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REALISMO IMMOBILIARE! Alla ricerca di una luce in fondo al tunnel immobiliare!
Scritto il 11 Maggio 2008 alle 20:18 da
"Penso che si debbano controllare i materiali in modo misurato, ma è importante lasciare che essi abbiano una sorta di vita propria, come la naturale forza di gravità, se dipingi un muro la pittura gocciola e non vi è motivo di combatterla."
Con queste parole di Keith Haring, artista americano, possiamo facilmente identificarci nell’irrazionalità della crescita immobiliare mondiale di questi anni, un vero e proprio muro, una crescita che come la naturale forza di gravità, prima o poi gocciola, una goccia forse a metà del suo cammino.
Questa è un’analisi, una ricerca sul mercato immobiliare americano, che verrà pubblicata in quattro diverse puntate, analisi che cerca di analizzare in profondità la futura evoluzione della dinamica dei prezzi immobiliari in America, dinamica assolutamente fondamentale per comprendere a che punto è in realtà la crisi immobiliare americana, probabilmente la più grande della storia degli Stati Uniti, per comprendere che ogni correlazione con l’economia e la crisi del credito non potrà prescindere da quanto avverrà nella deflazione immobiliare. Questa ricerca si avvarrà del contributo di articoli, dati e analisi di esperti illustri nel campo del mercato immobiliare, in maniera particolare di coloro che hanno previsto ed evidenziato molto tempo fà, l’irrazionalità di questo boom immobiliare.
Cliccando sul banner dal titolo " REALISMO IMMOBILIARE " verrete indirizzati al presente post nel quale troverete progressivamente i link di riferimento dei post che verranno pubblicati in varie puntate.
ALLA RICERCA DI UNA LUCE IN FONDO AL TUNNEL IMMOBILIARE!
Verso la fine degli anni novanta, vedeva la luce uno dei boom immobiliari più spettacolari che la storia ricordi, boom immobiliare che ha contagiato tutte le più importanti realtà economiche mondiali ad eccezione della Germania e del Giappone alle prese con il ricordo di una grave crisi immobiliare verificatasi negli anni novanta.
Andiamo per un istante, all’origine di questo boom mondiale del settore immobiliare che per caratteristiche e dinamiche, è diffuso a macchia di leopardo in ogni angolo del pianeta, fatta eccezione per alcune realtà.
L’enorme liquidità immessa nel mercato dalle banche centrali in questi anni, unitamente alla crisi dei mercati azionari ha indotto la crescita esponenziale del settore immobiliare, in quanto gli investimenti si sono diretti prevalentemente verso un’unica asset class, facendo esplodere una vera e propria corsa all’oro sia di natura prettamente speculativa che fisiologica ovvero legata alla crescita demografica.
Questi potrebbero essere i principali tratti caratteristici di questo boom ognuno di essi rapportato alle diverse realtà mondiali.
a) Crescita della domanda immobiliare originata da politiche monetarie espansive.
b) Effetto ricchezza presunto o reale originato dall’aumento delle quotazioni immobiliari con conseguente influenza positiva sui consumi.
c) Creatività ed ingegneria finanziaria che ha permesso l’incremento della domanda attraverso formule di rimborso del prestito flessibili e il trasferimento e la diluizione del rischio attraverso la formula “originate to distribuite” ovvero la cartolarizzazione.
Questa è la situazione attuale del fenomeno “ originate to distribute “ secondo Moody’s.
La componente speculativa inoltre ha giocato un ruolo determinante nella crescita esponenziale delle quotazioni.
Non vi è dubbio che la dinamica di crescita di ogni asset class deve costantemente fare i conti con l’opera di disturbo messa in atto dalla speculazione, con la conseguenza che ogni crescita irrazionale difficilmente si sgonfia senza esplodere.
In queste operazioni, spesso passano di mano immobili soggetti ad aumenti ingiustificati, con il premio che si paga per ottenere un immobile che troppi attori richiedono contemporaneamente.
Le vicende del capitalismo italiano di questi ultimi anni sono ricche di figure di novelli geni finanziari, la cui fama ha contribuito a creare una nuova casta del capitalismo, gli immobiliaristi, che partendo dal nulla hanno creato immense fortune “virtuali”.
La storia recente insegna che tali fortune sono state conseguite tramite alchimie finanziarie di breve respiro.
Tempo fa l’ Economist pubblicò uno studio con le maggiori crescite in percentuale registrate in Europa con l’Irlanda in rilievo. I prezzi delle abitazioni sono saliti del 250 % ( al lordo dell’inflazione) in Irlanda, del 200 % in Inghilterra, del 170/180 % in Spagna, del 130/140 % in Francia e quasi del 100 % in Italia con una notevole diversificazione territoriale aggiungo io.
