S&P/Case-Shiller® Home Price Indices

Scritto il alle 21:47 da icebergfinanza

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Tra il 2006 e il 2007 i prezzi delle abitazioni nelle 20 maggiori citta’ americane hanno registrato il piu’ elevato tasso di deprezzamento degli ultimi 16 anni. Su base annuale il prezzo medio degli immobili e’ diminuito del 2.7%, segnando il maggiore calo dal settembre 1991.

E’ quanto riportato dallo Standard & Poor’s Case-Shiller home price index, un indicatore che tiene conto del numero complessivo delle vendite della stessa proprieta’, a differenza di quanto avviene nel calcolo del prezzo medio monitorato dall’ Associazione Nazionale degli Immobiliaristi.

L’indice e’ attivo dal 1987 ed inizialmente era limitato alle 10 piu’ grandi citta’ statunitensi; dal 2001 il numero complessivo di centri residenziali considerati nello studio e’ stato portato a 20.

Nell’ultimo anno si e’ assisitito ad un calo dei prezzi delle abitazioni in 14 delle 20 citta’ sotto osservazione. A guidare i ribassi e’ Detroit (-9.3%); seguono San Diego (-6.7%) e Washington (-5.7%). Seattle ha registrato il maggiore apprezzamento con +9.6%. A Miami, dove lo scorso anno si e’ registrato un considerevole apprezzamento degli immobili pari a +25%, negli ultimi 12 mesi si e’ assistito ad un calo dell’1%, il primo dell’ultimo ciclo.

Per Robert Shiller, chief economist di MacroMarkets LLC e co-creatore dell’indice, "non esistono regioni immuni al fenomeno dell ‘indebolimento dei prezzi". Con buona pace di quanti sperano nella stabilizzazione del comparto. E senza contare gli effetti potenziali sul mercato dei mutui immobiliari subprime.

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NB! Tutti grafici sono pubblicati al seguente indirizzo:

http://bespokeinvest.typepad.com/bespoke/2007/06/spcase-shiller-.html

 

ROBERT SHILLER è famoso per aver anticipato nel 2001 l’esplosione della bolla speculativa sulla new economy. 
 
L’economista di Yale, esperto nell’evidenziare punti di rottura sulla sostenibilità finanziaria di varie asset classes, ha commentato recentemente l’ipotesi evidenziata dai prezzi delle case in America di essere prossimi ad un forte ridimensionamento.
Shiller sostiene che il boom osservato negli Stati uniti sul mercato immobiliare, sia stato favorito in particolar modo da fattori psicologici e che i recenti dati confermino la prossima fine di tale ciclo.
Dal 1890 infatti l’unico paragone con tale situazione si verificò dopo la seconda guerra mondiale, quando i soldati rientrando in patria acquistavano proprietà per sistemarsi con le proprie famiglie, e fare figli.
“Quando hai bambini, cerchi una casa che abbia almeno due camere – sostiene sempre Shiller – difficile che da questa tipologia ci si ridimensioni. L’euforia da acquisto portò alle stelle i prezzi.”
Il recente boom, diverso per elementi fondamentali, pur aggiungendo fattori come i costi di costruzione, la popolazione e i tassi di interesse non riesce a rendere così chiare le ragioni della sua evoluzione, confermando un’ipotesi speculativa capace di far esplodere i prezzi.


Shiller, famoso per il suo testo “Irrational exuberance”, sulla bolla speculativa degli ani 90 ha approfondito il rapporto sui prezzi delle abitazioni attraverso l’indice promosso da Standard&Poors che misura  la media sui prezzi negli Stati Uniti.
Attraverso tale indice è visibibile un raffreddamento nella crescita dei prezzi nel breve termine che potrebbe preludere ad un’inversione di tendenza nel lungo termine.
Tale ipotesi potrebe fornire ultriore slancio ai consumi domestici ed orientare i finanziamenti verso altre ipotesi di asset rispetto agli immobili ed in particolare verso il settore del credito.

