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IL MATTONE …LA GRANDE ILLUSIONE!
Scritto il 19 Aprile 2012 alle 09:07 da
Come ho piu volte scritto Il mercato immobiliare a differenza di quelli azionari od obbligazionari è un mercato sostanzialmente illiquido è diversificato da nazione a nazione, da città a citta ed una dinamica deflativa delle quotazioni non avrebbe nessun paracadute se non quello di individuare un punto di arrivo della caduta, impresa assai difficile.
Il concetto di liquidità di un investimento fa riferimento al grado di velocità con il quale si possa convertire in denaro qualunque asset finanziario con bassi oneri o senza
concessioni di prezzo.
La frammentazione di un mercato immobiliare rende i prezzi meno trasparenti rendendo difficile alle volte la determinazione del prezzo stesso, sottoposto ad innumerevoli variabili quali posizionamento, età, metratura etc.
Ciò può aiutare a capire la difficoltà di capire il punto di svolta in una situazione di deflazione immobiliare.
Spesso molti di Voi mi hanno chiesto di parlare del mercato immobiliare italiano, ma un’analisi dettagliata fu pubblicata agli albori del blog ben 5 anni fa nel post ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: A NOI NON SUCCEDERA’ MAI ?
In questo post credo che possiate trovare quasi tutto quello che è necessario per comprendere a grandi linee le dinamiche del mercato immobiliare anche se centinaia e centinaia di post scritti sull’argomento nel mio blog aiutano a comprendere la diversità con la quale si sono manifestate in questi anni innumerevoli bolle immobiliari.
Lo scorso anno in un’intervista al SOLE24ORE mentre in molti continuavano da anni a pronosticare la fine della depressione immobiliare …
L’economia americana resta uno dei motori mondiali. Un mercato che, volenti o nolenti, non può prescindere dall’immobiliare. Nelle fasi di espansione, tra il 2001 e il 2002, senza la ricchezza “estratta” dal mattone sarebbe stata addirittura recessione. Quindi, la domanda è d’obbligo: il real estate Usa ripartirà? «Sul fronte dei prezzi – risponde Andrea Mazzalai, massimo esperto di immobiliare statunitense e fondatore di Icebergfinanza.com – non abbiamo ancora raggiunto il livello più basso. Guardando agli indici Case-Shiller e Corelogic, stimo per il residenziale un ulteriore downside del 10 per cento. Comunque, siamo nella fase finale della crisi: ci vorrà ancora un anno».
Una delle nostre principali stelle polari Robert J.Shiller, massimo esperto di bolle finanziarie ed immobiliari, uno che non ha mai sbagliato una previsione di eccesso negli ultimi due decenni, scrive che, storicamente, i prezzi delle case non sono stati un buon investimento finanziario se comparati al tasso d’inflazione nel periodo 1890/1990.
Ovviamente si può essere d’accordo o non d’accordo anche se in molti hanno ancora nella memoria la strepitosa cavalcata che molte bolle immobiliari hanno creato in Italia e nel mondo ricchezza per molti che hanno avuto il coraggio di investire nel mattone, ma per Shiller e per la storia la situazione è diversa…
Yet during the housing boom of the 2000s, the mind-set of most Americans was that housing was a greatcapital-gains-generating investment. I recently asked Shiller, one of the leading thinkers on US housing, how we collectively fell into that illusion. Hear his explanation in the video below, excerpted from my interview with him in front of a live audience at Motley Fool Headquarters. http://www.fool.com/investing/general/2012/04/12/the-illusion-of-housing-as-a-great-investment.aspx
Robert Shiller: There’s no guarantee that home prices are going to go up. I think we’ve gotten into an illusion about that. We got into an illusion and it created this spectacular bubble. We have to reflect now that we had a kind of crazy mind-set in the last couple of decades, and we have to get back to thinking like people used to think.Housing is a
depreciating asset, goes out of style; it’s going to end up in the wrong place. People will want to live somewhere else, so it’s not any automatic capital gain .
Nessuna garanzia che i prezzi stanno per tornare a salire e’ stata solo un’illusione che ha creato una bolla spettacolare. Dobbiamo riflettere, ora dopo che abbiamo avuto una sorta di folle mentalità negli ultimi due decenni, e dobbiamo tornare a pensare a come chi è abituato a pensare. .
Brian Richards: You’ve written extensively about investor behavioral psychology. How did we fall into that illusion and how do we work ourselves out of it?
Shiller: That’s a very interesting question. How did we get this idea that home prices only go up?
