CONTAGIO SUBPRIME: ESAGERANDONE E SOTTOVALUTANDONE LE CONSEGUENZE!

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In un’audizione all’ House Financial Services Subcommittee della Camera del Congresso, la direttrice della divisione consumatori e affari comunitari della FED, Sandra Braustein ha sostenuto la preoccupazione che i recenti prestiti ipotecari con tasso variabile possano produrre più sofferenze e pignoramenti confermando la versione ufficiale, che la Federal Reserve è estremamente preoccupata dal fatto che i contraenti dei cosiddetti mutui subprime, possano incontrare molte più difficoltà durante i prossimi uno, due anni!  Tuttavia, affrontando le domande dei deputati, le autorità monetarie hanno allontanato la necessità di introdurre nuove legislazioni per combattere i problemi relativi ai mutui subprime.
“ Le leggi esistenti sono adatte e il mercato si correggerà da solo!!”
Secondo Reich, direttore dell’Ufficio di supervisione del risparmio il contagio non si è sparso ad altri settori del mercato dei mutui e non sembrano esserci forze che preludano a tale contagio.
( fonte Marketwatch.com)
Non sembrano esserci…il contagio non è in atto!
Secondo un recentissimo rapporto del JEC Joint Economic Committee, (http://www.house.gov/jec/)
il comitato economico del congresso composto da senatori repubblicani e democratici dal titolo: "Sheltering Neighborhoods from the Subprime Foreclosure Storm," ovvero “ Riparare le vicinanze dalla tempesta dei pignoramenti Subprime” si sostiene che la prevenzione dai pignoramenti può essere redditizia e presenta dei suggerimenti politici per limitare in futuro i pignoramenti del subprime.
Mentre le istituzioni finanziarie stanno studiando come assicurarsi dalle conseguenze delle preclusioni, le comunità locali stanno lottando per ridurre i costi significativi alle famiglie ed alla comunità.
E’ evidente come detto in passato che se ad esempio in una via principale solo due o tre famiglie cadono in preclusione, anche il valore delle case dei vicini ne risente con annesso un rincaro dei tassi relativi ai mutui in corso.
Secondo il rapporto del JEC i risultati chiave sono i seguenti: (http://jec.senate.gov/Documents/Reports/subprime11apr2007.pdf).
Si ritiene che le preclusioni del settore Subprime aumenteranno sia nel 2007 che nel 2008, poiché circa 1,8 milioni di ipoteche ibride sono state vendute a mutuatari che non possono permettersi di rinegoziarle in un contesto di indebolimento del mercato residenziale, che alcune economie locali, mercati residenziali sono colpite dalla crisi in maniera più pesante di altre e quindi meritano più attenzione e che ogni preclusione può costare sino ad 80000 dollari nelle città ad alto rischio..
Il rapporto si avvale dei dati forniti dalla RealtyTrac’s e dalla  First American Loan Peformance’s data.
Secondo il senatore Schumer la crisi avrà conseguenze economiche che si spargeranno attraverso le comunità a meno che non si intervenga, in quanto ciò può avere un significato economico nel proteggere le famiglie.
Il rapporto identifica nel MIDWEST l’Ohio, il Michigan, Illinois e Indiana e nel SOUTHWEST la Florida, la Georgia, il Texas, la California, l’Arizona ed il Nevada gli stati con le più alte preclusioni con l’aggiunta del corridoio di nordest NewYork, New Jersey e Pennsylvania.
La conclusione è che sia in atto uno “ TSUNAMI” come avevo annunciato in un precedente post, mentre i mutuatari stanno affrontando gli alti aumenti di tasso e i valori delle abitazioni tendono a scendere rendendo virtualmente impossibile il rifinanziamento.
La Mortgage Bankers Association, l’associazione dei banchieri di ipoteca ha dichiarato che il rapporto esagera il potenziale numero di “foreclosure”.
