra il mercato immobiliare italiano e quello dei paesi stranieri dove, secondo loro, la bolla immobiliare si è gonfiata a dismisura negli ultimi anni. Il mercato italiano sembrerebbe esente quindi da una flessione pesante dei prezzi ma al massimo si potrebbe avere una limatura come riportato ieri da Merrill Lynch. Le analisi proposte sembrano non tener conto della reale situazione italiana in termini economici e strutturali. Di conseguenza il prezzo delle abitazioni in Italia a differenza di quello di altri paesi (vedi stati Uniti o alcuni paesi europei) potrebbe violentemente scendere a seguito della consapevolezza di tutti della reale situazione economica del paese. A chi sta aspettando per vendere casa tempi migliori consiglio di farlo in fretta perchè ritengo che certe quotazioni saranno impensabili tra qualche anno.

MAX

Caro SD,
mi scusi se mi intrometto, ma non riesco ad interpretare la risposta data.
Perchè i prezzi in Italia non possono crollare?
Mio cognato, che è un fanatico (e campanilista) della versilia, mi dice sempre che in quella zona bisognerebbe solo comperare. Anche ai prezzi attuali che, aggiungo io, sono FOLLI.
Ma quando la gente comune avrà finito di comperare, la richiesta, fatto salvo per le proprietà extra-lusso, dovrà crollare.
Non ci saranno più soldi da investire, anche perchè con le entrate attuali, non si può certo pensare di poter accumulare nuovi risparmi; anzi.
Si darà fondo ai vecchi risparmi, se già non si sono volatilizzati.
E allora, se il mio ragionamento è corretto, perchè i prezzi non dovrebbero livellarsi ?
Ho vissuto in California per circa un anno, a cavallo del 2005 / 2006.
E già si notavano gli scricchiolii … (mi ritorna alla mente una vignetta recentemente pubblicata da Andrea, dove c’era una casa piena di crepe, ma con la facciata magnifica..)
Per darvi un esempio, la mia affittuaria, che lavorava come commessa da Macey’s, non poteva certo permettersi un’ipoteca su 450 mila $ …. eppure gliel’hanno concessa…. Morale; ha dovuto svendere.
A Santa Rosa (dove ho abitato) ho visto distese (credetemi , distese) di auto nuove, pronta consegna …
Tutte ancora li, da vendere.
Non capisco; tutti disastri annunciati.
Qualcuno riesce a spiegarmi che sta succedendo ?
Economia a parte; non vi pare che stiamo andando incontro ad un disastro ? Intendo nel sociale.
Per natura tendo ad essere ottimista, però questa volta, ho seri dubbi che ciò che ci raccontano sia la verità.
Ricordate; ci sono le buguie. E poi, ci sono le statistiche…
Comunque, per tornare sul seminato, mi da la sua personale interpretazione del mercato immobilare americano ?
Sono curioso e sempre alla ricerca del “perchè” …
Un saluto a tutti i marinai di questo veliero, ovviamente senza dimenticare il NOSTROMO ANDREA…
Alex

# 6
pardon, lapsus – errata corrige..
nella parte affitto in california, nel mio commento intendevo “LOCATARIA”….
” L’affittuario” ero io … ovviamente
saluti
alex

Io non ho mai fatto affari immobiliari in USA e quindi non conosco bene quel mercato, in italia invece probabilmente è diverso. Per fare un esempio pratico, provi a vendere un appartamento di 100 mq vicino all’aeroporto di ………….. (magari davanti all’aeroporto) per 5.000 euro, visto che non vale di più. Un altra conto che dovrebbe fare è quello di contare quante unità abitative (non fabbricati ma unità abitative perchè ci sono molte case che hanno più di una unità abitativa altrimenti bisogna pagare l’ICI per la seconda casa) ci sono in Italia e poi faccia un confronto con gli abitanti. Per non parlare delle zone turistiche e degli appartamenti sfitti.
SD