Nel Mondo la classifica è guidata dall’Australia, seguono Stati Uniti e Canada con il Giappone che risente ancora oggi della grande crisi delle “Jusen” degli anni ’80.
Ormai è evidente a chiunque, ciò che sta accadendo in America, paese nel quale in percentuale la crescita non è stata certo una delle maggiori del pianeta.
Ovviamente stiamo parlando di un paese dove le famiglie convivono con un indebitamento cronico e stratosferico, dove imperversava il fenomeno “subprime”, ovvero la possibilità concessa dall’industria finanziaria di ottenere finanziamenti con formule " esotiche "
La concessione di credito in formule ibride, only-interest, mutui ARMs,con deferimento della quota capitale, allentamento od omissione di garanzie reddituali o patrimoniali, fondate sul presupposto che la tendenza al rialzo dei prezzi immobiliari sia fisiologica, hanno giocato un ruolo determinante nella crisi americana.
In Europa al momento abbiamo solamente i germogli di questo fenomeno finanziario, in quanto il fenomeno “subprime” esiste quasi esclusivamente in Inghilterra dove, secondo le statistiche, il volume non supera il 14 % del totale del mercato immobiliare europeo. Ovviamente quando una moda, una tendenza si manifesta in America, la patria delle invenzioni finanziarie, l’onda si sposta progressivamente anche nelle altre realtà mondiali
Il buon senso dice che un debito, qualunque esso sia, è assunto prima sulla base di una consapevolezza delle proprie disponibilità di reddito non solo nel breve ma anche nel medio/lungo termine, poi concesso sulla base di precise garanzie reddituali e patrimoniali. Ciò non toglie che possono essere previste forme flessibili di rimborso del debito contratto, ma sempre nel rispetto di valutazioni che sono alla base di ogni ragionevole impegno finanziario.
Al momento il rialzo dei tassi interbancari in Europa e l’inflazione sembrano rappresentare una dinamica che richiede maggiore attenzione nelle rinegoziazioni e nei consolidamenti dei mutui ipotecari, ovviamente la diffusione percentualmente sensibile dei mutui a tasso variabile potrebbe provocare qualche serio problema nel breve/medio termine specialmente in caso di salita delle pressioni inflative e delle prospettive d’ inflazione. Sono convinto che nei prossimi anni si verificherà una fase tutta da decifrare, di contrazione della politica monetaria di riferimento della banca centrale europea e probabilmente anche americana.
Certo è che le continue tensioni sui tassi di riferimento in seguito alla crisi finanziaria testimoniano che la successione di crescita della massa monetaria non accenna a diminuire e che a breve le richieste salariali congiuntamente con i prezzi energetici ed alimentari incideranno in maniera significativa sull’aumento dei tassi nelle aspettative inflazionistiche.
Come detto in precedenza recentemente in Europa ed anche in Italia stanno diffondendosi sempre più le formule che consentono di estrarre valore dalla propria abitazione (MEW mortage equity withdrawals) finanziamenti concessi principalmente al di fuori del sistema bancario, che concedono la possibilità di finanziare i consumi o consolidare i propri debiti con percentuali indicative sino al 100 % dell’aumento di valore di una abitazione.
Va detto che la possibilità di poter accedere a forme flessibili e innovative di accreditamento è un’ opportunità importante per le famiglie italiane, ma come detto più volte in passato presuppone innanzitutto una consapevolezza del debito che si va a contrarre.
In Italia, secondo dati Nomisma, la solidità patrimoniale delle famiglie italiane è tra le più alte tra i paesi occidentali con un basso rapporto tra debito e ricchezza personale e il tasso di risparmio nonostante sia diminuito in maniera rilevante in questi ultimi anni, aumentando la propensione all’indebitamento, resta pur sempre su livelli di eccellenza.
Da questo punto di vista guardando al passato e forse al presente non si registrano particolari motivi di apprensione dal punto di vista di un possibile contagio “subprime” ma come spesso accade il passato non è garanzia per il futuro.
Ovviamente tale dinamica, secondo il sottoscritto, è notevolmente influenzata dalle prospettive di rialzo dei tassi e dalla crescita del reddito disponibile delle famiglie che è rimasta nettamente, ripeto nettamente, sotto il tasso di incremento degli immobili nell’area euro.
