ESPLORANDO L'ICEBERG IMMOBILIARE AMERICANO. Una strana sensazione di brivido!

Come detto in un precedente post, talvolta nel mondo della comunicazione e nell’informazione esiste un problema relativo all’informazione stessa. Un dato oggettivo comunica in modo inequivocabile una situazione in essere, ma se di questo dato non si conosce la fonte oppure si ritiene che esso sia un dato fondamentalmente soggettivo ciò distorto o “manipolato” rispettivamente da una visione personale delle cose o nel secondo caso da interesse personale a diffondere un dato o una notizia che non corrisponde alla verità allora dovremmo perlomeno fermarci a riflettere.

Un avvenimento, una raccolta di dati, un indice di fiducia…..sono dati oggettivi e tali devono rimanere! Indubbiamente un dato non avrebbe la sua funzione principale se non esistesse chi lo analizza, lo commenta, lo interpreta insomma lo rende soggettivo!

Talvolta però nella vita quotidiana, vuoi per pigrizia, vuoi per mancanza di tempo, per comodità tendiamo tutti ad assorbire una notizia, un avvenimento, un dato comunicato senza verificarne l’oggettività della fonte o la sua soggettività.

Le vendite di nuove abitazioni sono…..crollate del 16,6 % nel mese di gennaio in uno dei più caldi inverni della storia a 937.000 unità  rispetto ad un valore di 1,08 milioni atteso dagli economisti. Si tratta del minor livello degli ultimi quattro anni e del maggior calo in percentuale degli ultimi 13 anni. Sta diminuendo ad un ritmo vertiginoso il prezzo medio pagato per ogni abitazione, stanno aumentando gli stock di case invendute e crollano gli investimenti personali e societari nelle abitazioni stesse! Ora questi se pur soggetti a variazioni stagionali, sono informazioni rilasciate dagli organi competenti nel corso della settimana è quindi dati oggettivi!

Secondo la Federal Riserve la soggettività del fenomeno è che si sta ………stabilizzando!!!!!

Quando comunico al lettore il mio stupore di fronte ai numeri indubbiamente oggettivi che il sito http://www.foreclosure.com/ esprime,rendo soggettivi questi dati in quanto già in se stesso lo stupore presuppone un giudizio di merito.

Questa mia soggettività potrebbe avere radici distorte dalla mia perplessità rispetto all’incredibile crescita del mercato immobiliare americano e di altri mercati mondiali, dove l’eccesso si è rivelato un successo…..per chi ha saputo approfittarne ,fino a prova contraria!

Quindi è giusto che ci fosse interessato abbia la possibilità di formulare una propria idea, sull’ oggettività dei dati che il sito in questione propone, dopo aver conosciuto gli autori e le fonti.

Secondo la home page di FORECLOSURE.COM la mission di questo sito è quella di fornire uno strumento per una scelta sicura della propria abitazione rilasciando notizie su pignoramenti, prepignoramenti, fallimenti personali e quindi ipoteche ed elenchi di lien d’imposta. In sostanza il più grande fornitore d’America delle proprietà gravate da  vincoli di qualsiasi natura.

Foreclosure ottiene i dati che pubblica  da centinaia di banche, finanziarie ed enti governativi principali e fornisce i dati a media di alto livello come la CNN, il THE WALL STEET JOURNAL, CNBC e AP Associated Press. Le notizie in questione vengono vagliate attentamente incrociando dati, in più verifiche  per rendere gli elenchi affidabili con l’aggiornamento due volte al giorno del proprio sito! Il sito offre inoltre alcuni servizi di pubblica utilità oltre che consigli per l’acquisto dell’abitazione!

Aggiorniamo ora la situazione nei dettagli di ogni singola voce che il sito propone ricordando che alla data del 25 gennaio la situazione era la seguente: prepignoramenti 204.586 pignoramenti 143.100 fallimenti o bancarotte personali 421.600 per un totale generale compresi TAXLIENS ( vincoli  imposte per legge per assicurare il pagamento delle tasse ) e FSBOs(For Sale By Owner and Mortgange) di 1.402.000. Il 25 febbraio, un mese dopo la situazione era la seguente: + 629 prepignoramenti, + 11983 pignoramenti + 3207 fallimenti e bancarotte personali ma il dato complessivo è arrivato a 1.418.000 circa con una aumento di circa 16.000 unità totalmente imputabili a queste ultime tre voci. Considerando che spesso il pignoramento non è altro che l’anticamera della “ bancarotta “ patrimoniale lascio a Voi tutte le considerazioni. Oggi 3 marzo, dopo neanche una settimana siamo ad 1.429.413 con un aumento di 11.413 circa in soli 5 giorni contro i + 16000 in un mese intero.

Nel dettaglio vi sono stati negli ultimi giorni 3856 fallimenti contro 3207 in un mese, 4487 prepignoramenti e 1504 pignoramenti il che se le cifre non ingannano fa presupporre che vi è stata una improvvisa accelerazione determinata secondo me dal fatto che ormai l’aumento dei tassi combinato ad una maggiore inflazione sta dispiegando i suoi effetti sull’intero sistema immobiliare.

Nel sito esiste inoltre un link dedicato alle  “ASTE in DIRETTA ” dove le compravendite avvengono in diretta  con la descrizione del servizio ……”Trova la proprietà giusta e fai un’offerta prima che sia troppo tardi…” Tardi ………..per chi è obbligato a vendere!

