LA DEPRESSIONE IMMOBILIARE…CONTINUA!

In un’intervista al SOLE24ORE di quest’anno, ad aprile, confidai che il 2012 avrebbe potuto essere l’anno della stabilizzazione, l’anno nel quale il mercato immobiliare americano avrebbe raggiunto il suo punto più basso in rapporto alle vendite di case esistente e di nuove abitazioni, ma non per quanto riguarda i prezzi, cartina tornasole delle dinamiche immobiliari in quanto manca ancora qualcosa ad un giusto equilibrio tra prezzi, affitti e redditi disponibili…

L’economia americana resta uno dei motori mondiali. Un mercato che, volenti o nolenti, non può prescindere dall’immobiliare. Nelle fasi di espansione, tra il 2001 e il 2002, senza la ricchezza “estratta” dal mattone sarebbe stata addirittura recessione. Quindi, la domanda è d’obbligo: il real estate Usa ripartirà? «Sul fronte dei prezzi – risponde Andrea Mazzalai, massimo esperto di immobiliare statunitense e fondatore di Icebergfinanza.com – non abbiamo ancora raggiunto il livello più basso. Guardando agli indici Case-Shiller e Corelogic, stimo per il residenziale un ulteriore downside del 10 per cento. Comunque, siamo nella fase finale della crisi: ci vorrà ancora un anno».

Bene ma ora facciamo un passo indietro ed andiamo al  27 febbraio di quest’anno quando in epoca non sospetta scrissi che … tralasciando il fatto che comunque si vogliano leggere questi dati, le prossime revisioni previste dalla NAR ( National Association of Realtor’s) è possibile che dimostrino una sostanziale sopravalutazione da un minimo del 5 % ad un massimo del 20 %. Nonostante ciò e nonostante la piccola diminuzione dell’inventario di case invendute anno su anno il numero di case che non si riescono a vendere continua ad aumentare è questo è un pessimo segnale anche perchè i prossimi mesi vedranno ancora un aumento sino all’inizio delle stagioni principe per l’edilizia in genere ovvero la primavera e l’estate.

La  revisione dell’associazione immobiliare americana era prevista per il mese di febbraio, ma è stata rimandata tanto per cambiare, alla fine di quest’anno ed ieri è uscita, revisione dopo revisione, confermando le nostre previsioni di una depressione ancora più profonda di quanto dichiarato in questi anni dalla NAR, raggiungendo la parte alta della forchetta che avevamo individuato, soprattutto nelle dinamiche annuali…

E’ ovvio che queste revisioni avranno un impatto sugli investimenti immobiliari che hanno concorso alla formazione del PIL americano negli ultimi anni, già più volte rivisto sensibilmente al ribasso.

 E’ altrettanto ovvio che queste revisioni e il clamore che le circonda avranno un effetto sulla fiducia dei consumatori che a loro volta sono spesso e volentieri proprietari di immobili “Underwater” ovvero proprietari di abitazioni che valgono molto meno del mutuo residuo contratto.

Non ci voleva poi molto a comprendere che il conflitto di interesse dell’associazione degli immobiliaristi ha amplificato la bolla dipingendo cieli blu infiniti e attenuato la depressione in questi anni utilizzando ad essere buoni metodi di rilevazione della dinamica delle vendite a dir poco obsolete per non andare oltre. Come suggerisce il grande Bill Mcbride le revisioni sono solo all’inizio è la depressione potrebbe essere ben più terribile!

Le vendite di case esistenti negli Stati Uniti sono cresciute a novembre più delle attese, ma la National Association of Realtors ha diminuito del 14% le proprie stime per le vendite di case dal 2007 al 2010. La revisione mostra come il mercato immobiliare statunitense stia in realtà peggio di quanto non si credesse.

Paradossalmente questa potrebbe essere una buona notizia, perchè il livello delle vendite suggerisce che la situazione è vicina all’equilibrio dei fondamentali che determina un eventuale ripresa del mercato immobiliare,  anche se dobbiamo ancora fare i conti con uno “”shadow inventory” inventario ombra che secondo i dati Corelogic resta persistentemente alto, vicino a 1.600.000 case mai immesse nel mercato. Quello che però conta è la dinamica dei prezzi che come vedremo continua inesorabilmente il suo declino.