Domanda molto interessante, come siamo arrivati all’idea che i prezzi delle case non possono che salire…
Beh… non so da dove cominciare. Un motivo è che c’è in giro un sacco di inflazione. Sto parlando della psicologia ora. Ti stai chiedendo come siamo arrivati in questa visione sbagliata. Negli anni ’70 e ’80, abbiamo avuto un sacco di inflazione e poi Paul Volcker l’ha fermata. Quindi l’inflazione è in calo ormai da 30 anni, e abbiamo vissuto la nostra vita in questo ambiente. Ma non mancano tuttora esempi quando qualcuno dice: “Mia nonna ha appena venduto la sua casa.” Especially five years ago, say this happened five yearsspecialmente se parliamo di cinque anni fa. La nonna ha venduto la sua casa per 300.000 dollari, e non sapete cosa l’ ha pagato nel 1952? Solo 30.000 dollari o qualcosa di simile. Quindi il prezzo è salito di dieci volte. Ora queste storie sono in tutto il nostro repertorio, ma quando si guarda realmente a quanto è accaduto quale era l’inflazione reale dei prezzi al consumo nello stesso periodo? Qualcosa di simile è accaduto all’inflazione. La nonna nel frattempo stava mettendo i suoi risparmi nella casa anno dopo anno per la sua conservazione. Questo lo si dimentica facilmente.
Also I think that we’re influenced not by population growth so much, but by the sense of the growing wealth of the world and the finiteness of land, and we mistake land
for…well that’s another thing that happened. We started to think of urban real estate as land. And that’s a change in our thinking.
La stessa banca centrale la Federal Reserve ha incoraggiato la bolla immobiliare tenendo i tassi bassi ad oltranza, i prezzi salivano e le leggende metropolite abbondavano sull’opportunità di un investimento immobiliare e con esso le frodi e le manipolazioni aggiungo io .
” Anyway, that’s a complicated analysis of our psychology. But it is a unique phenomenon, really, that it was so national. And it also reflects our better communications now. It wasn’t as easily so national in the past.
Tempo fa in Robert-Shiller-prices-could-fall-for-several-decades/ scrissi che …
Ho già condiviso che ritengo difficile assistere ad un altro collasso dei valori immobiliari americani che possa andare oltre un 10/15 % ma non posso non notare che un mostro sacro come Robert Shiller, uno dei maggiori interpreti dell’economia comportamentale a livello mondiale, oltre che in grado di prevedere tutte le ultime bolle finanziarie è di tutt’altra opinione…
” Nessuno sa cosa accadrà, ma non è difficile sostenere che il mercato immobiliare
americano si sta avvicinando ad un fondo. Il livello di nuove costruzioni è a livelli insostenibilmente bassi, come era insostenibilmente alto durante la bolla. E’ una buona notizia ma una volta toccato il fondo cosa accadrà?”
Motley Fool’s Morgan Housel asked Yale economist Robert Shiller — of S&P/Case-Shiller
housing index fame — that question in an exclusive interview earlier this month. His answer might shock you: Not only do home prices, on average, not produce real returns over time, but history shows they could actually decline over the long haul.
Si la risposta di Robert è stata shockante… non solo mediamente i prezzi delle case non produzono ritorni reali nel corso del tempo, ma la storia suggerisce che il declino potrebbe proseguire nel lungo periodo… i prezzi delle case potrebbero cadere per decenni, altro che investire nel mercato immobiliare americano California o Florida che sia!
Sia ben chiaro qui stiamo parlando di investimento e non di speculazione mordi e fuggi ma se ci riflettete ben in fondo Robert non ha poi tutti i torti soprattutto osservando quello che le bolle immobiliari hanno prodotto in tutto il mondo non solo oggi ma anche nella storia.
8 commenti Commenta
vito_t
Scritto il 19 Aprile 2012 at 16:41
Quando ho acquistato la mia casa, un appartamento più che discreto, ho speso 6,8 volte il mio reddito netto annuo ( sono andato a vedere la mia dichiarazione dei redditi del 1987 ), oggi la stessa casa, anche se la svendo vale fra le 11 e le 13 volte il reddito netto attuale di un normale impiegato ( come ero io all’atto dell’acquisto ). Cosa ne deduco ? che i prezzi non devono scendere, ma …. quasi crollare, … anche se ciò non avverrà nè in un mese nè in un anno ……
Potrebbe poi essere che scivolino solo, per 10 15 anni e che come ipotizza Kry l’inflazione faccia il resto. Tutto questo se non fossero state costruite nuove case, … e anche se a ritmo più lento ne verranno costruite ancora, …. Per una popolazione che invece non cresce … non fa altro che aumentare l’offerta, che è “già” sproporzionata rispetto alla domanda. Ne consegue quello che ho affermato all’inizio, che per gli italiani l’immobiliare sarà una tragedia …. anche se ci saranno sempre le eccezioni ..
