SEMPRE PIU' ….REALISMO IMMOBILIARE!

Se qualcuno non se ne fosse ancora accorto, torno a ribadire che questa crisi figlia della demenziale finanza creativa di questa epoca è nata dall’eccesso immobiliare e a sua volta non vedrà alcuna luce in fondo al tunnel, sino a quando questo eccesso non ritroverà il suo naturale equilibrio.

Nella mia analisi/ricerca, dal titolo " REALISMO IMMOBILIARE "  che potete osservare qui

sopra, ho più volte sottolineato come il fenomeno "subprime" sia solo stato l’innesco di questa grande depressione immobiliare, il passato di un fenomeno che all’orizzonte assume le sembianze di un nuovo tornado in grado di prolungare le conseguenze sull’economia reale, SUBPRIME, il passato, ALT-A & ARMs il futuro.

Abbiamo più volte cercato di intravvedere un possibile bottom del mercato immobiliare americano, ma ogni volta la profondità della crisi e la recessione che verrà allontanano nel tempo l’orizzonte di un equilibrio.

Sul NEWYORKTIMES abbiamo l’ennesimo servizio alla ricerca di un fondo nel mercato immobiliare, attraverso una comparazione dei prezzi individuati attraverso metodologie tradizionali, inventari in crescita, redditi in contrazione, tassi ipotecari in continua tensione, disoccupazione in aumento, home equity in progressivo esaurimento.

A proposito della home equity, MEW mortgage equity withdrawals, ovvero il bancomat immobiliare per eccellenza, dove attraverso il continuo aumento delle quotazioni della bolla immobiliare gli americani attingevano le risorse per sostenere i consumi, ( la mia abitazione vale 10.000 dollari in più di ieri ecco che la banca mette a disposizione una linea di credito dello stesso importo ) ecco quando sta accadendo oggi in Inghilterra dopo che entro la fine dell’anno ben 13 milioni di famiglie americane si ritroveranno il valore del mutuo superiore a quella effettivo della loro abitazione.

Sul TIMESonline il titolo è eloquente….Britain faces crisis as negative equity to reach 2 million in sintesi il collasso del prezzo degli immobili ha prodotto un patrimonio negativo per 60.000 abitazioni il peggiore crollo dal 1990.

Alle attuali tendenze due milioni di famiglie entreranno in patrimonio negativo entro il 2010, superando il 1.800.000 dell’ultima crisi immobiliare inglese. Questo è il risultato di un modello quello "subprime" e non solo esportato nei paesi anglosassoni che per fortuna non è riuscito a "infettare" completamente il nostro sistema.

Secondo il Times alcuni economisti prevedeono un calo del 35 % dal picco a valle entro il 2010 contro una discesa del 20 % nel 1990.

Il nostro Calculated Risk, della massima affidabilità rapportando la popolazione della Gran Bretagna ad un 20 % di quella americana con gli attuali 10 milioni di famiglie con patrimonio negativo e 12 milioni secondo Moody’s stima che in Gran Bretagna la crisi non assumerà le dimensioni americane.

Per tutti coloro che vogliono approffondire questa crisi consiglio vivamente l’ultima puntata di REPORT dal titolo  " GLI_SCOPPIATI " che pur in poco tempo a disposizione riesce a dare una buona visione per comprendere questa crisi.

Guardando la trasmissione credo che Icebergfinanza in questi mesi sia stato uno dei pochissimi che abbia saputo analizzare in profondità questa crisi in particolare nella Grande Depressione Immobiliare.

Solo Claudio Kaufmann, vice direttore di Borsa & Finanza, sull’ultimo numero  ha saputo omaggiare questa lunga avventura del nostro veliero, ha saputo dare fiato alla visione etica di Icebergfinanza e di tutti quelli che lo seguono. Grazie Claudio!

Tornando all’articolo del NYT il riferimento al rapporto tra i prezzi delle abitazioni e gli affitti richiesti comunica come più volte ricordato che tuttora, i prezzi in molte città sono ancora troppo elevati rispetto alla media storica.

In riferimento a Miami una delle città simbolo della Florida uno degli Stati americani maggiormente colpiti dalla bolla immobiliare, i prezzi sembrano essere 22 volte gli affitti annuali contro un media storica negli ultimi 20 anni che è intorno a 15 volte.

Tale rapporto sembra sceso a livelli accettabili in città come Sacramento, Dallas e Riverside California dove i prezzi sono scesi di oltre il 40 %.

Secondo l’articolo in questione le "foreclosures" sono in esecuzione prima del rallentamento e della recessione economica, cosa non avvenuta nella precedente bolla immobiliare, il che apre un serio interrogativo sugli effetti della recessione a medio termine.

