UN POSSIBILE SPIRAGLIO DI LUCE, NELLA LUNGA NOTTE IMMOBILIARE!

Uno spiraglio, un piccolo spiraglio dopo mesi di tempesta nel cielo cupo immobiliare, le vendite di nuove abitazioni sono scese dell’ 0, 60 % meno delle attese ma la buona notizia riguarda le revisioni, in fondo si tratta della stagione principe, 530.000 nuove abitazioni vendute dalle 533.000 riviste al rialzo di 21.000 unità nel mese di maggio e nei due mesi precedenti. Una certa prudenza è d’obbligo viste le percentuali di variazione dei dati in questione, ma se nei prossimi mesi viene confermata la tendenza si potrebbe sperare che le vendite di nuove abitazioni abbiamo trovato una base da cui ripartire!

Spesso alcuni di Voi mi hanno chiesto di segnalare anche le luci di questa crisi, ma se di luce si tratterà, questa potrebbe essere una vera luce, non quelle che analisti ed economisti sono soliti rilasciare tanto per conformarsi alle disposizioni superiori!

Io mantengo la mia promessa di segnalare per quanto possibile ogni possibile nuova alba nella notte della madre di tutte le crisi finanziarie.

Ciò non significa che i prezzi delle abitazioni non possano scendere ancora, in quanto dipenderà tutto dai tassi di annullamento dei compromessi di vendita e dal livello degli inventari e di conseguenza dell’avvio di nuovi cantieri. Probabilmente gli incentivi offerti dai costruttori e il sostegno delle agenzie federali stanno incominciando a produrre qualche effetto.

Se scendono i prezzi degli immobili, se il mercato immobiliare non si stabilizza, é impossibile decretare la fine della crisi finanziaria e quindi della discesa del settore bancario.

Cio non toglie che si tratta di meno del 20 % dell’intero mercato immobiliare americano, stiamo parlando di nuove abitazioni e la tendenza dovrà fare i conti con l’eccesso di inventari di case esistenti che come vedremo è soggetto ad un dinamica esponenziale di foreclosures!

La dinamica dell’inventario come ben evidenziato dal grafico qui sotto farebbe pensare ad un picco, ma se diamo un’occhiata a quanto accadde nel secondo semestre 2006 ben facilmente possiamo comprendere come abbiamo bisogno di ulteriori conferme.

Come più volte sottolineato la percentuale di possibile revisione del dato di giugno ovvero   (± 11,3% gamma di errore ) lascia aperte le porte ad una pesante revisione in qualsiasi direzione.  

Da luglio in poi come potete vedere da questo grafico qui sotto proveniente da Calculatedrisk,  la dinamica delle vendite intraprenderà la naturale contrazione in vista della stagione autunnale ed invernale. Inoltre il grafico riferito all’anno 2008 testimonia chiaramente che non vi è stata alcuna stagione primaverile in America per il mercato immobiliare.

Il picco negli inventari delle nuove abitazioni sembra essere gli 11,2 mesi realizzati nel marzo scorso ma non comprende le cancellazioni a differenza degli altri periodi storici.

Il massimo di tutti i tempi è stato registrato nell’aprile 1980 a 11, 6 mesi ma questa rilevazione conteneva le cancellazioni. Secondo CalculatedRisk gli inventari di abitazioni invendute dovrebbero essere superiori di 90.000 unità calcolando le cancellazioni.

Le vendite di nuove abitazioni non comprendono quelle relative ai condomini!

Sembrerebbe inoltre che i costruttori stiano vendendo più case di quelle che sono in costruzione portando ad un picco dell’inventario nella crisi e probabilmente il 2008 segnerà il bottom nella crisi delle vendite di nuove abitazioni, ripeto nuove abitazioni!

Ma le buone notizie possono essere presto sostituite dal fatto che storicamente il rimbalzo delle vendite di nuove abitazioni dopo il bottom si è avviato abbastanza rapidamente ma in questo caso sempre Calculatedrisk si attende una lenta ripresa a causa di un eccesso delle abitazioni esistenti e il perdurare delle foreclosures e nel caso che la recessione sia più lunga e profonda delle aspettative le vendite di nuove abitazioni potrebbero ridursi ulteriormente.

Purtroppo si tratta di un 20 % complessivo del mercato immobiliare americano e quindi la chiave di volta della crisi immobiliare resta nascosta nelle abitazioni esistenti e nella dinamica dei prezzi che vedrà domani alle ore 15.00 un nuovo aggiornamento dal Case/Shiller Prices Index! 

Secondo le indicazioni giunte dal sito foreclosurepulse blog della Realty Trac le foreclosures sono sostanzialmente raddoppiate dal secondo trimestre 2007 con 739.714 abitazioni che hanno ricevuto almeno una comunicazione(foreclosure-related notice) una ogni 171 nuclei familiari degli Stati Uniti.

Thanks to Realty Trac

Default notice ( Mora ), auction notice ( Avviso d’Asta ) o bank repossession REOs non importa la tendenza è stabile al rialzo guidata dalla California, dall’Arizona Colorado e Florida, alcuni degli stati maggiormente popolati ma la tendenza riguarda l’intera nazione. Quarantotto stati su cinquanta e circa 95 aree metropolitane su 100 vedono intensificarsi le procedure di foreclosures!

Infine dedicato a tutti coloro che vedono un’esplosione di fuochi artificiali in arrivo dalle recenti disposizioni prese dal congresso in favore della crisi immobiliare e delle due agenzie federali Freddie Mac & Fannie Mae consiglio di leggere questa analisi sempre da calculatedrisk si tratta di un’analisi degna della massima considerazione che esprime perplessità sull’efficacia delle soluzioni proposte.

Dopodiche non perdetevi questo post direttamente da William Poole ex governatore della Fed di Saint Louis che recentemente ha definito tecnicamente insolventi le due agenzie federali. Una volta salvate le due agenzie federali secondo Poole vanno completamente smontate! Dal_NYTIMES_TOO_BIG_TOO FAIL_or…..TO_SURVIVE!

Detto questo e ritornando per un attimo alle vendite di beni durevoli per il mese di giugno vi è da dire che probabilmente, il " CAPITAL SPENDING " ovvero la spesa in conto capitale, investimenti, la sua crescita, è in grado di apportare un notevole contributo alla crescita del PIL nel 2° trimestre che verrà pubblicato giovedi!

Il tutto da ricondursi al pacchetto di stimoli fiscali a favore delle imprese, varato recentemente dal governo americano, stimolo una tantum! Questa è e resta una recessione qualunque sia il dato in uscita giovedi e le successive revisioni, anche se il PIL non è sceso sotto zero, le revisioni che verranno effettuate tra qualche anno evidenzieranno questa situazione che per alcuni assomiglia forse di più ad una specie di W double dip, una recessione mitigata da stimoli esterni che nel caso dei consumi hanno fallito il loro obiettivo aumentando nel contempo i deficit gemelli.

Domani parleremo delle " NAKED SHORT SELLING " giochi di prestigio finanziari che la SEC ha il compito di ripristinare o annullare a tempo indeterminato, una sorta di Stocks Rally d’Agosto, mentre il PIL probabilmente darà una spinta positiva che dovrà fare i conti con le notizie provenienti venerdi dal mercato del lavoro e dall’ISM manifatturiero!

Resta sempre e comunque quel rumore di sottofondo proveniente dal settore finanziario, rumore alle volte assordante che ci accompagnerà ancora per lungo tempo!