L’elevato livello dell’inventario ombra è un grande ostacolo al miglioramento del mercato immobiliare, perchè mette sotto pressione i prezzi al ribasso e danneggia le vendite di abitazioni e l’attività edilizia incoraggiando il default strategico…ha sottolineato Mark Fleming, capo economista dellla Corelogic.

L’altra buona notizia è che il livello delle abitazioni invendute è stato ridotto lungo tutto l’arco degli ultimi anni ed ora è a livello di fine 2005 quando la bolla era nelle sue ultime fasi, che avrebbero avuto il suo culmine nell’estate del 2006.

Per inventario ombra intendiamo tutte quelle abitazioni oggetto di pignoramento in gran parte detenute dal sistema bancario mai immesse sul mercato per paura di un crollo delle quotazioni superiore alla dinamica in corso. C’è da tener presente che nell’ultimo anno, molte banche hanno sospeso le procedure di pignoramento, detrminando uno status quo temporaneo, che non mancherà di amplificare la futura dinamica dell’inventario ombra che metterà ulteriore pressione al ribasso ai prezzi.

Secondo il dato, lo scorso mese, le vendite di case esistenti sono cresciute del 4,0% a 4,42 milioni di unità. Gli analisti attendevano un rialzo del 2,0% rispetto al mese precedente. Per l’intero 2011, le vendite dovrebbero toccare quota 4,25 milioni di unità, in leggero rialzo rispetto alle 4,19 milioni di unità dello scorso anno (dato rivisto al ribasso del 15% rispetto alla prima stima).

I nuovi dati pubblicati dalla National Association of Realtors mostrano come il 2008 è stato il peggiore anno per le vendite di case con sole 4,11 milioni di unità vendute, dato rivisto al ribasso del 16% rispetto alla prima stima di 4,91 milioni di unità vendute. Anche le stime per i primi 10 mesi del 2011 sono state riviste al ribasso. Le vendite di ottobre sono state diminuite a circa 4,25 milioni di unità, da una prima stima di 4,97 milioni di unità.

A novembre, il prezzo mediano delle case è crollato del 3,5% a 164.200 dollari, contro i 170.200 dollari dello stesso periodo dell’anno scorso. Le case invendute sono scese del 5,8% a 2,58 milioni di unità. Al prezzo corrente di mercato occorrerebbero 7 mesi per smaltire le ‘scorte’, contro i 7,7 mesi di ottobre. ( America24)

Ecco perchè non è ancora finita,  ma forse il prossimo anno avremo una stabilizzazione, sempre che la crisi europea e il credit crunch mondiale non disintegri la fiducia e ovviamente di riflesso l’economia americana che si sta lentamente ed inesorabilmente avviando ad una nuova recessione al di la di quello che diranno i prossimi dati sul PIL americano.

A luglio scrissi che … secondo Gary Shilling autore di Age of Deleraging e uno dei massimi esperti ed interpreti di dinamiche immobiliari americane che insieme a Robert J.Shiller ha previsto con largo anticipo questa depressione, vi erano dai 2 ai 2,5 milioni di abitazioni in eccesso in America attualmente, che porteranno ad un eccesso di inventario per i 4 o 5 anni, con una caduta di un ulteriore 20 % e un incremento del numero delle famiglie con patrimonio negativo dal 23 % al 40 %.  Per Robert J. Shiller invece, come abbiamo visto in questa Intervista i prezzi potrebbero cadere di un ulteriore 25 %.

Probabilmente sono stato troppo ottimista ma ho l’impressione che difficilmente un’ulteriore caduta dei prezzi raggiungerà queste dimensioni. La fiducia dei costruttori sale da tre mesi consecutivamente ma rimane comunque ad distanze abissali dal punto di equilibrio, senza contare che basta veramente poco per tornare a deprimere il mercato.

Tutto dipenderà dall’evoluzione della crisi europea ma non vedo al momento soluzioni che vanno oltre un mare di liquidità in una crisi che non dimentichiamolo resta una crisi di solvibilità! Ma di questo avremo tempo e modo di parlarne nell’analisi di fine anno dedicata a tutti coloro che vorranno sostenere liberamente il nostro lavoro.

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