REALISMO IMMOBILIARE! GENESI DI UN FENOMENO ( parte prima )

ALLA RICERCA DI UNA LUCE IN FONDO AL TUNNEL IMMOBILIARE!

Verso la fine degli anni novanta, vedeva la luce uno dei boom immobiliari più spettacolari che la storia ricordi, boom immobiliare che ha contagiato tutte le più importanti realtà economiche mondiali ad eccezione della Germania e del Giappone alle prese con il ricordo di una grave crisi immobiliare verificatasi negli anni novanta.

Andiamo per un istante, all’origine di questo boom mondiale del settore immobiliare che per caratteristiche e dinamiche, è diffuso a macchia di leopardo in ogni angolo del pianeta, fatta eccezione per alcune realtà.

L’enorme liquidità immessa nel mercato dalle banche centrali in questi anni, unitamente alla crisi dei mercati azionari ha indotto la crescita esponenziale del settore immobiliare, in quanto gli investimenti si sono diretti prevalentemente verso un’unica asset class, facendo esplodere una vera e propria corsa all’oro sia di natura prettamente speculativa che fisiologica ovvero legata alla crescita demografica.

Questi potrebbero  essere i  principali tratti caratteristici di questo boom ognuno di essi rapportato alle diverse realtà mondiali.

a)  Crescita della domanda immobiliare originata da politiche monetarie espansive.

b)  Effetto ricchezza presunto o reale originato dall’aumento delle quotazioni immobiliari con conseguente influenza positiva sui consumi.

c)  Creatività ed ingegneria finanziaria che ha permesso l’incremento della domanda attraverso formule di rimborso del prestito flessibili e il trasferimento e la diluizione del rischio attraverso la formula “originate to distribuite” ovvero la cartolarizzazione.

Questa è la situazione attuale del fenomeno “ originate to distribute “ secondo Moody’s.

La componente speculativa inoltre ha giocato un ruolo determinante nella crescita esponenziale delle quotazioni. 

Non vi è dubbio che la dinamica di crescita di ogni asset class deve costantemente fare i conti con l’opera di disturbo messa in atto dalla speculazione, con la conseguenza che ogni crescita irrazionale difficilmente si sgonfia senza esplodere.

In queste operazioni, spesso passano di mano immobili soggetti ad aumenti ingiustificati, con il premio che si paga per ottenere un immobile che troppi attori richiedono contemporaneamente.

Le vicende del capitalismo italiano di questi ultimi anni sono ricche di figure di novelli geni finanziari, la cui fama ha contribuito a creare una nuova casta del capitalismo, gli immobiliaristi, che partendo dal nulla hanno creato immense fortune “virtuali”.

La storia recente insegna che tali fortune sono state conseguite tramite alchimie finanziarie di breve respiro.

Tempo fa l’ Economist pubblicò uno studio con  le maggiori crescite in percentuale registrate in Europa con l’Irlanda in rilievo. I prezzi delle abitazioni sono saliti del 250 % ( al lordo dell’inflazione) in Irlanda, del 200 % in Inghilterra, del 170/180 % in Spagna, del 130/140 % in Francia e quasi del 100 % in Italia con una notevole diversificazione territoriale aggiungo io.

 Nel Mondo la classifica è guidata dall’Australia, seguono Stati Uniti e Canada con il Giappone che risente ancora oggi della grande crisi delle “Jusen” degli anni ’80.

 
Ormai  è evidente a chiunque, ciò che sta accadendo in America, paese nel quale in percentuale la crescita non è stata certo una delle maggiori del pianeta.

Ovviamente stiamo parlando di un paese dove le famiglie convivono con un indebitamento cronico e stratosferico, dove imperversava il fenomeno “subprime”, ovvero la possibilità concessa dall’industria finanziaria  di ottenere finanziamenti con formule " esotiche " 

La concessione di credito in formule ibride, only-interest, mutui ARMs,con deferimento della quota capitale, allentamento od omissione di garanzie reddituali o patrimoniali, fondate sul presupposto che la tendenza al rialzo dei prezzi immobiliari sia fisiologica, hanno giocato un ruolo determinante nella crisi americana.

In Europa al momento abbiamo solamente i germogli di questo fenomeno finanziario, in quanto il fenomeno “subprime” esiste quasi esclusivamente in Inghilterra dove, secondo le statistiche, il volume non supera il 14 % del totale del mercato immobiliare europeo. Ovviamente quando una moda, una tendenza si manifesta in America, la patria delle invenzioni finanziarie, l’onda si sposta progressivamente anche nelle altre realtà mondiali

Il buon senso dice che un debito, qualunque esso sia, è assunto prima sulla base di una consapevolezza delle proprie disponibilità di reddito non solo nel breve ma anche nel medio/lungo termine, poi concesso sulla base di precise garanzie reddituali e patrimoniali. Ciò non toglie che possono essere previste forme flessibili di rimborso del debito contratto, ma sempre nel rispetto di valutazioni che sono alla base di ogni ragionevole impegno finanziario.

