LA TORRE DI BABELE: Subprime, solo la punta di un iceberg di dimensioni gigantesche!

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“ L’innovazione ha portato una moltitudine di nuovi prodotti come i prestiti subprime e il credito di nicchia per gli immigranti(…). Dove un tempo ai clienti più marginali sarebbe stato semplicemente negato il credito, ora i prestatori sono in grado di giudicare con efficienza il rischio di quei clienti e di prezzarlo appropriatamente. Questi progressi hanno portato a una rapida crescita dei mutui casa subprime….in risposta alla domanda del mercato a beneficio dei consumatori”.

In un discorso pronunciato l’8 aprile del 2005 l’allora presidente della Fed, Alan Greenspan, benediceva la più grande e intrigante Torre di Babele che la storia dell’ingegneria finanziaria ricordi!

Continua il nostro viaggio alla scoperta delle cause e degli squilibri economico finanziari che hanno determinato la caduta del mercato immobiliare americano.

In un articolo apparso su MarketWatch a firma dell’inviato Alistair Barr si espone una delle domande che in questo momento analisti ed commentatori si pongono per cercare di comprendere le future implicazioni del crollo del mercato immobiliare sul sistema finanziario ed economico americano e di riflesso mondiale: “ Il crollo del mercato SUBPRIME può danneggiare seriamente il mercato dei CDOs Collateralized Debt Obligations ?“

I CDOs sono dei titoli obbligazionari garantiti da crediti emessi da una società appositamente creata, società veicolo, a cui vengono cedute le attività poste a garanzia. I CDO sono solitamente garantiti da un portafoglio composto da prestiti, titoli obbligazionari o credit default swap e suddivisi in più categorie ( tranche ) a seconda della priorità di rimborso. Qualora i flussi di cassa generati dai crediti posti a garanzia del debito non siano sufficienti a far fronte al pagamento degli interessi vengono effettuati prima i pagamenti delle categorie con priorità alta ovvero senior e mezzanine e successivamente quelli della categoria a rischio equity.

Secondo l’articolo queste strutture complesse simili a fondi di investimento mutualistico hanno alimentato in questi anni il mercato immobiliare comprando i settori più rischiosi del mercato MBS. Ora improvvisamente potrebbe accadere l’inverso limitando o chiudendo i rifornimenti al mercato immobiliare rendendo più onerosi i prestiti ipotecari e riducendo il segmento subprime. Gli stessi Hedge Funds hanno scommesso in anticipo sul crollo del mercato subprime utilizzando i derivati strutturati sui mutui, per moltiplicare i guadagni.

Per intenderci i CDOs sono gli stessi che hanno alimentato il mercato del leverage by-out tanto caro ai Private Equity di cui abbiamo spesso parlato con in prima linea i gruppi KKR e Blackstone che lo scorso anno sono stati finanziati per il 57 % da questi derivati per un totale di 1,55 trilioni di dollari con un record storico nelle fusioni ed acquisizioni secondo Standard & Poor’s.

Lo sviluppo del mercato dei CDOs è stato di natura esplosiva dal 1995 dove erano appena presenti arrivando alla cifra di 500 miliardi di dollari solo lo scorso anno secondo una ricerca della Graham Fisher & Co con il 40 % nel settore residenziale in preminenza nel settore subprime. Ormai sono considerati gli alimentatori principali della finanza ipotecaria residenziale.

I prezzi stagnanti e le morosità dei prestiti stanno colpendo in maniera rilevante il mercato dei CDOs con particolare criticità in caso di crollo dei prezzi!

Qualcosa di simile è successo durante la crisi immobiliare degli anni 90 e la paura è che se i CDOs si ritirano dal mercato immobiliare si potrebbero alzare i tassi di interesse per i mutuatari solvibili delle categorie Alt-A chiudendo definitivamente la porta al mercato subprime e provocando un “shakeout” di notevoli dimensioni.

Ma chi detiene questo rischio, solo alcuni hedge fund o anche qualche fondo pensione, qualche fondo monetario? La maggior parte degli esperti dicono che è quasi impossibile saperlo, in quanto chiunque abbia offerto CDOs non svelerebbe il segreto. La stessa Federal Deposit Insurace Corp. conosce l’insieme del mercato MBS ma non le singole storie. Alcuni sostengono che siano i fondi giapponesi affamati di alti tassi d’interesse che nel loro paese non vi sono. Le stesse autorità non conoscono dove sia allocato il rischio.