Al ritorno dalle vacanze, ho notato purtroppo con rammarico che anche tra i lettori di questo blog c’è chi usurpa i nickname altrui per firmare i propri commenti. Fossero commenti intelligenti e utili alla discussione potrei anche chiudere un occhio ma quando si lanciano accuse e insulti (si veda commento #5 nel post “Tramonto a Jackson Hole” del 26/08) non posso tacere il fatto che quel “Cigno Nero” e io non siamo la stessa persona, anche se ci firmiamo con lo stesso nickname. Mi scuso io per lui (un bel corso di “netiquette” non gli farebbe male) nei confronti di Andrea e di tutti i lettori del blog. Colgo anche l’occasione, Andrea, per dirti che non c’è bisogno di ringraziarmi (come hai fatto nel post “Fuga dalla realtà” del 04/08) per averti segnalato il link su lehman brothers. Questa crisi nasce e si sviluppa grazie anche a una grave asimmetria informativa che esiste tra chi ha contribuito a crearla (banche d’affari, finanziarie,ecc.) e chi la subisce. Solo una condivisione gratuita e completa delle nostre conoscenze in merito può aiutarci a capirne gli aspetti e i suoi possibili esiti. Quindi considera i miei commenti come piccoli contributi al tuo splendido lavoro che porti avanti ogni giorno.
Sull’argomento del post ti volevo segnalare come “Bca research” ribadisce, anche nel caso della nazionalizzazione delle GSE, un altro anno di discesa dei prezzi (http://www.bcaresearch.com/
public/story.asp?pre=PRE-20080827.GIF)
e soprattutto fa notare come la crisi e l’inflazione fanno in modo che le spese essenziali degli americani (cibo, medicinali, energia, e rate di prestiti) abbiano ormai raggiunto quasi il 60% del reddito disponibile (http://www.bcaresearch.com/public/
story.asp?pre=PRE-20080814.GIF), erodendo la spesa per quei beni discrezionali che contribuiscono in maggior parte all’aumento del Pil.
Una piccola nuvoletta grigia per chi disegna cieli azzurri al 3,3%!
Il (VERO) Cigno Nero

In questa epoca irrazionale dove la nebbia della mancanza di verità nasconde tutto chiunque sarebbe in grado di dirvi che 50 anni di esperienza in un settore non servono a nulla pur di sostenere qualunque conflitto di interesse!

Grazie caro Anonimo di questa piccola e grande pennellata al mio lavoro e alle mie analisi!

Detto questo mi vedo costretto a mandare sotto coperta tutti coloro che in questi giorni in “riva al fiume” si sono annoiati in attesa della tempesta, tutti coloro che amano shortare le “farfalle” ma non hanno la pazienza insita nella ” Verità Figlia del Tempo! ”

Il crollo di oggi è uno dei tanti esempi di come la realtà si manifesti attraverso segnali che l’oceano quotidianamente trasmette per coloro che li sanno cogliere!

Tralascio qualsiasi commento sulle osservazioni di pseudo analisti ed economisti, strategist e quant’altro ho ascoltato in questi giorni perchè invocare il diluvio universale per le loro menti è il meno che si possa desiderare!

Per quanto riguarda i nickname grazie Cigno Nero ad essere sincero ero sorpreso di tale reazione ma spesso ricordo come l’invidia si diverta a “trolleggiare” tra le vele del nostro veliero!

Segnali di fumo dal mercato del lavoro, nessuno di Voi può immaginare neanche lontanamente la soddisfazione di veleggiare controvento in solitaria e vedere accolte dalla realtà le proprie analisi inesorabilmente solo e sempre per il gusto immenso della VERITA!

Semplicemente Grazie a tutti Voi!

Andrea

Non sono in accordo con quello che hai scritto nel tuo ultimo paragrafo. Per me tu sei uno dei pochi che ha veleggiato sempre col vento in poppa, molti invece hanno rotto gli alberi veleggiando nel controvento dell’ipocrisia e della falsità.
Saluti.
P.S. wsitalia: TEMPORALE?