Non avevo il minimo dubbio che l’effetto sottovalutazione delle istituzioni sia in atto, adesso sono gli altri che esagerano dati alla mano. Esagerazione per esagerazione il rapporto del Centro per il Prestito Responsabile ritiene che nei prossimi due anni una famiglia su cinque che ha contratto un mutuo subprime verrà espropriata della sua abitazione per un totale di più di due milioni di famiglie americane che finirà sulla strada.
Ripeto può sembrare e magari lo è una cifra esagerata ma, il problema è non solo economico ma sociale, in quanto il rischio di contagio di un calo dei prezzi e di conseguenza dei consumi è accompagnato da una tendenza di malessere sociale e politico.
Recentemente, l’American Home Mortgage Investment Corp. ha annunciato che i problemi del mercato subprime si stanno diffondendo ad altri settori del mercato ipotecario, tagliando le previsioni di profitto del 25 % con solo l’ 1% di pratiche subprime in portafoglio.
Alcuni mutui delle categorie superiori hanno le stesse caratteristiche dei mutui subprime, con acconti zero o del 10 %, ammortamento negativo, opzioni ibride, solo interessi e niente capitale e  sono stati concessi a famiglie relativamente abienti.
Non più tardi di alcuni giorni fa, la Berkshire Hathaway Inc. società dell’oracolo di Ohama Warren Buffet, ha tagliato le previsioni di profitto per effetto della debole domanda del mercato ipotecario in quanto, una banca del gruppo detiene ipoteche Alt-a che incominciano a risentire dell’effetto subprime, riflettendo una mancanza di liquidità nel mercato a fronte di un deterioramento delle garanzie.
Ovviamente la perdita di valore degli immobili toglie una fonte di rifinanziamento ipotecario e nei consumi. In una nazione sconfinata come l’America i prezzi delle abitazioni e i mercati residenziali si comportano in maniera differente a seconda dello stato di cui si prendono in considerazione i prezzi, con una stabilizzazione o calo delle quotazioni in alcuni stati ed un incremento in altri ma, nelle zone ad altra concentrazione urbana è evidente che è in atto un progressivo e talvolta veloce ridimensionamento delle quotazioni.
Impressionante è inoltre la velocità con la quale alcuni istituti finanziari specializzati nel settore subprime, con un effetto a cascata sono falliti in un batter d’occhio, società largamente finanziate dai colossi americani del credito.
E se ciò si ripetesse con una dinamica diversa anche nel settore superiore delle ipoteche Alt-A? Le ipoteche di fascia cosiddetta intermedia sono raddoppiate nel giro di un anno.
Alcuni dati mostrano che il 14% dei prestiti subprime era in ritardo di 60 giorni nei pagamenti, mentre per quanto riguarda i prestiti intermedi l’aumento è stato al 2,6 % in continua progressione, rappresentando insieme il 40% dei prestiti ipotecari concessi in America lo scorso anno secondo Economy.com Moody. Il numero delle preclusioni raggiungerà 1.300.000 contro i 900.000 dello scorso anno, con una caduta media nei prezzi del 5 % nel corso dell’anno che sancisce la più grande caduta dalla Grande Depressione del ’29.
Si scopre poi su Bloomberg.com che un gruppo di 20.000 "ignari" investitori che hanno investito circa 600 milioni di dollari in CDOs emessi dalla American Business Financial Service Inc. ha fatto causa a ben quattro colossi della finanza americana e precisamente Bear Stearns Cos, Credit Suisse Group,JP Morgan Chase e Morgan Stanley presso la corte di Philadelphia sostenendo che le quattro banche guidando l’Ipo della ABFS hanno generato un’illusione di massa promuovendo l’investimento come sicuro e redditizio!
Nel frattempo secondo Moody’s alcuni CDOs con legami dei due mercati citati subiranno tagli severi alle valutazioni, con una conseguente revisione al ribasso anche eventualmente per le caterie garantite dalla tripla A.
Sempre secondo Moody’s su Bloomberg.com i problemi del mercato subprime sono come un “elefante nella stanza” che sposteranno l’attenzione anche ad altre tipologie di ipoteca come le ipoteche commerciali che riguardano gli uffici ed i negozi che hanno usufruito di minore documentazione e dell’utilizzo di prestiti che prevedono il solo pagamento mensile della quota di interesse.
