LUCI E OMBRE DAL MERCATO IMMOBILIARE!

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CALCULATEDRISK ci offre tre interessanti notizie provenienti dal settore immobiliare residenziale e commerciale che come ben sapete è la stella polare di questa crisi, il centro di gravità permanente.

Nella Bay Area di San Francisco, tipica espressione della California, uno degli stati a mericani più colpiti dalla depressione immobiliare, i prezzi delle abitazioni sono in continuo declino guidati dallo tsunami di foreclosures in atto…..

The median price paid for all new and resale houses and condos combined in the nine-county Bay Area fell to $350,000 last month. That was down 6.7 percent from $375,000 in October and down a record 44.4 percent from $629,000 in November 2007, according to MDA DataQuick, a San Diego-based real estate information service.

….il che implica variazioni stratosferiche di un 6,7 % rispetto al mese di ottobre sino a raggiungere un record del 44,4 % di riduzione dal novembre dello scorso anno.

Quasi la metà delle vendite in oggetto sono riconducibili ad abitazioni soggette a pignoramento a foreclosures ……… Last month 47.6 percent of all homes that resold in the Bay Area had been foreclosed on at some point in the prior 12 months, up from 44.0 percent in October and 10.1 percent a year ago.

Il che continua a sostenere la tesi di una chiara deflazione immobiliare guidata principalmente da un elevato numero di inventari, sostenuto regolarmente dall’ingresso nel mercato di abitazioni provenienti da procedure di pignoramento.

Da notare inoltre che il mercato immobiliare dovrà fare i conti nel futuro con l’onda di licenziamenti di massa in atto in America, dinamica che oltre che a produrre un’accelerazione nelle foreclosures determinerà una minore partecipazione all’acquisto di nuove abitazioni.

Sembra che il 20 % delle famiglie americane non abbia potuto saldare la bolletta energetica dello scorso inverno.

Nel frattempo il parametro di riferimento dei tassi fissi ipotecari a 30 anni secondo il rilevamento di Freddie Mac raggiunge il suo punto più basso da oltre 37 anni al 5,17 % annuo, alimentato dalla promessa della Federal Reserve di intervenire direttamente nel mercato immobiliare.

Comunque sia questi interventi come evidenziato da questo grafico via Ritholtz.com favoriscono i rifinanziamenti ma di acquisti di nuove e vecchie abitazioni neache l’ombra.

Resta il fatto secondo CalculatedRisk che per quanto riguarda i Jumbo Mortagage ovvero per i mutui sopra i 417.000 dollari i tassi sono quasi il doppio di quelli offerti per i mutui a 30 anni come ad esempio quelli proposti da Wells Fargo.

Resta alquanto difficile un intervento risolutore nel mercato immobiliare in quanto siamo in presenza di un sistema finanziario sostanzialmente in gravissima difficoltà che non potrà permettersi di adeguare in maniera sensibile i tassi al riferimento dei Fed Funds!

Ma dopo una serie di cattive notizie ecco che un raggio di sole si affaccia sul mercato immobiliare americano, un tenue raggio di sole, riferito ai mutui Option ARMs!

AllL’OMBRA_DELLA_GRANDE_QUERCIA_IMMOBILIARE abbiamo già visto come una parte dei mutui ARMs in circolazione siano agganciati al tasso LIBOR ed altri ai rendimenti dei treasuries…….

…..Ora non starò a ripetervi quanto sia decisivo arginare lo tsunami di mutui ARMs in arrivo ma questo post da PAUL_KEDROSKY che alcuni di Voi già conoscono in quanto spesso citato in passato, ci dice che probabilmente non tutti i mutui ARMs nascondono un’opzione nucleare……..

My seven-year ARM came up for reset this month, which I had been dreading, figuring that by putting off my refi I’d exposed myself to bad craziness in this market. Would I not be able to refi? Would I have to accept 8% or worse? The loan was 6.25 percent at origination, with a 2% annual cap on adjustments. I’d not refid at the bottom [for personal reasons].

Quite the opposite happened. My rate went down 2 points to 4.25%. It would have gone to 4 but for the 2 pct annual cap, which works in both directions. (I had only ever thought of it as a protection for me in the other direction). The net impact on my budget was $312 monthly, before tax effects. Which could let me do salutary consumption like buying a car, or adding some bedroom furniture, without the slightest impact on my budget. Or just dump it into a 529 plan. Between that and the falling price of gas, it’s a pretty huge impact.

Sembrerebbe quindi che molti mutui ARMs fossero legati come ci suggerisce anche Calculated risk e American CoreLogic per circa il 60 % all’indice LIBOR, il 25 % a vari treasuries ovvero titoli del tesoro mentre il rimanente sarebbe collegato all’indice " COFI" the 11th District Cost of Funds Index della California.