Andrea errore mio.
Yahoo Finanza: UN TEMPORALE IMPROVVISO ……….

Probabilmente più URAGANO che TEMPORALE! Che significa PS WSITALIA!?

Una piccola osservazione, nel fine settimana Kotok della Cumberland Advisor ha avuto l’umiltà di ammettere il clamoroso abbaglio fatto ad inizio hanno sulla ripresa del settore finanziario, quanti analisti, ipotetici guru, economisti e affini hanno mai avuto il coraggio di ammettere i propri errori per non parlare dei giornalisti in questi mesi!!!! Nel frattempo “tra due e tre teste che cadono …..l’orizzonte cambia continuamente” domani saprete a cosa mi riferisco!

Vorrei inoltre ricordare a tutti coloro che amano la privacy che non esiste solo un nickname per condividere i propri pensieri ma anche una mail icebergfinanza@yahoo.it dove nel limite del possibile cerco sempre di rispondere a tutti prima o poi ma dove è inutile ricercare consigli operativi in quanto la professionalità e il rispetto per il lettore sono rivolti ad altri orizzonti!

Ciao Andrea

Sig. Andrea io non sò scrivere bene come lei. Ma se ha un pò di pazienza un tetto sopra la testa per quando piove o nevica con qualche decina di miglia di euro la possiamo anche costruire ( naturalmente non con piastrelle firmate Valentino o mosaici in marmo sui pavimenti e rubinetti d’oro).
Alla prossima
SD

Si..Si.. ..”non è ammesso non conoscere, non è ammesso non essere consapevoli,..”
.”.a noi non resta che osservare con la mente libera da qualsiasi pregiudizio per arrivare
sempre più ad una maggior consapevolezza.” Certamente!
Come sempre, dici bene, molto bene Capitano!

Ed è triste, enormemente triste..
vivere nell’ inconsapevolezza e
nell’ ignoranza consapevole..
E c’è veramente tanto, mai abbastanza, anche sbagliando, da imparare…..
Ci tengo condividere con Voi questo pensiero che mi piace molto
Nella “REPUBBLICA di PLATONE, nel mito della caverna…
” Riguardo alla cultura e alla sua mancanza ….dice:..”Pensa ad uomini in una caverna sotterranea, dotata di un’ apertura verso la luce..
Essi Vi stanno chiusi fin dall’ infanzia, carichi di catene al collo e alle gambe che li costringono a rimanere lì e a guardare soltanto in avanti..

.”Allora per tali uomini la realtà consisterebbe soltanto nelle ombre degli oggetti.”
“Pensa ora
quale potrebbe essere per loro l’ eventuale liberazione dalle catene e dall’ ignoranza….

…” Nell’ anima di ognuno c’ è questa facoltà, insieme a un organo che rende possibile la conoscenza: come se l’ occhio non fosse
in grado di volgersi dalle tenebre alla luce se non insieme a tutto il corpo, così occorre passare con tutta l’ anima dal divenire
alla contemplazione dell’ essere e della sua parte più luminosa. E’ questo, secondo noi, il bene.
Oppure no? ”

” Ci può dunque essere un’ arte di far VOLTARE NEL MODO più facile ed efficace quell’ organo stesso della comprensione;
non si tratta di infondergli la potenza visiva: occorre piuttosto, presupponendola già presente, distoglierla dalla sua abitudine scorretta e volgerla verso dove deve guardare.”

Distoglierla dalla sua abitudine scorretta e volgerla dove deve guardare!? Pensate che sia cosa da poco..
C’ è un’ infinità di gente che gioisce, di stare nelle caverne…
criticando pure, pesantemente, chi quotidianamente, tenta di uscirne.