Secondo una ricerca dell’Università di Drexel i fondi pensione e monetari detengono le fette meno rischiose in quanto le regole non permettono investimenti a basso rating, ma questi fondi possono investire ed investono negli hedge fund che a loro volta hanno la fetta più rischiosa del mercato subprime.

Secondo un analista del mercato MBS le parti più rischiose sono in mano agli investitori stranieri in quanto la maggior parte degli investitori americani erano a conoscenza della problematica del mercato subprime ed hanno evitato di comprare questi CDOs. A tal proposito mi vengono in mente le parole di Lewis Ranieri l’inventore del mercato MBS secondo il quale le parti più rischiose sono state vendute ad “ignari” investitori stranieri.

“ NON CONOSCIAMO ESATTAMENTE CHI DETIENE IL RISCHIO, MA IN UN CERTO SENSO TUTTI TENIAMO QUESTO RISCHIO, IL RISCHIO NON VA VIA DA SOLO, QUALCUNO DEVE AVERLO!!!”

(fonte: Merketwatch.com )

Cerchiamo ora di riepilogare i principali attori di  questa immensa, misteriosa e sinistra Torre di Babele.

La torre di Babele è la leggendaria torre di cui si narra nella Bibbia e precisamente nel capitolo della Genesi. La torre (in mattoni) fu costruita nel Sennaar (in Mesopotamia) dagli uomini con l’intenzione di arrivare al cielo e dunque a Dio. Secondo il racconto biblico, all’epoca gli uomini parlavano tutti la medesima lingua. La torre era anche un simbolo di unità degli uomini gli uni con gli altri e tutti insieme con Dio. Ma Dio creò scompiglio nelle genti e, facendo sì che le persone parlassero lingue diverse e non si capissero più, impedì che la costruzione della torre venisse portata a termine.( http://it.wikipedia.org/wiki/Torre_di_Babele )

Come detto spesso nei miei precedenti interventi in Natura esistono delle forze educatrici, e la Natura è Ella stessa educatrice! Il mercato dei prestiti ipotecari in America, sembra appena uscito da una delle innumerevoli saghe di Harry Potter, dove la magia, l’occultismo e la stregoneria sono di casa. Con i tassi ai minimi storici si indebitavano anche i moribondi con la “certezza” o la speranza che la favola infinita dell’incremento di valore degli immobili continuasse in eterno.

Tutti interessi e niente capitale. La torre di Babele! La spasmodica ricerca del guadagno assoluto, la sensazione di onnipotenza che pervade le menti di coloro che spirano alla divinità finanziaria.

La grandezza di questa torre secondo gli esperti o presunti tali, è misurabile in circa il 13,7 % di tutto il mercato ipotecario in forte aumento in quanto nel 2000 era solo dell’8 %, ma il Mortagage Backed Securities misura praticamente il doppio del mercato dei titoli di stato americano! Il subprime è relativo al 20 % dell’intero mercato residenziale che a sua volta è la metà dell’intero mercato immobiliare compreso il settore commerciale.La dimensione totale del mercato dei mortgage, mutui americani è di 10000 miliardi di dollari.

Procediamo per sottovalutazione del problema! La percentuale delle sofferenze nel settore ad alto rischio sono attualmente al 13,3% contro un minimo del 10,5 % nel 2003/2004 e il massimo era stato toccato con il 15 % nel 2002 mentre per i mutui di prim’ordine ci troviamo al 2,6 %. Le compagnie fallite nel settore negli ultimi due mesi sono solo 25 o 30 su un totale esistente di circa 8853 aziende nel 2006. Nel 2006 il 20 % dei mutui concessi erano subprime su un totale di 2500 miliardi, quindi su 500 miliardi anche se saltano il 10 % cioè 50 miliardi non basta a mettere in crisi la struttura bancaria.( fonte Borsa & Finanza intervista a Duncan capo economista e presidente della Mortgage Bankers Association associazione delle banche erogatrici di mutui americane)

Bene la Federal Reserve ha appena ammesso di non avere la certezza di quali siano le reali cifre del problema considerando che una buona parte di queste aziende erogatrici di crediti subprime non sono sotto la sua sorveglianza, e qui si snocciolano cifre senza fare i conti con l’oste!