QUESTA invece è una recentissima intervista fatta dalla CNN MONEY COM a Robert Shiller nella quale rivela la sua opinione sulle prospettive del mercato immobiliare. Probabilmente nessun altro conosce la storia e forse il futuro dei prezzi degli immobili negli Stati Uniti meglio di lui che ha creato il S&P/Case-Shiller® Home Price Indices

 

 

 

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10 commenti Commenta
utente anonimo
Scritto il 3 luglio 2007 at 16:29

Prima le buone notizie: se volete comprare casa in California, fatelo.
I prezzi sono calati del 37%.
Anzi, è meglio che aspettiate, caleranno ancora.
Di questi tempi, nel mondo finanziario americano, tornano di moda vecchi modi di dire.
Uno suona: «Nessuno previde la grande depressione anni ‘30».
Un altro dice: «Non c’è mai un solo scarafaggio».
Ossia: se vedete uno scarafaggio schiacciato, vuol dire che la vostra cucina ne è piena.
Lo scarafaggio morto (che ne annuncia altri) è la banca d’affari Bear Stearns, che per sostenere due suoi fondi speculativi (hedge fund) appena nati e già in fallimento, ha dovuto iniettarvi un quarto del proprio capitale.
Come spiega flemmatico il Financial Times, quei due fondi «s’erano indebitati per comprare derivati garantiti da mutui sub-prime» (ossia mutui concessi a persone che hanno una storia di insolvenza). Quando il prezzo dei derivati è caduto, i creditori dei fondi hanno chiesto indietro i loro soldi, il che significava che quei fondi avrebbero dovuto vendere un po’ di quelle loro obbligazioni garantite da mutui. La vendita si è dimostrata molto difficile».
Celeste eufemismo britannico!
Nessuno si è fatto avanti a comprare quelle obbligazioni garantite da insolventi.
Nessuno.
Per questo la Bear Stearns ha dovuto metterci i capitali suoi.
Infatti, spiega il FT, «il mercato per queste obbligazioni è cresciuto in modo esponenziale… ma c’è poco scambio e poca liquidità in prodotti come questi, e di conseguenza non ci sono prezzi di mercato. E’ possibile che questi prodotti siano sistematicamente sopravvalutati nei libri contabili dei fondi speculativi, assicuratori e banche, e la loro nuova valutazione può far male».
Dunque, il giornale dell’altissima finanza riesce a parlare di un mercato «cresciuto in modo esponenziale» che però ha «pochi scambi e poca liquidità».
Un grandissimo mercato dove si scambia poco è, nella dimenticata scienza chiamata logica, una «contraddizione in termini».
Ciò richiede un chiarimento preliminare.

I mutui «subprime» (contratti da gente con passato di insolvenza) sono acquistati dalle banche d’investimento – con denaro preso a prestito, a basso costo grazie alla politica lassista della Federal Reserve – e «confezionati» in obbligazioni chiamate «Residential Mortgage Backed Securities» (RMBS).
Ciascuna di queste obbligazioni può contenere migliaia di mutui, ossia di debiti su cui i debitori pagano (se possono) un interesse.
Per di più, esse sono suddivise in varie «tranches» di rischio, ed ogni «tranche» – proprio perché ha poco mercato, non è normalmente scambiata – riceve una valutazione da una delle agenzie di rating, Moody’s, Standard & Poor, Fitch.
Dunque, non è il «mercato» che fa i prezzi, ma le agenzie che assicurano: se comprate questa «tranche» essa vale tot.
Sulla parola.
O meglio: le tranches che ricevono il rating più alto sono le prime che riceveranno i soldi ricevuti dal fondo; poi c’è la linea seconda, terza e quarta, fino alle ultime che saranno pagate se le cose andranno male.
Le tranches dell’ultima fila sono chiamate «i rifiuti tossici» della finanza.
La tranches mediana ha di solito un rating BBB.
Ora, questa tranches, non la più rischiosa, è crollata di valore, da gennaio, del 42%. fatto è che ora c’è il prezzo di mercato, ed è –42%.
Lo stesso ribasso lo subiscono tutte le banche, fondi e istituzioni che possiedono la stessa tranches con lo stesso rating.
Sicchè dopo il bagno di Bear Stearns, quando Merrill Lynch ha provato a vendere un po’ dei suoi «attivi» coperti (diciamo così) da quel tipo di debito, i prezzi offerti dal mercato sono stati un trauma per la banca.
Anzi, per la maggior parte degli «attivi» non c’è stata offerta.
Non un’offerta bassa, ma nessuna offerta affatto.
Merrill Lynch ha ritirato i suoi gioielli di sterco dal mercato…
Il FT si domanda, flemmatico, se questo può «danneggiare i mercati del credito più ampi», e conclude di no, state tranquilli.
Tranquilli i lavoratori.
I loro fondi pensione americani hanno comprato quello sterco al prezzo valutato dalle agenzie di rating.