Questo testimonia come più volte detto, l’assoluta necessità di intervenire direttamente sul mercato immobiliare, attraverso una moratoria ed una sospensione delle procedure di fallimento.

Questa mia "visione" viene inoltre evidenziata dalle parole di Sheila Bair chairman della FDIC Federal Deposit Insurance Corp la quale ha criticato in settimana il governo federale per il mancato intervento nel mercato immobiliare americano un intervento diretto a favore dei mutuatari evidenziato dal WSJ.

" The government plan will help stabilize financial markets but it doesn’t do enough to address home foreclosures, the root of the crisis, she said in an interview with The Wall Street Journal… "

Thanks to NYTimes

Lo stesso  CALCULATED RISK nostro faro nel mercato immobiliare americano, suggerisce che al momento i prezzi sono troppo elevati.

Qui suggerisce alcune metodologie per osservare l’andamento dei prezzi attraverso i prezzi reali corretti all’inflazione, il price to rent ratio ovvero prezzi/affitti e il price to income ratio ovvero prezzi/redditi.

Vi invito alla lettura di questo post estremamente interessante.

a) Sulla base dello CASE/SHILLER i prezzi reali potrebbero rientrare di un 15 o forse di un 30 % in più rispetto ad oggi.

I grafici elaborati da Calculated Risk sono abbastanza eloquenti e dimostrano che la strada verso l’equilibrio è ancora lunga.

Qualunque cosa vi diranno gli illusionisti dei mercati immobiliari, Icebergfinanza da tempo vi racconta come stanno realmente le cose navigando nell’oceano del realismo come dimostra l’aver intravisto ogni reale pericolo ed iceberg in questa lunga notte globale.

Lo stesso Bloomberg suggerisce che la crisi subprime sta ripercorrendo le tappe della crisi del 1990 ovvero quella delle " Saving & Loans " Subprime Devastation Retraces Path of S&L Crisis in U.S. States

Un’autentica cartina di tornasole restano gli inventari di abitazioni invendute che per l’ennesima volta andremo a conoscere in settimana.

La fiducia dei costruttori evidenziata dall’indice NAHB scesa ai minimi storici cadendo di ulteriori 3 punti testimonia la situazione reale e la crisi finanziaria….

“Undoubtedly, today’s HMI reflects builder assessments of the recent events on Wall Street, the rapid deterioration in job markets and the corresponding weakness in consumer confidence,” noted NAHB Chief Economist David Seiders.

Ulteriori stimoli fiscali ed incentivi all’acquisto di un’abitazione vengono richiesti per stabilizzare l’innesco di questa crisi, il mercato immobiliare appunto, quello che il buon Bernanke ha spesso definito probabilmente non in grado di contagiare l’intera economia!

Nell’ultimo post ho osservato come non necessariamente al di là del breve termine un risultato negativo nella rilevazione dell’avvio di nuovi cantieri e nella concessione di nuovi permessi sia da valutare come negativo in quanto per ridurre gli inventari è necessario che le nuove costruzioni siano numeramente inferiori alle vendite.

Il crollo delle "single family" al livello più basso dal 1982 testimonia la possibilità di un ulteriore approfondimento nel prossimo mese. Siamo vicini ad un calo complessivo del 38,5 % annuo mentre per quanto riguarda i permessi si tratta di un meno 31,1 %.

Un’ultima considerazione a proposito dei tassi in vigore sui mutui ipotecari, al di là del movimento ad yo-yo delle richieste di nuovi mutui, inaffidabili per il motivo che abbiamo già visto insieme e delle richieste di finanziamento, dove la riduzione resta influenzata dalle vicende della crisi finanziaria dove i tassi reali sono assolutamente scorrelati dalle indicazioni delle banche centrali. 

The average contract interest rate for 30-year fixed-rate mortgages increased to 6.47 percent from 5.99 percent, with points increasing to 1.14 from 1.09 (including the origination fee) for 80 percent loan-to-value (LTV) ratio loans.

The average contract interest rate for 15-year fixed-rate mortgages increased to 6.17 percent from 5.71 percent, with points increasing to 1.18 from 1.16 (including the origination fee) for 80 percent LTV loans.

The average contract interest rate for one-year ARMs increased to 6.67 percent from 6.60 percent, with points increasing to 0.43 from 0.37 (including the origination fee) for 80 percent LTV loans.

Icebergfinanza come un cantastorie che si  esibisce nelle strade e nelle piazze delle città!

La "filosofia" di  Icebergfinanza resta e resterà sempre a disposizione di tutti nella sua "forma artigianale", un momento di condivisione nella tempesta di questi tempi, lascio alla Vostra libertà, il compito di valutare se Icebergfinanza va sostenuto nella sua navigazione attraverso le onde di questo cambiamento epocale!