Si..come salvare i nostri risparmi dall’ inflazione, anche qui l’ immobiliare è fermo,
le attività languono, si naviga a vista da Tempo, e la progettualità
e gli investimenti futuri???
Mi sono trovata a rileggere “vecchi commenti”..vado a memoria e
anch’ io mi chiedo:
“Come fa una società come la nostra, basata sul terziario e la finanza a sopravvivere”!!??
Ma in fondo, è meglio che non sopravviva e che tenti realmente, di trasformarsi in altro…

Non so nei centri delle Vostre Città..ma il “mio” lancia messaggi inquietanti da tempo …

L’ introduzione del grembiulino e
l’ insegnamento della musica nelle scuole???
Perché non incominciano con il parlare dell’ insegnamento della Gestione Consapevole dei
risparmi, che prima o poi tutti ci troviamo ad affrontare,..
soprattutto per le nuove generazioni cos’ è il risparmio,
come si fa e se è possibile risparmiare,
della Finanza Etica, delle Idee..del fare Impresa sostenibile…
cos’è la Borsa, che non è un gioco e nemmeno un Casinò!
E non solo in Istituti e Università a indirizzo Economico, è fondamentale…
e corsi possibilmente, non avulsi dalla realtà locale,…perché c’ è in giro molto “friggi aria”…..

Ci sono realtà non quotate, che non sono attenti solo al profitto
ma hanno fatto del loro operato, una tensione quotidiana verso la gestione delle risorse umane,
appunto come risorse da valorizzare e una grande attenzione, non meramente verbale, all’ impatto ambientale e allo spreco.., e che stanno crescendo..
Perché non studiare, applicare questi modelli che funzionano!?

Ma forse..meno sappiamo..
meno disturbiamo!!!

E condivido pienamente il pensiero del (VERO) Cigno Nero sulla “grave asimmetria “informativa”

per fortuna che c’ è questo viaggio, un’ imponente lavoro trasparente
che senza scopo economico alcuno, ed anche in questo sta la sua grandezza,
indica senza tentennamenti,
la rotta, indicandoci dove guardare….il resto sono, per lo più,
esercizi di stile di analisi fantasiose,
poi sta a Noi, dove voler guardare,
sempre con la Grande Speranza di poter fare qualcosa di buono…
Ciao, Buona Navigazione Capitano e Compagni di viaggio
Non ci deve ringraziare..siamo Noi che non Ti ringrazieremo mai abbastanza.

S&PMIB – 2,85% il resto a ruota, chissà dove stanno guardando???
Grande….”il diluvio universale delle menti”!!!
Valentina

Per finire il mio commento sull’immobiliare, voledo dire un ultima cosa. Forse nessuno “VUOLE” vedere che aver trasformato un riparo per le intemperie in un affare economico ha devastato una quantità impressionante di territorio, di terreni coltivabili di boschi. Perchè non costruire le abitazioni nelle zone non produttive e lasciare il più possibile intatto il resto? Perchè non obbligare a ristrutturare le abitazioni fatiscenti invece di fare nuove lottizzazioni?
Io costruisco dove è permesso.
SD

Giusta considerazione SD……ma nel singolo la follia è un’eccezione mentre nella massa è la regola!

Il “rispetto del territorio” presuppone impianti di risalita sbancando e distruggendo migliaia di ettari in nome di un turismo che porta a sciare a 100 metri sul livello del mare quando ormai da anni non nevica più giusto per dare un impulso all’economia attraverso i “cannoni nevosi” per gradire!

Per Vostra conoscenza questa proviene da Societe Generale ……

We are at a very similar point to the end of 2000, just before corporate capitulation sent
reported profits and the economy diving and the equity market collapsed.

Economists typically model corporate profits as a residual, with it dropping out of their
economic models as a function of what is happening to the economy overall. We have always believed though that corporate profits are a key driver of the economic cycle, rather than just the result of it. Historically, recessions are ‘caused’ (in an accounting sense) by the corporate sector. As profits decline, after a point companies finally bite the bullet and business investment slumps (see chart below). Historically, the evolution of pre-tax domestic nonfinancial profits proves to be the best explanation for company’s domestic spending activity.

commentata in questa maniera…..