Il General Retirement System di Detroit, per esempio, ha 39 milioni di quegli «attivi» nel suo portafoglio, il fondo pensioni degli insegnanti del Texas ne ha 63 milioni.
Ma la lista è lunga, e comprende istituzioni europee e asiatiche.
Perché hanno comprato quella roba?
Perché quei debiti collateralizzati con mutui (di semi-insolventi) pagavano interessi oltre il 10% più alti del LIBOR.
O almeno così assicuravano le banche come Bear Stearns.
«Le maggiori agenzie di rating sorvegliano queste obbligazioni», diceva la sua pubblicità.
Ora le «maggiori agenzie» prendono le distanze.
Moody’s ha dichiarato: «C’è qui un equivoco molto diffuso. In realtà, noi forniamo solamente una valutazione del credito e un commento».
Fitch: «Noi non forniamo alcuna sorveglianza».
Standard & Poors: «Ci limitiamo a dare un rating alle transazioni che gli emittenti ci portano, basandoci sui nostri criteri pubblicati».
C’è la fondata speranza che il crollo seppellirà anche la reputazione delle agenzie di rating: ecco la seconda buona notizia.
Queste obbligazioni si sono dimostrate sterco per un semplice motivo: 2,2 milioni di americani che hanno contratto un mutuo «subprime» dal 1998 ad oggi hanno perso la loro casa per impossibilità di pagare i ratei dell’ipoteca.
Si tratta di un debitore su cinque di quelli che hanno ottenuto tali prestiti nel 2005: una percentuale di fallimenti mai visto nella storia americana.
E ovviamente, mentre i sequestri immobiliari aumentano, così il «mercato» finanziario dei CDO, le obbligazioni garantite da quelle ipoteche è crollato.
Tanto più che nei «pacchetti» chiamati CDO, in media il 45% del composto è fatto di prestiti «subprime» (di potenziali insolventi).
Precipitosamente svalutate dalla rispettate agenzie di rating, queste obbligazioni dovranno essere vendute da chi le ha comprate (a credito, ricordiamolo): ciò, secondo Bloomberg, «prosciugherà il mercato delle obbligazioni coperte da mutui subprime, che vale 800 miliardi di dollari, e i trilione di dollari di CDO, obbligazioni coperte da debiti, che sono la parte in più rapida crescita del mercato».
O lo erano.

