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ALLARME ROSSO! Lo Tsunami immobiliare che verrà….
Scritto il 26 Marzo 2007 alle 23:47 da
Dopo l’esaltazione del mercato per il dato relativo alle vendite di case esistenti, con prezzi medi in discesa e abitazioni invendute in deciso aumento, si torna alla realtà della vendita di nuove abitazioni, quelle cioè che in gran parte determinano il grosso del fatturato immobiliare!
Nel mese di febbraio sono scese del 3,9% a 848000 unità contro le attese di 980000/995000 circa, e con il dato relativo a gennaio rivisto da 937000 a 882000 con un calo di circa il 6% su un dato rivisto decisamente al ribasso. Un calo tendenziale annuo del 18,3 % che porta il levello al minor livello da sette anni a questa parte.L’inveduto è cresciuto del 1,5 % corrispondente a stock da smaltire in circa 8 mesi e un prezzo medio giunto a 250,000 dollari!
Il consistente cedimento del mercato subprime ipotecario incomincia ad allungare la sua ombra ingombrante anche sui mutuatari con buoni livelli di accreditamento. Gli istituti finanziari incominciano a rifiutare gli accreditamenti a coloro che non hanno almeno il 5 % di capitale iniziale, particolarmente se non sono in grado di documentare dettagliatamente il proprio reddito. Fin qui nulla di trascendentale in quanto chiunque operi con buon senso, vorrebbe vedere le documentazioni patrimoniali e reddituali di coloro che richiedono un prestito
Tali mutuatari erano destinatari delle ipoteche di categoria Alt.A cioè il livello intermedio, cuscinetto tra il subprime e l’highprime che sembrerebbero aver rappresentato il 20% del totale generale assieme al 20 % del mercato subprime. Le nuove regole e norme di accreditamento, in un certo senso più rigide e severe ridurranno drasticamente le ipoteche Alt-A di circa un quarto richiedendo ai compratori maggior risparmio o la rinuncia all’acquisto.
Le ipoteche di categoria Alt-A vengono richieste per operazioni relative all’acquisto di una seconda casa o per speculazioni immobiliari e talvolta non prevedono acconti o accreditamenti elevati.
Ora se la matematica non è un’opinione nei prossimi mesi avremo un crollo esponenziale nelle vendite di abitazioni e una crescita altrettanto evidente delle case invendute con la conseguenza che i prezzi vedranno un declino difficilmente a breve arrestabile a meno che la FED con il suo immutabile ottimismo, non incominci ad intervenire sui tassi in maniera massiccia o intervenga in maniera diretta sollecitando le due compagnie federali di concessione mutui Freddie Mac e Fannie Mae a sostenere l’edilizia abitativa con imponenti sussidi come ventilato da alcuni parlamentari americani!
La fine del Grande Sogno americano? Come farà il popolo americano a risparmiare, rinunciando a sostenere i beneamati consumi, motore dell’economia? Sia ben chiaro non dovrebbe succedere nulla di trascendentale, nel fatto che l’americano medio incominci a risparmiare, e quindi rinunci a qualcosa di superfluo, ma in considerazione del fatto che il prodotto interno lordo è per i tre quarti sostenuto proprio dai consumi, e che il sistema economico viaggia a mille solo se il consumismo opera a pieno titolo nelle pieghe dell’economia, difficilmente la situazione non potrà che mutare radicalmente. Alla faccia dei detrattori dello “sviluppo sostenibile”!
Su MarketWatch in un articolo si fa riferimento al mercato immobiliare prendendo a prestito il movimento proprio del pendolo ricordando che questa nuova stretta negli accreditamenti non resterà per lungo tempo. Ciò che sta accadendo fa parte del "flusso naturale" degli eventi nell’industria del credito ipotecario evidenziando una normale reazione ad un mercato nel quale il valore degli immobili non aumenta più ai ritmi forsennati degli ultimi anni, un mercato che avrebbe tralasciato la valutazione delle documentazioni reddituali e patrimoniali in quanto scommetteva a senso unico su un rialzo continuo dei prezzi di mercato.
Ora per coloro ai quali può essere sfuggito, vi cito un articolo particolarmente illuminante e sublime per comprendere come il mercato SUBPRIME sia solamente la punta di un iceberg di dimensioni mai viste. L’articolo è a firma di Mario Platero, un corrispondente dall’America per il SOLE 24 ORE solitamente ben informato, preciso e puntuale nella sua “ Lettera da New York” pubblicata sul SOLE PLUS di sabato. Lo cito testualmente e per intero perché merita la massima attenzione specialmente per quella lunga fila di analisti ed economisti che tendono a sottovalutare il problema.