A mind-blowing SocGen report is making the rounds that says an “economy and equity market meltdown imminent”. It essentially argues that companies are set to capitulate in the face of weakened end markets, and investment spending is going to collapse. While SocGen’s strat team are always apocalyptic, this one is particularly spooky.

Un piccolo gioco: chiedete ad un 70 enne , quanti stipendi da operaio occorrevano 40 anni fa per acquistare una casa (non un bilocale, ma una casa di dimensioni adatte ad una famiglia) e poi fate lo stesso conteggio ai valori immobiliari attuali. Importante, non calcolo in denaro, ma in mesi lavoro.
Capirete perchè il mercato immobiliare è destinato ad un forte ridimensionamento.
capitano, i miei rispetti.
Ruggero

La mia risposta al Sig. Ruggero. Fare il conto in mesi lavoro sarebbe complicato ma diciamo che 40 anni fà un operaio normale poteva costruirsi una viletta per la famiglia che oggi potrebbe costare circa 350-450.000 euro (l’abitazione non aveva tutti i lussi di oggi), se la comprava un pò di meno. Ma ho qualche dubbio che nel breve periodo il prezzo degli immobili possa scendere molto. Non vorra mica evadere il fisco non dichiarandone il valore reale?
SD

credo che nel lungo termine i prezzi delle case in italia potranno solamente scendere, certo lentamente, gradualmente, ma la direzione è secondo me quella, in accordo con l’inevitabile declino del paese.
L’italia è completamente dipendente dall’estero dal punto di vista energetico (importiamo quasi tutto il gas e il petrolio che consumiamo); è inoltre un paese piccolo e sovrappopolato che dipende sempre dall’estero anche dal punto di vista strettamente alimentare (per quasi il 50% del nostro fabbisogno mi pare); a completamento di ciò c’è il nostro stratosferico debito pubblico (che pagheremo) che impedisce di utilizzare la leva fiscale per aiutare la (ormai ex) classe media.
Ciao a tutti e complimenti ad Andrea per il blog.
Gianluca

Il 2 gennaio 2002 è nato l’euro: nel periodo immediatamente successivo il valore delle case è rapidamente raddoppiato, poi ha continuato a correre molto ancora e ora i prezzi sono astronomici.
A questo fatto, si aggiunge che il nostro paese, prima della crisi planetaria in atto, aveva già una crescita strutturalmente asfittica e ora sarà presumibilmente il primo a cadere in recessione, secondo me anche prima degli americani (ma con moltà più discrezione e meno clamore).
Per quanto riguarda i mutui ad alto rischio, di quelli forse ne abbiamo meno degli americani, in compenso, abbiamo anche noi i nostri subprime, sono i nostri giovani, che in questi anni stanno prendendo stipendi da fame e hanno garanzie finanziarie pressochè nulle.

Ora facciamo il punto: chi dovrebbe comprare la case nei prossimi anni a venire?

Gli investitori…no: aspetteranno dei segnali di ripartenza del mercato.

Giovani per la 1° casa…no: non hanno un soldo bucato.

Chi vuole ingrandire o avere una casa più bella…no: questa tipologia può aspettare e gli conviene aspettare un calo delle quotazioni.

Gli extracomunitari…forse: comunque non credo che questa domanda sia sufficiente a non fare aumentare l’offerta.

Il calo dei prezzi secondo me ci sarà, e sarà consistente.

Complimenti per il forum
Cristiano

I dati di fatto esposti del Sig. Cristiano sono sicuramente giusti, ma il problema è un altro i prezzi delle abitazioni come da chi o da cosa vengono stabilitì ? Dalla domanda e dall’offerta come dovrebbe essere in un economia di mercato, oppure dal numero delle abitazioni rapportate agli abitanti o infine dalla zona in qui sono situate.
Secondo voi come vengono calcolati i prezzi ? Non sicuramente con la semplice somma dei costi del terreno e dei costi di costruzione.
Se avete intenzione di far scendere i prezzi delle abitazioni io per costruirle non faccio sconti anzi il prossimo anno bisogna che aumenti i prezzi del 30% minimo per soppravivere altrimenti non rientro negli studi di settore e poi gli operai stranieri vogliono sempre più soldi per lavorare.
Lasciamo che il tempo lavori per noi e un giorno quando ci saranno più fabbricati che alberi forse………….
SD