Quindi Mood’y medita di aumentare i livelli minimi di protezione del mercato dei CDOs o rivedere i rating di quelli legati in qualche modo al deterioramento del mercato.
” Dopo anni di crescita positiva, crediamo di aver raggiunto un punto di flessione". Secondo Moody’s, le ipoteche commerciali assunte, hanno superato di circa l’11% il valore reale degli immobili, ma solo nel caso di perdite che superino il 30% del valore rivedranno le valutazioni triplaA.
La politica sta progettando un sistema di controllo che renda più difficile e meno attraente la realizzazione di CDOs da vendere agli investitori con il rischio di ridurre il flusso dei capitali che dai mercati finanziari viaggia verso il comparto immobiliare con evidente problematica per le future quotazioni degli immobili.
Dopo una serie di revisioni al ribasso dei profitti  di importanti società di costruzioni residenziali e commerciali americane si è aggiunta recentemente anche la DR HORTON Inc. il più grande costruttore residenziale della nazione che prevede che l’inizio della stagione favorevole dimostra di essere molto più debole di quanto i costruttori avessero sperato con ordini praticamente dimezzati rispetto all’anno prima.
Secondo l’Associazione Nazionale degli Immobiliaristi la NAR, le vendite cadranno del 16% nell’anno in corso, mentre la crisi subprime colpirà alcuni hedge fund e fondi di investimento mutualistici che hanno comprato i famosi CDOs ed altri derivati collegati.
David Seiders, capo economista dell’associazione nazionale dei costruttori domestici NAHB, prevede che ci vorranno tre o quattro anni prima che l’invenduto del settore venga completamente smaltito per riprendere la linea di tendenza di 1,8 1,9 milioni di unità abitative all’anno e che l’ invenduto sarà una seria ipoteca sulla produzione futura.
“ Non esiste nessuna prova che il contagio sia in atto……!!!!!!”
Per comprendere come la Storia sia una maestra di Vita straordinariamente inascoltata, basta riprendere per un attimo le vicissitudine della US.Savings & Loan Crisis degli anni 80 il più grande scandalo finanziario degli Stati Uniti, principalmente nel settore di ipoteca residenziale supportato da una legislazione risalente al lontano 1930.
L’avventura all’interno del mercato immobiliare commerciale altamente ciclico con l’allentamento dei campioni di sottoscrizione, le valutazioni del valore di un immobile che non tenevano conto delle probabili discese di prezzo prendendo in visione solo alternative speculative al rialzo, la pratica di aggiungere dei pagamenti di interessi non saldati in conto capitale e prestiti alterati usando l’accreditamento della banca per persuadere gli investitori a comprare il prestito deteriorato e gli investimenti della banca a valori gonfiati ricorda, anche se in forme differenti la vicenda subprime.
Nel febbraio del 1989 l’attuale presidente degli Stati Uniti Gorge Bush annunciava che il Governo sarebbe intervenuto per salvare l’industria finanziaria delle S & L naturalmente a spese dei contribuenti con la crisi finanziaria più costosa che la storia ricordi.
Come dice l’economista Nouriel Roubini si prepara il vecchio adagio secondo il quale, si PRIVATIZZANO i profitti corporativi e si SOCIALIZZANO le perdite utilizzando i soldi dei contribuenti.
Non bastasse la crisi americana, basta volare dall’altra parte dell’oceano per scoprire le principali cause e caratteristiche delle “ JUSEN” giapponesi che provocarono la crisi immobiliare giapponese degli anni 80.