Al momento il rialzo dei tassi interbancari in Europa e l’inflazione sembrano rappresentare una dinamica che richiede maggiore attenzione nelle rinegoziazioni e nei consolidamenti dei mutui ipotecari, ovviamente la diffusione percentualmente sensibile dei mutui a tasso variabile potrebbe provocare qualche serio problema nel breve/medio termine specialmente in caso di salita  delle pressioni inflative e delle prospettive d’ inflazione. Sono convinto che nei prossimi anni si verificherà una fase tutta da decifrare, di contrazione della politica monetaria di riferimento della banca centrale europea e probabilmente anche americana.

Certo è che le continue tensioni sui tassi di riferimento in seguito alla crisi finanziaria  testimoniano che la successione di crescita della massa monetaria non accenna a diminuire e che a breve le richieste salariali congiuntamente con i prezzi energetici ed alimentari incideranno in maniera significativa sull’aumento dei tassi nelle aspettative inflazionistiche.

Come detto in precedenza recentemente in Europa ed anche in Italia stanno diffondendosi sempre più le formule che consentono di estrarre valore dalla propria abitazione (MEW mortage equity withdrawals) finanziamenti concessi principalmente al di fuori del sistema bancario, che concedono la possibilità di finanziare i consumi o consolidare i propri debiti con percentuali indicative sino al 100 % dell’aumento di valore di una abitazione.

Va detto che la possibilità di poter accedere a forme flessibili e innovative di accreditamento è un’ opportunità  importante per le famiglie italiane, ma come detto più volte in passato presuppone innanzitutto una consapevolezza del debito che si va a contrarre.

In Italia,  secondo dati Nomisma, la solidità patrimoniale delle famiglie italiane è tra le più alte tra i paesi occidentali con un basso rapporto tra debito e ricchezza personale e il tasso di risparmio nonostante sia diminuito in maniera rilevante in questi ultimi anni, aumentando la propensione all’indebitamento, resta pur sempre su livelli di eccellenza.

Da questo punto di vista guardando al passato e forse al presente non si registrano particolari motivi di apprensione dal punto di vista di un possibile contagio “subprime” ma come spesso accade il passato non è garanzia per il futuro.

Ovviamente tale dinamica, secondo il sottoscritto, è notevolmente influenzata dalle prospettive di rialzo dei tassi e dalla crescita del reddito disponibile delle famiglie che è rimasta nettamente, ripeto nettamente, sotto il tasso di incremento degli immobili nell’area euro.

In particolare per quanto riguarda l’investimento funzionale alla locazione, dovrebbe registrare una diminuzione d’ interesse in quanto la percentuale di guadagno che si ottiene confrontando il canone annuo di locazione, con il valore di mercato della casa, sta contraendosi notevolmente se si considerano le spese di manutenzione, amministrative, le tasse e i rendimenti di un investimento a breve termine qualsiasi.

Il mercato immobiliare a differenza di quello azionario o obbligazionario è un mercato sostanzialmente illiquido è diverso da nazione a nazione, da città a città ed una dinamica deflativa delle quotazioni non avrebbe nessun paracadute,se non quello di individuare un punto di arrivo della caduta, impresa assai difficile.

Il concetto di liquidità di un investimento fa riferimento al grado di velocità con la quale si possa convertire in denaro qualunque asset finanziario con bassi oneri o senza concessioni di prezzo.
La frammentazione di un mercato immobiliare rende i prezzi meno trasparenti rendendo difficile alle volte la determinazione del prezzo stesso, sottoposto ad innumerevoli variabili quali posizionamento, età, metratura etc.

Ciò, può aiutare a comprendere la difficoltà di individuare un punto di svolta in una situazione di deflazione immobiliare.

Il mercato immobiliare americano insegna che se le case restano invendute, non significa necessariamente che subito i prezzi debbano scendere e che vi è una certa riluttanza a vendere quando è in atto una discesa così drammatica nelle quotazioni. Inoltre alcune dinamiche relative al calcolo di abitazioni vendute nascondono verità evidenti come il fatto che non si tiene assolutamente conto delle abitazioni che restano sfitte.

Quindi, cercare di prevedere la fine di una recessione immobiliare, è come cercare di capire quando finisce la realtà opposta ovvero l’espansione! La regola che applichiamo ai mercati azionari vale in maniera esponenziale per una realtà economica che è attraversata da innumerevoli dinamiche.

Cercheremo ora aiutandoci con dati e informazioni reperibili su internet di intravedere il cammino che ancora resta da fare a questa successione deflazionistica, quanto le quotazioni del mercato immobiliare americano dovranno ancora scendere prima di trovare un certo equilibrio tra la domanda e l’offerta. Ovviamente con le dovute proporzioni e differenze, questa analisi potrà aiutarci a comprendere in linea di massima quanto potrebbe accadere anche in altre realtà immobiliari mondiali.

Non vi è alcun dubbio che per riuscire  a fare un buon lavoro dobbiamo cercare di avvalerci delle informazioni in possesso di economisti, analisti ed esperti che prima di chiunque altro hanno dimostrato di essere in grado di prevedere o almeno intravedere l’inversione che la dinamica immobiliare in America ha registrato a partire dal settembre 2005. Ringrazio sin d’ora tutti coloro che hanno contribuito con il loro lavoro a far luce su uno dei punti più importanti e essenziali per cercare di comprendere quando l’economia americana potrà ritrovare  un suo punto di equilibrio.

Prossimamente…….

."REALISMO IMMOBILIARE" "WHERE IS THE BOTTOM IN HOUSING? " ( parte seconda)