In particolare per quanto riguarda l’investimento funzionale alla locazione, dovrebbe registrare una diminuzione d’ interesse in quanto la percentuale di guadagno che si ottiene confrontando il canone annuo di locazione, con il valore di mercato della casa, sta contraendosi notevolmente se si considerano le spese di manutenzione, amministrative, le tasse e i rendimenti di un investimento a breve termine qualsiasi.
Il mercato immobiliare a differenza di quello azionario o obbligazionario è un mercato sostanzialmente illiquido è diverso da nazione a nazione, da città a città ed una dinamica deflativa delle quotazioni non avrebbe nessun paracadute,se non quello di individuare un punto di arrivo della caduta, impresa assai difficile.
Il concetto di liquidità di un investimento fa riferimento al grado di velocità con la quale si possa convertire in denaro qualunque asset finanziario con bassi oneri o senza concessioni di prezzo.
La frammentazione di un mercato immobiliare rende i prezzi meno trasparenti rendendo difficile alle volte la determinazione del prezzo stesso, sottoposto ad innumerevoli variabili quali posizionamento, età, metratura etc.
Ciò, può aiutare a comprendere la difficoltà di individuare un punto di svolta in una situazione di deflazione immobiliare.
Il mercato immobiliare americano insegna che se le case restano invendute, non significa necessariamente che subito i prezzi debbano scendere e che vi è una certa riluttanza a vendere quando è in atto una discesa così drammatica nelle quotazioni. Inoltre alcune dinamiche relative al calcolo di abitazioni vendute nascondono verità evidenti come il fatto che non si tiene assolutamente conto delle abitazioni che restano sfitte.
Quindi, cercare di prevedere la fine di una recessione immobiliare, è come cercare di capire quando finisce la realtà opposta ovvero l’espansione! La regola che applichiamo ai mercati azionari vale in maniera esponenziale per una realtà economica che è attraversata da innumerevoli dinamiche.
Cercheremo ora aiutandoci con dati e informazioni reperibili su internet di intravedere il cammino che ancora resta da fare a questa successione deflazionistica, quanto le quotazioni del mercato immobiliare americano dovranno ancora scendere prima di trovare un certo equilibrio tra la domanda e l’offerta. Ovviamente con le dovute proporzioni e differenze, questa analisi potrà aiutarci a comprendere in linea di massima quanto potrebbe accadere anche in altre realtà immobiliari mondiali.
Non vi è alcun dubbio che per riuscire a fare un buon lavoro dobbiamo cercare di avvalerci delle informazioni in possesso di economisti, analisti ed esperti che prima di chiunque altro hanno dimostrato di essere in grado di prevedere o almeno intravedere l’inversione che la dinamica immobiliare in America ha registrato a partire dal settembre 2005. Ringrazio sin d’ora tutti coloro che hanno contribuito con il loro lavoro a far luce su uno dei punti più importanti e essenziali per cercare di comprendere quando l’economia americana potrà ritrovare un suo punto di equilibrio.
REALISMO_IMMOBILIARE(parte_seconda)
WHERE IS THE BOTTOM?
REALISMO_IMMOBILIARE_INDICATORI E PROSPETTIVE_FUTURE
( Terza ed ultima parte )
15 commenti Commenta
Scritto il 12 Maggio 2008 at 19:58
Brutti pendagli da forca, puzzole viventi, andate subito nelle vostre cabine, lavatevi, rasatevi tirate fuori i vestiti da festa, una nuova brezza soffia sul nostro veliero, l’altra dolce metà del cielo è con noi……..
Volevo condividere con Voi questo messaggio di Valentina, una di noi, compagnia di Viaggio, compagnia di avventura…….
Su questo veliero, “un tocco di femminilità” c’è. Silente, a vostra insaputa, c’è sempre stato.
E’ da tempo che silenziosamente seguo il capitano e la sua ciurma; che osservo e ascolto, alla ricerca, con Voi, dell’isola che non c’è…
Sono salita subito, a bordo del veliero, ed ancorata saldamente alla sua prua, ho veleggiato, con Voi, nel mare tempestoso della finanza.
Non ho perso una parola….non ho trascurato una riga, non ho perso un “soffio”. Ho sempre letto tutto, avidamente.
Cosa dire…se non ripetere tutto ciò che è già stato detto e scritto e anche di più.
Ma è ora, che anche “l’altra metà” si faccia sentire, allora ti dico….
che l’umanità di questo sito è profonda e palpabile!
Se è possibile comunicare poeticamente di economia e finanza, Tu ci sei riuscito!
Da pochi giorni, ho parlato telefonicamente con Paolo Barrai(altro sito estremamente interessante, quello di mercato libero) so che ti è amico;
una grande umiltà e umanità Vi accomuna.
