ZOMBIE MORTGAGE: ILLUSIONE IMMOBILIARE!

 Come ho scritto in settimana è probabile che la mia sensazione di un possibile minimo del mercato immobiliare per il prossimo anno, condivisa recentemente in una intervista al SOLE24ORE,  debba essere rivista alla luce di quello che è accaduto negli ultimi mesi a proposito della crisi dei debiti sovrani e della persistente instabilità finanziaria oltre alla inevitabile ormai nuova recessione o depressione lieve come la si voglia chiamare.

Questa era l'impressione degli americani nel 2010!
 

La prossima settimana uscirà l'indice CASE/SHILLER sempre un pò in ritardo per definire la vera tendenza ecco perchè io preferisco l'indice CORELOGIC. I prezzi stanno nuovamente scendendo nonostante una ripresa delle vendite che ieri ha subito una nuova battuta di arresto.
La forchetta della diminuzione va da un minimo del 0,4 % ad un massimo del 0,8 % e nuovi minimi saranno possibili da qui a tutto il 2012.

Le vendite di abitazioni esistenti sono nuovamente scese del 3 % e l'inventario di abitazioni sfitte resta sensibilmente alto.

La depressione umana invece continua, e lo si nota anche tra le pieghe della sorprendente ripresa dell'indice manifatturiero di Philadelphia con il sottoindice dell'occupazione calato di quattro punti.
Io non cambio idea, l'America è avviata verso un proseguimento di questa recessione/depressione, entro il primo semestre 2012 ne avremo la conferma ufficiale.

L'illusione determinata dal primo aumento dopo secoli dell'ottimismo dei costruttori americani evidenziato dall'indice NAHB dimentica che comunque il numero 18 corrisponde a soli 18 costruttori su 100 che stanno scommettendo su un'eventuale ripresa a breve termine. 

Quello che è certo è che ormai il pavimento di questa depressione non è poi tanto lontano ma la differenza la farà un'eventuale ripresa dalla quale storicamente dipende il destino di una consistente ripresa economica generale.

Sono ancora troppe le famiglie con un mutuo residuo superiore al valore della loro casa, troppo quelle che lottano con i pignoramenti e che stanno diventando ora insolventi.

In questi mesi molte banche hanno concesso moratorie nei pignoramenti, pignoramenti recentemente ripresi.

Importante è inoltre l'inventario ombra ovvero abitazioni sfitte e pignorate che non sono mai state immesse sul mercato per paura di condizionare i prezzi facendoli scendere ulteriormente, dinamica che sembre ripresa nell'ultimo mese.

Come ha riportato recentemente Yves Smith nel suo NakedCapitalism citando un'analisi di Barclays le previsioni di un bottom nel 2012 probabilmente sono pura illusione mentre per i nostri Carmen Reinhart e Kenneth Rogoff è più probabile che si vada avanti ad oltranza sino al 2014.

Secondo Barclays, è possibile che l'inventario ombra sia molto più grande di quello che gli analisti sostengono senza contare l'inneficacia nell'arginare i pignoramenti delle politiche governative.

Inoltre il processo di pignoramento come abbiamo visto è viziato da inumerevoli problemi giuridici e penali, con il recente scandalo su pratiche fraudolente o perlomeno allegre che hanno spesso portato al pignoramento di abitazioni mai acquistate tramite alcun mutuo ipotecario.

Ecco perchè la dinamica dei pignoramenti si è arrestata ecco perchè a parte l'influenza di tassi ipotecari ai minimi storici in questi mesi sembra attenuarsi l'impatto della famigerata onda dei mutui ARMs che i lettori di Icebergfinanza ben conoscono.
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Molte abitazioni inoltre sono rimaste sotto la tutela delle due agenzie zombie governative, Freddie Mac e Fannie Mae, le insolvenze sulle carte di credito e sui crediti al consumo sono cadute a livelli che non si vedevano dal 2007 ma sui mutui ipotecari nulla è cambiato.

Come potete vedere dal grafico qui sotto da me aggiustato proveniente dall'ufficio studi del Credit Suisse, non è strana la coincidenza temporale tra la sospensione dei pignoramenti e l'effetto depotenziatore sulle insolvenze legate alle scadenze dei mutui ARMs.

Ci vorranno anni prima che i prezzi risalgano e aiutino le famiglie "underwater" o  gli zombie mortgages ad uscire dall'oltretomba immobiliare americana, deprimendo consumi e investimenti per molto tempo. Si tratta di 20 milioni di famiglie non di noccioline impegnati in questa lotta. E altre si aggiungeranno nei prossimi mesi.

E l'occupazione continuerà a restare stagnante o a scendere. Senza dimenticare l'inventario ombra appunto, ovvero gli immobili pignorati che le banche non vogliono ancora inserire nel mercato per non deprimere ulteriormente i prezzi.

O si risolve la questione delle ipoteche zombies o non si uscirà da questa depressione immobiliare a breve. E il contagio attraverso le cartolarizzazioni continua, ovvero il cordole ombelicale che lega il costo di un mutuo al rendimento di chi ha investito comprando titoli strutturati legati appunto alla rata che il mutuatario pagava.

Secondo Il Wall Street Journal, il governo americano sta cercando di ottenere un accordo con le grandi banche che permetta ai proprietari "underwater" di ottenere un rifinanziamento del mutuo ottenendo come contropartita un indulto legale sui presunti abusi nei pignoramenti in maniera di attenuare la depressione immobiliare.

Premetto che è assurdo che venga permesso il rifinanziamento del mutuo solo a chi ha il residuo da pagare superiore al valore della casa, ignorando il restante 80 %, coloro che sono in difficoltà nei prossimi mesi lo saranno sempre di più, restando di fatto insolventi.

Circa il 20 % dei mutui emessi in America sono ancora di proprietà delle banche commerciali mentre il restante 80 % è stato cartolarizzato ed è detenuto da investitori in titoli garantiti da ipoteca.

Ecco perchè è cosi difficile poter rifinanziare il proprio mutuo.

I prezzi delle case sono scesi di quasi un terzo negli ultimi cinque anni, lasciando molti proprietari "underwater", un problema che minaccia la crescita economica negli anni a venire. Si tratta di almeno 8 milioni di famiglie con tassi fuori mercato secondo Corelogic.

Florida e California sono i due stati più popolati d' America esposti alla questione "underwater"

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L'adesione al programma di rifinanziamento  sarebbe particolarmente costoso per le banche perché sarebbero costrette a rinunciare al reddito atteso dagli interesse sui prestiti per i quali i mutuatari sono solventi. Le banche non possono ridurre i tassi sui prestiti proprio perché il risultato sarebbe una perdita netta per l'investitore e noi sappiamo in che condizioni siano banche come Bank of America o Citigroup.

Francamente questo incubo immobiliare sta andando al di la delle mie più pessime previsioni! Prima o poi la variabile demografica e migratoria farà ripartire l'immobiliare americano ma non sarà facile questa volta, nonsarà affatto facile!

Nei prossimi giorni vedremo insieme in un post dedicato ai sostenitori di Icebergfinanza o a tutti coloro che vorranno sostenere liberamente il nostro lavoro,dal titolo " Datemi una leva e …vi distruggerò il mondo "  le possibili candidate alla madre di tutte le nazionalizzazioni della storia., un documento che ci aiuterà ad avere una maggiore consapevolezza sui rischi legati al settore corporate finanziario.