Cosa ne pensi Andrea ?
icebergfinanza
Scritto il 19 Aprile 2012 at 17:43
Non credo sarà un tragedia in quanto quando hai l’80/85 % di proprietari solo chi è obbligato a vendere, chi sono si è patrimonializzato, chi ha comprato a leva quasi totale soffrirà.
Nessun crollo o collasso ma un ampio ridimensionamento non ce lo leva nessuno!
stanziale
Scritto il 19 Aprile 2012 at 19:32
Comunque resta il concetto che mettere tasse cosi’ alte e’ un esproprio e contribuisce molto al calo del valore e quindi del patrimonio nazionale(grazie Montimer sei un genio). L’unica consolazione, mal comune mezzo gaudio, proprio oggi leggevo del calo delle attivita’ immobiliari in Italia del 9 e rotti per cento, mentre nella grande Germania la flessione era stimata nell’ordine del 17%.
icebergfinanza
Scritto il 19 Aprile 2012 at 20:34
Non diciamolo forte se no i mercenari del mattone ne hanno a male! A proposito andate a dare un’occhiata sul sito ” Voci dalla Germania” agli ultimi due post… e leggetevi i commenti roba da piegarsi in due dalle risate per l’equilibrio!
sd
Scritto il 19 Aprile 2012 at 21:45
Buona sera
Da quando partecipo al blog (quasi dall’inizio) avrò gia scritto mille volte che una casa non è niente altro che una vagonata di mattoni messi uno sopra l’altro con un tetto sopra, niente di più semplice di questo, il resto sono semplici mode e speculazioni.
La posizione? Un fatto naturale che perde di valore se ci costruite sopra !!!!!!
L’età? Bastava pensarci in fase di costruzione….gli anni passano per tutti !!!!!!
La metratura? Secondo voi la forma di una casa è casuale, oppure è stata “programmata” la scomodità dell’abitazione !!!!
Per il resto, fate come credete o come preferite che intanto si guadagna un sacco anche ad abbatterle le case……..e vi costera mooooolto caro farlo……sono quasi tutti rifiuti speciali hehehe.
Alllego un link che dimostra con i fatti quello che ci aspetta economicamente, se le cose non cambieranno in un futuro abbastanza breve e se non facciamo come l’Argentina riprendendoci la nostra sovranità monetaria, politica ed economica:
http://www.stampalibera.com/?p=43925
SD
kry
Scritto il 19 Aprile 2012 at 23:02
Un tedesco che si trova con titoli di stato a 10 anni che rendono 1,8% e case che fino a un anno fa costavano meno che in italia che scelta poteva fare. Adesso che il titolo di stato ha un ritorno negativo perso per perso preferisce investire in una casa che si sta rivalutando. Gli allarmi lanciati dalla bundesbank sono di parte, perchè continuando così nessuno più compra bund anche i loro tassi saliranno e boom niente paura siete in buona compagnia. Mal comune mezzo gaudio,tutto il mondo è paese e a chi per ultimo rimane in mano il cerino acceso si brucia le dita. Come si dice quando non si impara dalla storia si è costretti a rivivere, la germania forse non aveva mai provato un esperienza simile ma gli USA si e mi sembra che ancor prima aveva fatto il giappone. Forse perchè quello che il saggio fa per primo il folle lo fa per ultimo,ah ma loro pensano di essere primi.
il fringullo
Scritto il 19 Aprile 2012 at 23:02
Il nemico qui si chiama Bridgewater Associates in primis, si chiama Brevan Howard si chiama Sac Capital, si chiama Citadel, si chiama Soros, si chiama Paulson, sono i grandi Macro hedge che affamano la gente e che per lavarsi la coscienza si attivano anche in svariate iniziative filantropiche, ma la vera filantropia è dare tutto non fare l’elemosina. Il tutto per farsi belli e gonfiarsi il petto di fronte ai propri investitori, tra i quali ci sono fondi pensione, grandi assssicuratori, grandi banche e banche centrali, il tutto come si può immaginare senza conflitti d’interesse. Usano i risparmi di tutti per affamare il mondo ed assecondarlo ai propri fini e quelli di chi li foraggia.
Buon vento
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“… i prezzi delle case potrebbero cadere per decenni” possiamo intendere che tra 10 anni il prezzo è uguale al prezzo odierno, che a fronte di un inflazione tra il 2%e3% equivale a -30/35%? Dovesse verificarsi tale ipotesi gli acquirenti sarebbero stimolati a rimandare l’acquisto.