Ora è il mercato in più rapida de-crescita.
Alla fine, sui CDO si rischia di perdere il 25%, ossia 250 miliardi di dollari, o anche più: nessuno può dirlo.
Si spera solo che il letame sia sparso tra migliaia di fondi, privati e istituzioni, in modo da spalmare il danno.
Ma la KKR ha rimandato l’offerta di obbligazioni «sane» di una delle ditte che ha in portafoglio, la US Foodservice, per mancanza di capitalisti sottoscrittori.
Il gruppo di analisi Lombard Street Research ha fatto una nera previsione: «L’eccesso di liquidità nel sistema globale sarà disseccato. Il capitale delle banche può essere decimato, il che richiederà il richiamo di una quantità di prestiti. Ciò aggraverà l’atterraggio duro in USA» («Baaaanks set to call in swathe of loans», Telegraph, 26 giugno 2007).
L’economista Henry C. K. Liu, su Asia Times, conclude: «Il boom della liquidità scatenato dai bassi tassi della FED ha fornito una forte crescita consistente in inflazione degli attivi finanziari, senza aggiungere un’espansione dell’economia reale in proporzione. Diversamente dai beni fisici reali, i miraggi finanziari che nascono dall’aria possono evaporare nell’aria senza preavviso. Via via che l’inflazione prende velocità, il boom della liquidità e l’inflazione degli attivi finirà, lasciando un’economia vuota di sostanza».
Secondo lui, «una crisi finanziaria globale è inevitabile».
Il Financial Times dice di n
o.
Tranquilli.

Copyright © – EFFEDIEFFE – all rights reserved

…. Forse qulacuno si sta svegliando!Voglio solo vedere quanto tempo impiegheranno giornali come il Corriere od il Sole24ore a pubblivcare queste notizie.
Cordiali saluti

Scritto il 3 luglio 2007 at 19:05

Ecco perchè internet è “la luce nelle tenebre” uno strumento potenzialmente devastante e allo stesso tempo esaltante, dove convivono la verità e la menzogna, dolcezza e durezza insieme, cultura e ignoranza, senza per questo essere portatori assoluti di verità.
Gran bell’articolo chiaro e preciso quello di Effedieffe! Non sapevo di essere diventato la Musa ispiratrice con i miei CDOsCMOsLBO & Company di cui parlo da mesi, come un potenziale e ora reale rischio sistemico. Scherzi a parte rassegnamoci ad accettare quello che il panorama italiano offre, siamo talmente concentrati su noi stessi che tutto ciò che accade è semplicemente relativo. In fondo non sempre il destino ci riserva un finale apocalittico, ma più non accettiamo la realtà, più non ne siamo consapevoli, più le conseguenze saranno funeste!
Grazie della segnalazione e la saluto!
Andrea

utente anonimo
Scritto il 4 luglio 2007 at 09:49

Scusate lo sfogo : Ma Blondet è meglio lasciarlo perdere . Scrive eresie (pur definendosi cattolico) contro la chiesa stessa , si getta a capofitto contro Ebrei e qualunque persona non li vada a genio . Scrive da anni catastrofi mai avvenute , magari qualcuna ne indovina ma è come sparare su tutto … ovvio prima o poi qualcosa si prende .

NON ASCOLTATE QUESTO CIALTRONE !!!

BLONDET :

ufologo, esperto di complotti, ex giornalista de Il Giornale, cacciato
a calcioni da Montanelli, non appena si rese conto di che razza di
porcherie andava scrivendo, trovò posto all’Avvenire, ha attraversato
indenne gli anni di Martini e solo recentemente il direttore del
quotidiano dei vescovi si è deciso a seguire l’esmepio di Montanelli.

NON ASCOLTATELO ….

IO SPERO CHE L’ AUTORE DI QUESTO BLOG NON VENGA “CONTAMINATO” DAL PENSIERO DI QUESTA PERSONA MOLTO MA MOLTO PERICOLOSA

utente anonimo
Scritto il 4 luglio 2007 at 10:34

Trovo molte cose scritte da Blondet perfettamente condivisibili ed anzi rare in un panorama di giornali italiani così conformisti e sotto padrone.Altre molto meno.
L’importante è che ci siano voci libere per potere pensare e farsi delle idee con il prorpio cervello.
Saluti

utente anonimo
Scritto il 4 luglio 2007 at 11:05

Bisogna stare cmq attenti a chi scrive …. anch’ io condivido qualcosa …anche dal nemico si può imparare … ma bisogna prendere tutto con le pinze da questi personaggi …che si dicono cattolici ma di cattolico hanno solo il nome .

