Nei commenti, ieri ho formulato la possibilità di una sorta di " DOUBLE DIP HOUSING RECESSION " una inevitabile ricaduta delle vendite e dei prezzi delle abitazioni, entro la fine dell’anno in seguito alla fine degli incentivi e con l’inizio della nuova ondata di reimpostazioni dei mutui ARMs.
Ecco quanto sta accadendo in California, in seguito alla fine degli incentivi per l’acquisto di una nuova abitazione…
SAN FRANCISCO (Reuters) – Homebuilding permits filed in California in July fell ignificantly from June as a state tax credit for buyers of new homes expired, a homebuilders group said on Monday. (Reuters)
…. la richiesta di permessi edilizi depositati in California nel mese di luglio è scesa in maniera significativa a partire da giugno in seguito alla scadenza del credito di imposta come sostenuto da un gruppo di costruttori lunedi. Secondo la California Building Industry Association il numero di nuove abitazioni costruite nello stato più popolato d’America è affondato al minor livello dall’inizio dell’anno.
The tax credit offered earlier this year pulled homebuyers from the sidelines back into the state’s beleaguered market for new homes but they have retreated since the incentive lapsed last month.
Sono quasi certo che il programma di incentivi verrà rinnovato, ma sino a quando l’economia non potrà crescere con le proprie forze, la droga provocerà una sorta di assuefazione, probabilmente cronica.
Nei giorni scorsi Fitch ha emesso un comunicato nel quale si sottoliena che il momentaneo miglioramento nelle dinamiche di default è stato travolto dalla drammatica riduzione della dinamica di "guarigione" delle insolvenze che si sono verificate a partire dal 2006.
Il ripristino delle normali condizioni di pagamento dopo un periodo di mora, nel quale la rata del mutuo non veniva pagata avvenuto nel periodo 2000/20006 ad un tasso del 45 % è crollato dino ad una media del 6,6 %, il che significa che oggi solo 6 mutuatari contro 45 riescono a continuare ad onorare i propri debiti.
Sino al 25 % di coloro che ottengono un rifinanziamento del proprio mutuo, torna a dichiarare default.
Il numero crescente di mutuatari "underwater" sembra essere il principale motivo di questa dinamica in essere.
Che facciamo, continuiamo a crogiolarci nel passato o incominciamo a dare un’occhiata al futuro, per comprendere che, in sintesi, ci vorranno anni perchè il mercato immobiliare americano esca da una serie di dinamiche inedite, che vanno dall’alto livello di abitazioni " underwater " ovvero dove ormai il mutuo residuo è ad un livello superiore al valore dell’abitazione stessa, la presenza di un eccesso di inventario e la persistente difficoltà di poter accedere al credito.
Come scrive Paul Krugman in uno dei suoi post, la lieve ripresa dei prezzi delle case, appare come una sorta di sorpresa.
Like Calculated Risk , I would have expected the large overhang of unsold houses to keep downward pressure on.
" Come CalculatedRisk, mi sarei aspettato che l’eccesso di inventario di case invendute, continuasse a mantenere, la pressione al ribasso sui prezzi. "
Ecco quindi che l’attuale premio Nobel, fa riferimento a CalculatedRisk, uno dei primi blog americani, inseriti nei link di Icebergfinanza oltre due anni fa, un protagonista di eccezione di questa depressione immobiliare, un professionista di assoluta qualità e affidabilità che ci ha accompagnato attraverso la madre di tutte le crisi, insegnandoci e condividendo i segreti del mercato immobiliare americano.
Ecco perchè, Icebergfinanza ha ignorato i media ufficiali americani andando alla ricerca di un’alternativa reale nel mondo dei blogger’s professionisti americani nei quali Calculated Risk è un’autentica perla!
Chi meglio di Lui, quindi non può che supportarmi nelle mie perplessità a proposito di questa immensa crisi immobiliare, chi meglio di Calculated Risk può esprimere le sue perplessità.
I’ve seen story after story today suggesting the bottom is in for house prices.
This isn’t like 2005 when it was almost certain that prices would fall, and fall sharply. Now we are much closer to the bottom than to the top in prices (for some metrics, see House Prices: Real Prices, Price-to-Rent, and Price-to-Income)
" In alcuni settori i prezzi probabilmente hanno toccato il fondo, come in alcune " aree bolla " con significative attività di pignoramento. Ma credo che in alcune aree, sopratutto medio/alte, "aree bolla" vi saranno ulteriori riduzioni di prezzo. Non sono certo, come mi è accaduto nel 2005, ma credo che queste riduzioni di prezzo rallenteranno l’indice Case/Shiller Indices Prices e non credo che abbia raggiunto il fondo,Non ho la sfera di cristallo ma…….. Sembra vi siano in arrivo molti altri pignoramenti, …..la relazione della MBA sulle insolvenze del secondo trimestre, mostra un crescente numero di mutuatari alle prese con grossi problemi, il picco probabilmente sempre secondo la MBA si raggiungerà alla fine del 2010. Storicamente i prezzi raggiungono il fondo con il picco dell’attività di pignoramento, forse sarà diverso questa volta, ma io seguo il normale andamento, io seguo la storia…..
Calculated Risk accenna agli inventari, ai crediti di imposta, al tasso di disoccupazione ricordando che storicamente i prezzi delle case non toccano il fondo sino a dopo il picco della disoccupazione, ma è probabilòe che ciò accadrà anche ora, molti proprietari hanno il mutuo residuo superiore al valore della casa.