CalculatedRisk ricorda però che il problema dei tassi di interesse è solo uno dei tanti problemi di questa categoria di mutui molti di questi mutui sono ad ammortamento negativo o con lopzione " interest only" ovvero è stata rimborsata solo la quota interesse. L’annullamento dell’opzione ammortamento negativo ovvero la quota della rata pagata inferiore a quella reale, allora l’impatto sarà addirittura maggiore di un qualsiasi rialzo di interesse. L’opzione "reset" si riferisce al tasso, mentre "recast" alla modalità di pagamento.

Ora sembra che gli ARMs legati ai treasuries e al COFI non rappresentino un potenziale rischio in riferimento al possibile tasso di reimpostazione mentre il restante 60 % agganciato al libor dovrebbe essere più che dimezzata dai tassi dello scorso anno.

Quindi gli options ARMS 3.1 e 5.1 ovvero i mutui a opzione varia contratti nel 2006 e nel 2004 che andranno a reimpostarsi nel 2009 avranno benefici variabili dal 1,5 % al 4 %.

Detto questo si tratta solo di tenue luci nel tunnel immobiliare in quanto come abbiamo appena osservato molti mutui Option ARMs sono stati contratti con formule ibride "only interest" ed ammortamento negativo, ovvero con il pagamento della sola quota interesse e con il pagamento di rate tali spesso da non abbattere neanche la stessa quota interesse, inoltre non si tratta solo di minori rate da sostenere ma anche della possibilità di poter onorare interamente un prestito ora che molti americani stanno perdendo il proprio posto di lavoro, purtroppo una nemesi continua, non appena si accende una luce subito una dinamica collegata riesce ad affievolirla.

Inoltre per quanto riguarda il Commercial Real Estate secondo S&P ora che gli Stati Uniti sono ufficialmente in recessione, è da ritenere molto probabile un’accelerazione delle insolvenze con il conseguente downgrade dell’intero settore CMBS nel 2009, con le conseguenze a catena che ben potete immaginare, considerando che anche il CRE ha subito il fascino del trasferimento del rischio attraverso le cartolarizzazioni.

A proposito semplicemente geniale e demenziale al tempo stesso l’idea del Credit Suisse di pagare i bonus dei propri manager con titoli "tossici" da depositare magari in un fondo pensione con scadenza perpetua, un trasferimento del rischio geniale, dagli azionisti ai dipendenti.

Inoltre l’analista di S&P ricorda che con il probabile patrimonio netto negativo in cui si troveranno molti sottoscrittori di mutui commerciali gli incentivi a onorare le rate del mutuo verranno meno determinando un alto tasso di default.

Evidence of this malaise appears to be mounting: The delinquency rate has been increasing significantly, and Standard & Poor’s internal reporting measures show an acceleration in the volume of troubled loans , especially large loans.

Ricordo a tutti che la dinamica del mercato immobiliare commerciale influenza direttamente i bilanci delle cosidette banche regionali, ovvero di fascia medio/piccola, banche esposte in maniera sensibile verso il settore in questione.

Non vi è alcun dubbio che dopo le ipoteche residenziali, quelle commerciali costituiscono la maggiore asset class dei bilanci istituzionali, un mercato quello commerciale che come abbiamo già visto entra in rotta di collisione spesso a recessione avanzata, un mercato quello CMBS che promette di seminare nuove svalutazioni nel settore finanziario.

Per il secondo anno consecutivo neppure l’ombra dell’ormai leggendario rally di Natale, l’ennesimo orizzonte che Icebergfinanza è riuscito ad interpretare in maniera razionale, i dati macroeconomici continuano ad essere la mia e Vostra stella polare, l’analisi fondamentale assolutamente vitale per la navigazione.

Nessuna previsione per i mercati azionari nel prossimo anno, tutto è possibile, la dinamica della Grande Depressione è li ad insegnarlo, ma dal punto di vista macroeconomico non ci sono dubbi, la navigazione proseguirà tra Scilla e Cariddi, tra gorghi e mulinelli, misteriosi ed improvvisi triangoli delle Bermuda.

E’ tempo di rientrare al porto, di ormeggiare il nostro Veliero, una Grande Luce, l’unica luce di questo periodo oltre a quelle dei nostri affetti, laggiù all’orizzonte la Luce di un Bimbo che ogni anno viene ad annunciare la Speranza, viene ad insegnarci che…………

L’essenziale è invisibile agli occhi.

Domani ci ritroveremo al porto, tutti insieme per augurarci un sereno Natale ed alimentare nel nostro Cuore la Speranza.

Icebergfinanza come un cantastorie che si esibisce nelle strade e nelle piazze delle città!

Non solo e sempre economia e finanza, ma anche alternative reali da scoprire e ricercare insieme in ……..

La "filosofia" di Icebergfinanza resta e resterà sempre gratuitamente a disposizione di tutti nella sua "forma artigianale", un momento di condivisione nella tempesta di questi tempi, lascio alla Vostra libertà, il compito di valutare se Icebergfinanza va sostenuto nella sua navigazione attraverso le onde di questo cambiamento epocale!

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