E di sicuro io mi fido di più di un articolo sul sole o sul financial times

utente anonimo
Scritto il 4 luglio 2007 at 11:13

Cari blogghisti,
Caro Andrea,
credo che a qualcuno faccia una paura matta la verità supportata dai fatti.
Questi infatti non si preoccupano di ribattere punto su punto, fonte alla mano, le tesi altrui (poichè incapaci o peggio impossibilitati) ma si limitano a screditare bollando come catastrofista e antisemita uno storicosaggista e anche giornalista come Maurizio Blondet.
E’ più facile, non costa nessuna fatica.
Documentarsi, tradurre, ricollegare trame spesso invisibili è molto, molto più complesso.
Costa tempo, impegno e anche (o prima di tutto) capacità.
Non dimentichiamo inotre che confutare una verità, nascosta o conclamata, espone il delatore. Da lì in poi sarà considerato per quello che è, un superficiale o peggio un corrotto.
Molto, molto più facile dare del CIALTRONE.
Continua così caro numero 3.
Marco De Maria

utente anonimo
Scritto il 4 luglio 2007 at 12:05

Da un albero cattivo non verranno mai frutti buoni .

Al giorno d’ oggi tutti possono scrivere : anarchici , antisemiti , estremisti e ognuno con tesi a suo favore …

State attenti … !!!

utente anonimo
Scritto il 4 luglio 2007 at 16:22

Caro numero 7,
fatti, verità documentate e documentabili, non etichette (fatti, non pugnette)
Marco De Maria

utente anonimo
Scritto il 4 luglio 2007 at 17:30

Basta usare il cervello per capire le sue teorie insulse sull ‘ 11 settembre

…cmq se vuoi ascoltarlo ascoltalò !
Non sarò certo io a impedirlo !
Anzi chiunque è libero di ascoltarlo!

Sinceramente non ho voglia di cominciare una battaglia infinita voi avete le vostre convinzioni e fate bene ad averle …

Se lo ritenete attendibele … ben venga …

Ritengo chiusa la questione ….

Scritto il 4 luglio 2007 at 18:36

Il vero viaggio di scoperta
non consiste nel cercare nuove
terre ma nell’avere nuovi occhi.

Marcel Proust

Sarebbe bello che la stessa passione vi fosse nell’esprimere le proprie idee in riferimento agli argomenti trattati dal blog e ancor di più per quelli che riguardano la sfera etica, comunque questo è un segno di vitalità che cresce.

E credo che la discussione si stia svolgendo nei limiti dei rispetto delle libertà altrui.

Premetto con il dire che soltanto la mia Fede è in grado di condizionare il mio pensiero e che qualunque cosa che leggo o percepisco passa attraverso una riflessione perlomeno approfondita.