Le jusen erano istituti finanziari non bancari costituiti da joint.ventures di grandi banche che finanziavano i loro prestiti tramite prestiti ottenuti dalle banche fondatrici. Tali banche erano specializzate nell’erogazione di mutui ipotecari create con l’obiettivo di soddisfare la crescente domanda di prestiti per l’acquisto di beni immobili. Nel corso degli anni ottanta con l’emergere naturale della bolla speculativa il credito, si diresse verso le società immobiliari, indirizzando verso quest’ultime clienti potenzialmente insolventi in quanto le banche fondatrici non volevano assumersi il rischio diretto delle operazioni. Gran parte delle attività di prestito era puramente speculativa, sulla scia di prezzi che crescevano in modo esponenziale concessi nella convinzione che i valori avrebbero continuato a crescere all’infinito. Per concludere le “jusen” non erano soggette alle stesse regole vigenti nel settore bancario e una diminuzione nel valore dei beni immobiliari avrebbe causato seri problemi in quanto la garanzia era riposta nelle proprietà immobiliari. (http://www.nipponico.com/tesi/rotelli_giovanna/capitolo4.doc) Ora inevitabilmente è impressionante la similitudine totale con le vicende americane a tal punto da potersi definire una “JUSEN SUBPRIME” made in Japan.
Ma tant’è le crisi finanziarie, le bolle saranno sempre fra noi, sembra quasi che la memoria fossile indissolubile della storia si diverta a ricordarci che la soluzione, gli antidoti esistono nelle regolamentazioni nel buon senso, ma se non possiamo sfuggire cerchiamo almeno di non lasciarci trascinare dalla corrente della speculazione fine a se stessa.
Da noi non succederà….. mai! Ne siamo assolutamente certi!? Chissà …l’Inghilterra, la Spagna, l’ Irlanda stanno seguendo la strada tracciata dalla storia ma di questo ne parleremo in un’altra occasione.
Come ogni crisi o bolla che si rispetta anche questa detiene al suo interno delle verità che non possono essere trascurate in quanto come ai tempi della recente new economy, tutto sembrava equamente prezzato.
Non è una bolla, non vi è nessun segno di crisi eminente, le banche non sono esposte, il settore immobiliare è solo una piccola parte del settore economico in generale e le ipoteche del subprime sono solo un piccolo sottosegmento…!!
Solo che in seguito la HSBC una ….piccola banca ha denunciato qualche problemino e una quarantina di istituzioni finanziarie specializzate in subprime, hanno dichiarato bancarotta.
E fu così che allora tutti tranne la Federal Reserve si accorsero di ciò che stava succedendo, scoprendo per la prima volta il significato di “subprime”.
Incomincia allora la guerra delle cifre tra coloro che sentono odore di recessione e coloro che magnificano la grande macchina dell’economia americana, inarrestabile!
Si apre la caccia al colpevole, con le autorità che scendono in campo, il governo si muove, e nasce un giro di vite che porterà alla contrazione del credito, a regole più stringenti provocando un’ulteriore black-out nella liquidità necessaria a far riprendere le quotazioni degli immobili. Nel frattempo, le onde inflazionistiche raggiungono il mercato immobiliare decretando la fine della tanto sospirata ripresa della politica monetaria espansiva.
La combinazione di fattori macroeconomici avversi , si arricchisce dell’ entrata a regime dei misteriosi mutui ibridi, con tassi fissi in scadenza e ammortamenti negativi, con soli interessi da versare e capitale da rinviare che entrano ed entreranno a regime nei prossimi due tre anni con tassi che rispecchiano la scalata dal 1 % sino al 5,25% e se è vero che il tassi dei mutui subprime erano caricati di circa 3/4 punti in più del solito, non esiste rinegoziazione che tenga.
Sia ben inteso che come ricordato in precedenza, non è un male che esistano varie forme di finanziamento cosidette ibride, che permettano una ampia scelta di approccio al debito ma come sempre non è lo strumento in se stesso da demonizzare, ma l’uso e l’abuso che se ne fà.
Ora non resta che attendere; prevarrà la nozione keynesiana secondo la quale il libero mercato, senza l’aiuto statale e delle autorità monetarie non è in grado, sempre, di produrre gli anticorpi per risolvere le crisi in maniera positiva o la visione liberista del "laissez faire"?
La verità è figlia del tempo ( Francesco Bacone filosofo )

http://online.wsj.com/public/resources/documents/info-subprimemap07-sort2.html