Vi definisco: TECNICA & POESIA.
Diretto, essenziale, informativo, l’uno.
Poetico-realista, l’altro.
Complimenti ad entrambi per il Vostro impegno e professionalità, per il grande lavoro che svolgete: svegliare dal torpore menti assonnate.
GRAZIE, perchè condividete con noi le Vostre conoscenze ed opinioni.
In questo oceano dilagante di inconsapevolezza, un’isola comincia a delinearsi all’orizzonte…una via c’è…..
Il potere della mente, è il fulcro del cambiamento.
La via esiste, ed è la forza vitale che è in noi…. che questo sito, con il suo capitano e il suo equipaggio, trasmette.
Non tollero l’indifferenza, non sopporto la pigrizia mentale,
ringrazio sempre chi mi aiuta ad evolvere e a migliorarmi.
Ti ringrazio Andrea,
saluti, cari compagni di viaggio,
ritorno a navigare silenziosamente accanto a Voi.
D’ora in poi comportatevi bene, lavatevi, barba sempre a posto, educati, gentili e guai se sento battute del tipo donna a bordo guai in vista…..
E’ sera, la brezza si alza, si qualcosa che vada al di là della finanza e dell’economia, l’essenza stessa di ognuno di noi, unico, raro, irripetibile, potenzialmente devastante, la forza della natura che troppe volte dorme nell’obblio della quotidianità!
Buona serata, Compagni di Viaggio!
Buona serata Valentina, benvenuta!
Andrea
Scritto il 12 Maggio 2008 at 21:40
Donna a bordo!!!!
Com’è? Bona?
Ce le ha le unghie tagliate?
Quasi anonimo…
utente anonimo
Scritto il 27 Giugno 2008 at 16:18
siete poeti e intelligentoni. Sono scarso in economia. Leggendo gli articoli mi sono depresso, forse le barzellette delle banche ti rassicurano. Con i 4 soldi che mi sono rimasti compro oro e buonanotte.
utente anonimo
Scritto il 1 Agosto 2008 at 10:40
condivido il messaggio di Valentina.
Ci voleva. Da qualche tempo, è buio pesto all’orizzonte: mancano cioé le persone serie ed oneste nelle varie stanze del potere … ed in questo, il nostro veliero non può fare nulla.
Almeno, grazie al capitano, ci ritroviamo tutti insieme e chissà, un giorno forse….
Scritto il 19 Ottobre 2008 at 21:00
Notate la differenza tra economia reale e finanziaria:
Tizio dice: ho investito a lungo termine 100000,00€ in vacche da latte e fattrici, e vitelli per macello…..Chi di noi pensa che domani le 100000,00 diventano 150000,00?
Nessuno lo pensa perchè l’investitore deve seguire cicli naturali, deve aspettare circa 9 mesi per i nuovi vitellini, il vitellino è un derivato della vacca, ma è un derivato solido, è un derivato che per trasformarsi in moneta sonante il contadino deve aspettare qualche mese o qualche anno per rivenderlo o macellarlo. Inoltre abbiamo un altro derivato, è il latte, ogni giorno dopo ore di mungitura, che bel derivato…quelli del latte sono le mozzarelle ect…i derivati esistono anche in natura, non è una invenzione umana, dopo abbiamo un altro derivato, sì, le belle bistecche.
Il nostro investitore potrà avere un profitto, ma QUESTO PROFITTO DOVRA’ RISPETTARE CICLI NATURALI, e NON DIMENTICHIAMO QUESTO ASPETTO CHE SEGUE:
Il profitto è il risultato del lavoro, e di un pesante lavoro manuale e sapiente.
Il sistema finanziario creato dall’esasperato capitalismo è il risultato dell’avidità e dell’imbroglio, perciò i mercati devono ancora sgonfiarsi, anzi quando questo tipo di sistema finanziario contagia anche quello reale, PAURA!!!!!!
Perchè ho paura?
Il virus dell’homo lupus del sistema finanziario quando contagia quello reale genera latte infetto, carne agli ormoni, vino adulterato, cari amici quando l’economia finanziaria contagia quella reale si stravolge tutto, gli alimenti diventano il peggior nemico dell’uomo.
Perciò se siamo saggi, dobbiamo essere tutti felici che la bolla si sgonfi di almeno un 50%, in modo che l’economia finanziaria sia solo un mezzo dell’economia reale, e non viceversa.
Dobbiamo avere dei derivati buoni in finanza e derivati buoni nel reale.