Ovviamente la situazione del mercato immobiliare non è uniforme in tutti gli stati americani e come potrete vedere dal sito che permette di identificare non solo gli stati ma in particolare le città e addirittura le singole zone dove la Californa e la Florida sono i mercati a maggior rischio e seguono via, via Nevada, New Mexico, Arizona..etc.

Ora ognuno di Voi è libero di interpretare come vuole la situazione, ma il ritmo di insolvenze e le notizie relative agli accantonamenti miliardari  di HSBC , Merrill Lynch e JP Morgan a fronte di prestiti immobiliari finiti in sofferenza non accenna a diminuire.

Forse solo ora gli americani che hanno aumentato in maniera esponenziale i loro consumi, pignorando le case o rinegoziando i mutui dovranno fare i conti con mutui che superano talvolta il valore stesso delle case!

Secondo una recentissima inchiesta del Wall Street Journal che segue da vicino la situazione immobiliare, attraverso gli autori Robin Sidel e David Reilly dal titolo “ No Worries: Banks Keeping Less Money in Riserve” ovvero “ Nessuna preoccupazione; le banche mantengono meno denaro nelle riserve” risulta la preoccupazione delle autorità per il basso livello delle riserve bancarie scese all’1.1 % rispetto ai mutui e crediti concessi.

La Tool Brothers principale compagnia di costruzioni americana ha annunciato un crollo del 33% degli ordini, e senza evidenziare i nomi basterebbe guardare ai grafici di borsa delle società coinvolte nelle attività immobiliari, dalle costruzioni alla intermediazione, dalle banche alle finanziarie che evidenziano il deterioramento della situazione.

Un’altra notizia di ieri è che la banca Fremont come altre banche stanno cercando di vendere i relativi mutui concessi alla clientela subprime

Secondo l’agenzia MARKETWATCH ieri le autorità federali hanno richiesto regole più ferree nella concessione di mutui al settore subprime preoccupate del fatto che essi non possano rendersi conto dei rischi ad essi connessi!!!! Hanno aggiunto che le banche dovrebbero erogare i prestiti soltanto quando sono sicure che potranno rimborsarli. Bella scoperta!

Il presidente del comitato per le operazioni bancarie del senato ha denominato come “ RESPONSABILE” il nuovo programma di restrizione per la concessione di mutui ad alto rischio.

Il presidente del comitato sostiene che queste regole possono proteggere l’acquirente nel possesso dell’abitazione duramente guadagnata e proteggere nel contempo la sicurezza e la solidità degli stessi istituti di credito.

Lo stesso Warren Buffet, nella consueta lettera agli azionisti ha evidenziati il problema dei mutui derivati che permetto il pagamento dilazionato del capitale o degli interessi.

Con i tassi ai minimi storici e questa tipologia di mutui molti proprietari di abitazioni sostenevano “ Penserò domani a tale proposito……” in riferimento alla restituzione del capitale mentre secondo Buffet per molti ormai ……il domani è arrivato!

Sempre secondo il Wall Street Journal per la Countrywide Financial Corp.il più grande prestatore di ipoteche degli Stati Uniti sono aumentati del 19 % i ritardati pagamenti del segmento subprime!

Secondo una ricerca di Morgan Stanley più del 12 % dei mutui ipotecari erano a rischio nel terzo trimestre dello scorso anno contro 8 % del 2003.

Ora qualcuno evidenzi il fatto che il segmento subprime conto come il due di picche nell’oceano delle transazioni immobiliari, ma va tenuto in debito conto che la crisi si sta espandendo ai crediti a medio rischio contaggiando il 16% dei prestiti per la casa concessi lo scorso anno, oltre alle evidenti problematiche di carattere sociale.

Il campanello di allarme per eccellenza che ognuno dovrebbe attentamente valutare è quello relativo all’indice dei credit default swap i quali in un solo mese hanno subito un aggravio di circa il 30 % dovuto in parte al settore subprime con una situazione che ricorda quella relativa alla crisi del settore automobilistico GM e Ford con il relativo declassamento del rating e di conseguenza delle obbligazioni.

Ora Dio solo sa quanti sono i derivati di nuova generazione costruiti sul mercato immobiliare americano ed in primis quelli relativi al segmento clientela poco affidabile e probabilmente chi li detiene sta rischiando un bel default! Il rischio di default con questo meccanismo si ripercuote lontano da dove ha origine il prestito. Tornando per un attimo all’operazione Blackstone sarei curioso di sapere come valuta l’attuale situazione il management del private equity in questione!

La semplicità non fa parte dell’ambiente finanziario, in quanto l’avidità, il paradigma del guadagno esponenziale, la massimizzazione a breve del profitto e dei corsi azionari produce una creatività, una fantasia finanziaria che costituisce un pericolo sistematico per l’intero sistema finanziario e di conseguenza per l’intero tessuto sociale mondiale!

Ho l’impressione che leggendo tra le righe questi dati, l’economia reale americana sia molto lontana dalle ottimistiche previsioni delle autorità monetarie, dalle rosee visioni di analisti e media in genere ma evidentemente l’ottimismo di maniera si coniuga con l’interesse di tenere alto l’umore dei consumatori americani affaticati da una situazione che vede oltre all’aumento in piccola parte dell’inflazione anche un problema di dimensioni sociali ed economiche non irrilevante.

Nel prossimo post proveremo a  leggere la chiave di interpretazione che l’autorità monetarie ed in particolare il board della FEDERAL RESERVE danno del fenomeno immobiliare.