Secondo l’economista Nuriel Rubini, ex consigliere economico di Clinton e uno dei più pessimisti nelle previsioni, la crisi è estesa a tutto il settore immobiliare in quanto anche il comparto commerciale ovvero uffici e quant’altro che aveva mostrato lo scorso anno una crescita del 20 % verso la metà dell’anno, era già caduto al 14 % nel terzo trimestre per rivelarsi negativo a meno 3 % nell’ultimo trimestre dell’anno.

Gli istituti di credito subprime hanno ceduto gran parte dei prestiti erogati alle grandi banche che gli hanno a loro volta cartolarizzati, trasferendo il relativo rischio di credito al mercato. Ora la maggior parte di questi mini istituti giace nel Charter 11, ovvero l’anticamera del fallimento.

Ora che, piano piano siamo riusciti, nei precedenti post a ricostruire il complesso e magico lavoro di alta ingegneria finanziaria, proviamo a cercare di scoprire le conseguenze teoriche ma possibili del crollo di questa torre di Babele che poggia su fondamenta di sabbia.

Una premessa è indispensabile per non cadere nel gioco che demonizza tutto ciò che non conosciamo, tutto ciò che può essere fonte di squilibrio significativo o che viene utilizzato per fini diversi dal suo scopo originario. I credit default swaps sono assicurazioni sul capitale, strumenti che proteggono dai rischi di mercato è vengono assunti, si presume consapevolmente da coloro che operano delle chiare strategie di mercato. Ma l’eccesso e l’abuso di questi strumenti presuppone il fallimento! Il problema non stà come in tutte le cose nello strumento, ma nell’utilizzo che se ne fa e nella sua motivazione.

Supponiamo ora di costruire la nostra torre utilizzando il cemento del mercato subprime, ovvero coloro che non potendosi permettere nessun accreditamento, pagano esclusivamente interessi senza rimborsare il capitale a tassi decisamente più elevati della media. Finite le fondamenta i nostri ingegneri provvedono a posare i primi mattoni provenienti dalla cartolarizzazione dei crediti attraverso la trasformazione in obbligazioni di varie qualità a seconda del rischio, Collateralised debt obligation (CDO)strumenti di copertura e ripartizione del rischio che vengono rivenduti ad altri investitori o costruttori di torri. Si provvederà poi per rendere più sicura la struttura a mettere i pilastri assicurativi attraverso la sottoscrizione di CDS ovvero Credit Default Swaps derivati di seconda generazione che assicureranno ovviamente contro il possibile crollo della torre in questione! Ora la torre dovrebbe trovare il suo naturale completamento a meno che, non vi siano nell’ultima parte della torre degli ulteriori  mattoni fabbricati con l’emissione di CDO costituiti da pacchetti di CDS che non farebbero altro che aumentare il peso di questa innaturale sequenza che tende a nascondere il rischio primario.

Circa il 40 % del prestiti CDO è costituito dal mercato MBS residenziale e quasi i tre terzi di esso è costituito dal segmento subprime. Secondo Moody’s il settore subprime potrebbe avere conseguenze pesanti in quanto dal 2003 al 2006 l’esposizione all’MBS subprime era intorno al 45 % ma è variata da quasi zero a circa il 90 % e i CDOs recenti hanno alte concentrazioni di tali prestiti.

Il probabile crollo della nostra torre dovuto al cedimento definitivo dell’invenzione diabolica del mercato SUBPRIME , rischia di travolgere una buona parte delle costruzioni di buona fattura relative al mercato immobiliare di alta qualità, che sono situate nelle vicinanze!

Sottovalutando il tutto si potrebbe dire che la torre stà implodendo, come se vi fosse stata un’esplosione controllata, provocata da esperti di demolizione, ma quanti sono gli strumenti finanziari che hanno scommesso sulla costruzione di questa torre, quanti CDO, CDS, quanti RMBS, quanti derivati subprime viaggiano nel mercato MBS, quanti investitori privati, quanti fondi pensione, quanti hedge funds hanno contribuito alla costruzione di questa memorabile torre ?!

Questa è la dinamica di costruzione della nostra torre,  un insieme di sottovalutazione, ingenuità, premeditazione e avidità che lascerà negli anni un ricordo indelebile!