DOUBLE DIP HOUSING RECESSION: RIFLESSIONI!

Come ormai i lettori di Icebergfinanza ben sanno e come ho più volte scritto lo scorso anno, le probabilità di assistere ad un " double dip" nel mercato immobiliare sono molto ma molto elevate. Oggi e domani usciranno, nuovamente i dati relativi alle vendite di nuove e vecchie abitazioni in America.

Come ho più volte sottolineato, solo le vendite di nuove abitazioni, hanno una sensibile rilevanza sulla dinamica dell’economia, in quanto sono le uniche a produrre occupazione.

Le vendite di case esistenti che contano per oltre l’ 80 % dell’intero mercato immobiliare, hanno scarso impatto sul ciclo economico, se non attraverso, l’indotto delle agenzie immobiliari, credito, pratiche fiscali ed amministrative, tasse e probabilmente attraverso l’ esigenza di rinnovo di tutto quello che riguarda l’arredamento della nuova destinazione.

La mia visione si basa su molti fattori che sono stati eposti in questi ultimi mesi, fattori che provo sinteticamente ad esporre:

a) Ampio sostegno governativo alle vendite con incentivi fiscali e sostegno alle rinegoziazioni dei mutui. Non appena nell’ultima parte dell’anno il credito fiscale è scaduto, la dinamica delle vendite di entrambi i settori ha subito un autentico collasso. Circolano voci che la NAR e gli interessi che girano intorno al mercato immobiliare, molto probabilmente non sono interessati a fare pressione per un ulteriore rinnovo oltre la scadenza di aprile/giugno. Ricordo a tutti che questa è la stagione principe del mercato immobiliare, stagione nella quale le compravendite immobiliare fioriscono. Molto probabilmente i mesi di maggio e giugno, vedranno un sostanziale incremento delle vendite, incremento esclusivamente temporaneo. Il mercato immobiliare non può essere sostenuto all’infinito solo ed esclusivamente dalla mano governativa, la dinamica deve autoalimentarsi attraverso il settore privata, la libera concorrenza.

b) Alto livello di inventari di case invendute, dovuto ad un alto numero di pignoramenti, pressione nei pignoramenti che gli ultimi dati danno in continuo aumento dopo la pausa invernale dovuta principalmente ad un accordo di "desistenza" da parte delle grandi banche con il governo.

c) E’ importante non dimenticare la dinamica degli " shadow inventory " e delle "short sales" inventari di case pignorate mai immessi sul mercato e vendite al ribasso sul prezzo concordate tra creditori e mutuatari per evitare oneri di compravendita sensibili. E’ ovvio che queste due dinamiche nascoste, producono ampia pressione al ribasos sui prezzi.

d) Alto livello di disoccupazione, soprattutto nella fascia dei cosidetti " first time home buyer " compratori principianti, giovani coppie, single, immigrati, oggi sostenuti talvolta dagli incentivi governativi, ma pur sempre in grande difficoltà e con redditi in continua diminuzione. Oggi la speculazione immobiliare è tuttora assente se non nel "tradare" abitazioni di fascia bassa. La disoccupazione si fa sentire anche ai piani alti della società americana, dove la dinamica delle insolvenze aumenta in maniera esponenziale, sopratutto nella fascia ALt-A ovvero intermedia e nella fascia Prime. Come abbiamo più volte sottolineato, la nuova ondata di reimpostazioni dei mutui ARMs, specialmente quelli che prevedevano a qualsiasi livello di reddito la possibilità di un ammortamento negativo o della sola quota interesse è in corso e durerà almeno due anni.

e) La Federal Reserve, banca centrale americana, ha dichiarato la fine del sostegno al mercato immobiliare, terminando il programma di sostegno di acquisto alle emissioni di titoli con sottostante mutui immobiliari.

Per i nuovi lettori di Icebergfinanza, nei tag del blog, potrete trovare la spiegazione ad ogni termine e dinamica, relativa al mercato immobiliare sovraesposta.

Secondo Robert Shiller, grande interprete del mercato immobiliare americano, in grado di prevedere in anticipo questa depressione immobiliare e anche il crollo della new economy, l’ 80 / 90 % delle compravendite immobiliari sono sostenute dal governo americano, sostegno particolarmente importante nella dinamica relativa alle abitazioni esistenti, una dinamica che non può durare.

Shiller come Icebergfinanza, pensa che le probabilità di un nuovo calo siano elevate, oggi. I prezzi secondo la logica dei dati non destagionalizzati sono in calo a differenza di quanto oggi l’indice S&P/Case-Shiller prodotto dallo stesso Robert, evidenzia. L’impatto della dinamica immobiliare, gli investimenti residenziali sulla crescita economica è storicamente rilevante.

Sempre secondo Shiller ci troviamo ancora nella fase finale discendente della grande depressione immobiliare con prezzi ancora in calo e difficoltà di accedere al credito, nonostante tassi storicamente bassi.

Concludo ribadendo per l’ennesima volta che questa immensa depressione immobiliare americana è stata originata da una serie di pratiche predatorie e di frodi collettive, che vanno dalla concessione del credito alla cartolarizzazione selvaggia, dalla speculazione immobiliare sino alla strutturazione di titoli sintetici, che come abbiamo visto nei casi "Abacus 2007" e "Magnatar" hanno amplificato una dinamica che vedeva l’America subire in questi anni aumenti di prezzo nella sostanza non straordinari, se confrontati con quanto accaduto in Spagna, Irlanda e Inghilterra.

Pur essendo ormai vicini al fondo nella dinamica dei prezzi che come ribadito più volte potrà molto probabilmente osservare il suo punto più basso il prossimo anno e evidente che non vi sarà alcuna esplosiva ripresa, come avvenuto nelle ultime recessioni immobiliari. Dopo la mania, come la storia insegna subentra la fobia immobiliare.