Mi auguro che i mercati si aprono a 4 pezzi come un bel melograno, e che tutto il parco “BUOI” del mondo, e tutti gli alimenti naturali dicano”: non vogliamo essere trattati come derivati della vostra pazzia, vogliamo avere un profitto, ma seguendo i cicli naturali che sicuramente daranno un vantaggio a tutti: Finanza buona, mozzarelle buone, bistecche saporite, e azioni che crescono nel tempo in base alle buone scelte di un bravo imprenditore. Ed eliminare lo short, e come se tizio investe sulla morte del vitellino mentre ancora è in pancia della povera mucca, ma perchè questo sadismo, finchè assicuro una potenziale perdita va bene, ma aspettare la morte del vitellino….ma riflettiamo lo short o qualsiasi altro sistema non lineare è contro la natura. Se io sapessi che degli investitori hanno scommesso sulla morte della mia azienda, domani la chiudo, in che mani è andata a finire la mia azienda, degli “UOMO LUPO” hanno scommesso sulla morte del mio lavoro. PAZZIA…PAZZIA…PAZZIA…
Lo short deve essere tolto come la peste. E’ solo un mezzo che alimenta insider trading, alla faccia dei “buoi” e delle bistecche. La borsa deve perdere la veste del casinò, ma deve essere l’incontro di professionisti e investitori a lungo termine, e l’incontro della domanda e l’offerta deve essere gestito con serenità e sapienza, allo stesso modo del bravo contadino. Ricordatevi Lavoro e Sapienza. Ognuno di noi in una borsa reale potrà avere i suoi guadagni, ma per avere un profitto non dovrà scommettere ma lavorare sodo per capire l’azienda, informarsi sui fondamentali, sui cicli economici reali, sarà un vero lavoro come quello del contadino.
La speculazione esisterà sempre, ma non è giusto che il virus dell’avidità e imbroglio entri in ogni angolo della nostra vita. Se entra ci trasformiamo tutti come le creature del film ” I AM LEGEND”.
Scritto il 18 Giugno 2009 at 12:35
UN INVITO A LEGGERE ANDREA MAZZALAI SUL SUO BLOG[..] solitamente posto gli articoli senza commenti ma per Andrea è diverso:egli è unico nel suo genere, uomo sensibile e preparato , di un’ umanità particolare ed ha dimostrato capacità di analisi quale non n [..]
Scritto il 18 Giugno 2009 at 12:35
UN INVITO A LEGGERE ANDREA MAZZALAI SUL SUO BLOG[..] solitamente posto gli articoli senza commenti ma per Andrea è diverso:egli è unico nel suo genere, uomo sensibile e preparato , di un’ umanità particolare ed ha dimostrato capacità di analisi quale non n [..]
Scritto il 6 Agosto 2009 at 11:03
QUESTO POST DI ANDREA VI POSSA ESSERE DI AIUTO IN QUESTI MOMENTI DIFFICILI,LEGGERE ANDREA COI SUOI AMICI E’ ” ILLUMINANTE “….[..] MERCOLEDÌ, 05 AGOSTO 2009 TERRA DI NESSUNO…. Terra di nessuno o No Man’s Land è un pò la sintesi della finanza creativa, figlia della speculazione, nata da un rigurgito di avidità e tracotanza che ha la presunzione [..]
Scritto il 6 Agosto 2009 at 11:03
QUESTO POST DI ANDREA VI POSSA ESSERE DI AIUTO IN QUESTI MOMENTI DIFFICILI,LEGGERE ANDREA COI SUOI AMICI E’ ” ILLUMINANTE “….[..] MERCOLEDÌ, 05 AGOSTO 2009 TERRA DI NESSUNO…. Terra di nessuno o No Man’s Land è un pò la sintesi della finanza creativa, figlia della speculazione, nata da un rigurgito di avidità e tracotanza che ha la presunzione [..]
Scritto il 30 Novembre 2009 at 14:10
OGGI LO SPAZIO ED IL TEMPO……DEDICATO AD ASSISI ED ALLE EMOZIONI CHE VOGLIAMO RAGGIUNGANO ANCHE I PIU’ LONTANI……………[..] DOMENICA, 29 NOVEMBRE 2009 ASSISI….VENTO DI SPERANZA! Ci sono emozioni che non si possono descrivere, ci sono momenti che lasciano il segno, nella semplicità di un sorriso, in uno sguardo, in un abbraccio, nella sensazione di non esser [..]
Scritto il 30 Novembre 2009 at 14:10
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Scritto il 23 Giugno 2010 at 08:41
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Scritto il 23 Giugno 2010 at 08:41
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