Spesso nel mio blog ho richiamato l’attenzione sulla effettiva oggettività dei dati che spesso vengono comunicati e se non risultano modificati o alterati sono soggetti a continue e normali revisioni. I numeri sono numeri, tutto il resto è pura soggettività e fantasia. Le notizie invece, storie, racconti e quant’altro hanno carattere di pura e mera soggettività in quanto vengono condizionate in una maniera e nell’altra dal loro autore. Non per niente nella descrizione iniziale del blog stà scritto: Questo è un diario di bordo,uno strumento, certamente influenzato dai pensieri e dalle idee del Marinaio di vedetta che nascono esclusivamente da conoscenze proprie dell’autore ed approfondimenti vari, che conducono a valutazioni strettamente soggettive e discrezionali.
Io non conosco e non sò chi sia il signor Blondet, ma nel suo articolo in maniera peraltro colorita ha espresso una sua soggettività e quel che più conta per il sottoscritto ha comunicato una serie di dati oggettivi, una situazione possibile.
Personalmente posso non essere d’accordo sul riferimento alle buone notizie che invogliano ad aspettare che i prezzi calino ancora in California, perchè sempre soggettivamente ritengo ciò una speculazione sulle disgrazie altrui, come coloro che non vedono l’ora di fare affari quando arriverà il crollo o la recessione o cos’altro Voi la vogliate chiamare.
Ciò non toglie che i dati restano dati e quindi se sono reali, nessuno li può nascondere. Il resto è puro contorno.
Credo di navigare in un oceano che presuppone attenzione, anche verso coloro che leggono, che ti seguono, attenzione e rispetto.
Ho chiara questa responsabilità, amo la Verità anche se comporta continue cadute e una tensione infinita, ma ripeto io cosa fondamentale io non sono portatore di verità assolute, io credo in alcuni ideali, analizzo e cerco di navigare nell’oceano del realismo, dimenticando per un attimo i cieli blu infiniti dell’ottimismo e gli abbissi più profondi del pessimismo, anche se talvolta me ne sento attrato.
Per il resto ognuno di noi ha le sue idee condivisibili o no, ma in fondo è bella per questo la Vita per questa continua tensione alla ricerca del confronto, della discussione, della Verità avendo ben chiaro dove finisce la nostra libertà ed incomincia quella dell’altro! Non è facile ma le conquiste richiedono passione ed energie.

Grazie ancora! Andrea

E un oratore disse: Parlaci della Libertà.
E lui rispose:
Alle porte della città e presso il focolare vi ho veduto, prostrati, adorare la vostra libertà,
Così come gli schiavi si umiliano in lodi davanti al tiranno che li uccide.
Sì, al bosco sacro e all’ombra della rocca ho visto che per il più libero di voi la libertà non era che schiavitù e oppressione.
E in me il cuore ha sanguinato, poiché sarete liberi solo quando lo stesso desiderio di ricercare la libertà sarà una pratica per voi e finirete di chiamarla un fine e un compimento.
In verità sarete liberi quando i vostri giorni non saranno privi di pena e le vostre notti di angoscia e di esigenze.
Quando di queste cose sarà circonfusa la vostra vita, allora vi leverete al di sopra di esse nudi e senza vincoli.

Ma come potrete elevarvi oltre i giorni e le notti se non spezzando le catene che all’alba della vostra conoscenza hanno imprigionato l’ora del meriggio?
Quella che voi chiamate libertà è la più resistente di queste catene, benché i suoi anelli vi abbaglino scintillando al sole.

E cos’è mai se non parte di voi stessi ciò che vorreste respingere per essere liberi?
L’ingiusta legge che vorreste abolire è la stessa che la vostra mano vi ha scritto sulla fronte.
Non potete cancellarla bruciando i libri di diritto né lavando la fronte dei vostri giudici, neppure riversandovi sopra le onde del mare.

Se è un despota colui che volete detronizzare, badate prima che il trono eretto dentro di voi sia già stato distrutto.
Poiché come può un tiranno governare uomini liberi e fieri, se non per una tirannia e un difetto della loro stessa libertà e del loro orgoglio?
E se volete allontanare un affanno, ricordate che questo affanno non vi è stato imposto, ma voi l’avete scelto.
E se volete dissipare un timore, cercatelo in voi e non nella mano di chi questo timore v’incute.
In verità, ciò che anelate e temete, che vi ripugna e vi blandisce, ciò che perseguite e ciò che vorreste sfuggire, ognuna di queste cose muove nel vostro essere in un costante e incompiuto abbraccio.
Come luci e ombre unite in una stretta, ogni cosa si agita in voi.
e quando un’ombra svanisce, la luce che indugia diventa ombra per un’altra luce.
E così quando la vostra libertà getta le catene diventa essa stessa la catena di una libertà più grande.

Kahlil Gibran

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