Inoltre osservando le precedenti crisi immobiliari, di solito in alcuni mesi ed in particolare quelli primaverili ed estivi, vi sono dei temporanei aumenti, quindi nessuna sorpresa se ciò avviene in particolare avvicinandoci al fondo.
Potrei sbagliarmi, conclude, questo non è certo come nel 2005, ma non credo che i prezzi delle case abbiano toccato il fondo. Se ho sbagliato, sarò il primo ad ammetterlo.
Ieri ho sottolineato come il rischio di una sorta di mini " double dip housing recession " potrebbe portare ad annullare i recenti rimbalzi e portare i prezzi a scendere di un’altro cinque per cento, in fondo non sono molto lontano dalle visioni di Calculated Risk, aspettiamo non resta che lasciare la parola al tempo.
Krugman sottoliena come il rapporto tra l’indice dei prezzi delle abitazioni e l’indice del costo dei canoni di affitto, assomigli un po al P/E ratio che serve per calcolare il rapporto tra prezzi e utili futuri previsti……
E’ ovvio che il peggio è alle spalle, nessuno lo nega, ma come ho scritto recentemente, ora il tasso di disoccupazione è una sorta di indicatore anticipato, per la futura dinamica dei prezzi delle case che sono fondamentali per il sistema finanziario e per interrompere la dinamica dei pignoramenti. I prezzi si stabilizzeranno se non intervengono altre dinamiche esterne, verso la fine del 2010, non siamo poi molto lontani.
Ma se non hai un lavoro, con cosa lo paghi il mutuo!
Ecco perchè ho sempre scritto che una dinamica immobiliare ha bisogno di un decennio per svilupparsi tra il picco e la fase di fondo con annessa la ripresa, di qualsiasi segno sia, anche se ho il sospetto che dopo questa casamania, arriverò una sorta di strisciante casafobia.
Anche il governatore della Federal Reserve di Atlanta, Dennis Lockhart, si iscrive al club della futura "Lost Decade" mettendo in evidenza uno degli aspetti più volte sottolineati in questo viaggio nella " debt deflation " ovvero alcuni fattori che impediranno la ripresa standard di questi ultimi anni:
Some of these adjustments are transitional in the sense that they impede the usual forces of recovery. Among these are the rewiring of the financial sector and the need for households to save more to repair their balance sheets.
La debolezza strutturale del settore finanziario e la necessità da parte delle famiglie di risparmiare per onorare i propri debiti, sono gli aggiustamenti strutturali che Lockhart vede nel prossimo futuro.
By this, I mean that the economy that emerges from this recession may not fully resemble the prerecession economy.
" A mio parere è improbabile che vedremo un ritorno dei posti di lavoro persi in alcuni settori, come ad esempio l’industria manifatturiera. La recessione nel settore edilizio è stata cosi profonda che è probabile che accada una riallocazione dei lavoratori anche se non sarà permanente…"
My forecast for a slow recovery implies a protracted period of high unemployment.
" La mia previsione per un lento recupero implica un lungo periodo di elevata disoccupazione. " Inoltre Lockhart ha espresso profonda preoccupazione per il settore immobiliare commerciale che rappresenta un rischio potenziale per il sistema economico e finanziario. Più che potenziale, io lo definirei reale, terribilmente reale, visti i fallimenti a catena delle banche regionali.
Anche un bambino comprende che la dinamica immobiliare è ormai arrivata vicina al suo punto di equilibrio, ma da qui ad affermare che è tutto finito o che abbiamo raggiunto il fondo, aspetterei, non ricordo più ormai il numero di illustri personaggi che hanno chiamato il fondo del mercato immobiliare in questi due anni, addirittura Greenspan ne chiamò uno nel 2006, quello che si dice essere un "maestro" dell’illusione.
La "filosofia" di Icebergfinanza resta e resterà sempre gratuitamente a disposizione di tutti nella sua "forma artigianale", un momento di condivisione nella tempesta di questi tempi, lascio alla Vostra libertà, il compito di valutare se Icebergfinanza va sostenuto nella sua navigazione attraverso le onde di questo cambiamento epocale!
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A proposito della “casamania” che diventerà strisciante “casafobia”..
Piccola, ma sufficiente per me, e non soggetta a nessuno; decorosa; e comprata con denaro mio.” Ludovico Ariosto (1474-1533), poeta italiano.
sintentico ma essenziale Ariosto, sottolineo non soggetta a nessuno e con denaro mio, siamo nel’500.
“Questa è la vera natura della casa: il luogo della pace; il rifugio, non soltanto da ogni torto, ma anche da ogni paura, dubbio e discordia.” John Ruskin (1819-1900)
così dovrebbe essere…
Per molti dubito seriamente che sia un luogo di pace…sicuramente non lo è per chi “scelleratamente”, perseguendo falsi miti ed ammagliati dal canto delle sirene, ha contratto
mutui oltre le loro concrete possibilità e…questo non può essere altro che triste…
Buona Giornata
Valentina
p.s grazie Dorf ed Sd per le vostre segnalazioni…
“Di fatto, il rilancio dei consumi non ci sarà finché ci saranno stipendi da fame(e aggiungo disoccupazione…) E’ una verità che tutti sembrano snobbare per interesse o per negligenza, ma prima o poi spunterà fuori con tale forza da sconfiggere anche i più renitenti.”
(da Medioevo contemporaneo)