Si….ditemi Voi se Le Nostre attività autonome, piccole o grandi che siano,
debbano essere vincolati dagli Studi di Settore..altra assurdità partorita a tavolino
con criteri direi discutibili..Se non risulti congruo,( per qualsiasi motivo esp. un’ infortunio che ha rallentato pesantemente l’ attività lavorativa) perché i tuoi ricavi non rientrano nei
loro calcoli Ti devi pure scusare.. ho seri dubbi che serva per combattere L’ evasione..
ma appesantire le Nostre attività, già shiacciate da una pesante Burocrazia, certamente….
Vaffanstudi di settore…
Valentina

Ragazzi avete sentito 2000 contatti !..Un HIP HIP URRAAAAAAAA
al Capitano non lo facciamo!?
Ciao

Leggo con piacere che sempre più persone sono consapevoli di quale “grosso” problema abbiamo, se volessimo fare un bilancio dei riultati ottenuti dalla “democrazia” del nostro martoriato paese, cosa ne verrebbe fuori? Penultimi in Europa, nel mondo meglio non dirlo, debito pubblico enorme (ma chi se ne frega non l’ho fatto mica io!!!!).
Gli studi di settore per le aziende, servono anche per combattere l’evasione, ma…. se uno non riesce a starci dentro e non ha “grinta” per riuscirci può sempre chiudere attività e fare il dipendente, se trova lavoro e lasciare spazio alle aziende più efficienti.
SD

Grazie SD, un costruttivo confronto con chi ha più esperienza è sempre utile.

Forse parlo così perché sono una giovane con tante utopie
però mi trovo a pensare che l’ efficienza e la grinta imprenditoriale e non,
si misura con ben altro,
non riesco a non pensare, rispettandoli, che è l’ ennesimo prodotto di un’ intelligenza accademica,
dove regna la nota asimmetria informativa e uno scollamento dalla realtà!
Ai voglia introdurre correttori congiunturali,
quanti non hanno capito e continuano negare questa grande svolta epocale
che il nostro Capitano, chiaramente, prima di tutti, ci ha fatto vedere.
Se umilmente Noi ammettiamo Le nostre inefficienze, abbiano almeno
il coraggio di ammettere
l’ inadeguatezza degli strumenti accademicamente concepiti..

Ma ripeto è solamente il parere di una giovane, inesperta, illusa..
Farò comunque tesoro della Tua opinione. E Mi fermo qui.
Non Voglio intavolare una discussione sugli studi di settore, altre sono Le mete di questo veliero..
Utili e assai validi concetti Li troviamo nel post di oggi in Ricchezza e Povertà.
Grazie, ciao
Valentina

L’italia, è sempre stata considerata dalla comunità internazionale, un paese refrattario alle novità e storicamente siamo sempre stati poco inclini a curarci di quello che accade nel resto del mondo, questo comportamento un pò ignorante è stato indotto dalle nostre fonti di informazione che, caso vuole, siano controllate in gran parte da istituti bancari e qualche imprenditore.
Mentre negli altri mercati le istituzioni e l’informazione gridano “ALLARME!” qui si sentono dichiarazioni del tipo:
Sta andando tutto bene, il mercato tiene, siamo poco esposti ecc…

Per questi motivi, (refrattarietà, cattiva informazione) mi sento di ipotizzare una flessione del mercato immobiliare dei prossimi anni con una durata consistente, però senza tracolli in stile americano.
Mi dispiace pensare questo, comunque credo che mentre il resto del mondo sarà in ripresa, noi soffriremo ancora molto a lungo.

Ha, dimenticavo la firma,

Cristiano