“ Anche la Fed è sul banco degli imputati: secondo il senatore Chuck Schumer il grande tempio della moneta americana non avrebbe messo in guardia il sistema bancario sui rischi impliciti nella concessione di mutui immobiliari facili. E Ben Bernanke avrà la possibilità di difendersi dall’accusa martedì prossimo, il 27 marzo. Ve la segnalo questa testimonianza davanti alla commissione bancaria perché sarà seguita con estrema attenzione dai mercati. E se Bernanke dirà qualcosa di troppo o di troppo chiaro potremo vedere turbolenze inaspettate. Gli elementi da seguire sono un paio.
Intanto da qui alla fine dell’anno scadranno mutui immobiliari concessi ad un tasso variabile per circa 1000 miliardi di dollari. Una cifra da capogiro. Questo significa che i contraenti che avevano avuto un prestito a tasso fisso magari al 3 % per tre anni, vedranno improvvisamente il loro tasso balzare al 9% forse anche al 10 %
E a quel punto il tasso non sarà più variabile: resterà bloccato per almeno dieci anni. Non solo. Questo significa che nel contesto della problematica immobiliare non si parlerà più soltanto di subprime, di prestiti cioè ad alto rendimento ma generalmente già scontati come rischiosi, ma di prestiti di migliore qualità, con un reddito verificato per far fronte agli impegni a breve.
E gli impegni a lunga? Le cose si complicano: chi aveva contratto un prestito pensando di dover sborsare soltanto 500 dollari al mese per un prestito di 200000 dollari si troverà improvvisamente a doverne sborsare 1500. E allora i soldi non basteranno più. Le tristi storie di proprietari che hanno dovuto restituire la loro casa o il loro appartamento alla banca per l’impossibilità di rimborsare il prestito hanno occupato nei giorni scorsi le prime pagine dei giornali americani. Ma sarà nulla di fronte alla dimensione biblica delle possibili “foreclosure”: si parla di due milioni di famiglie che da qui ai prossimi 12 mesi si ritroveranno senza casa. Con tutte le conseguenze dal caso sul mercato immobiliare. E lei Signor Bernanke dov’era quando le banche concedevano prestiti senza verificare i redditi dei contraenti? La domanda è legittima. Speriamo però che ci dica anche come pensa di uscirne oggi.”
Questo era integralmente l’articolo di Mario Platero, che condivido in tutto e per tutto. Una miscela esplosiva di sottovalutazione, eccessiva disinvoltura nel concedere prestiti e a sua volta nell’accettarli. Tralasciando per un attimo la problematica relativa a coloro che hanno perpetrato volutamente questa truffa e coloro che continuano a farlo, resta il problema relativo al fatto che nessuno può prevedere la via della politica monetaria, se i tassi saliranno o scenderanno, ne le banche che fanno onestamente il loro lavoro ne tanto meno i futuri proprietari di immobili che richiedono il mutuo. Nell’indebitamento oggi, più che mai, si ripropone un punto cruciale come per quanto riguarda lo sviluppo:
La problematica relativa all’ “ INDEBITAMENTO SOSTENIBILE”.
Non esiste solo la problematica relativa allo sviluppo sostenibile, ma come ogni attività umana il punto di equilibrio è essenziale! Non è possibile che due società come Blackstone e il gruppo KKR anche se in pool con altre imprese, possano contrarre debiti per un importo superiore al default di un paese sovrano come l’Argentina! Non è possibile che un’intera nazione come l’America abbandoni la prospettiva di risparmio, e scateni una corsa all’indebitamento privato e statale di dimensioni bibliche! E si badi bene non solo l’America! Potrei fare innumerevoli esempi, giù, giù a cascata sino agli ultimi della Terra, che guarda caso nel magico fenomeno del microcredito inventato da Yunus, premio Nobel per la Pace e secondo me per l’Economia, sono l’esempio più eclatante di come l’equilibrio delle piccole cose, il senso della misura, la politica dei piccoli passi, dell’indebitamento sostenibile equivalgano al raggiungimento degli obiettivi personali.
Un pendolo, quello dell’indebitamento INSOSTENIBILE che oscilla avanti e indietro colpendo alle volte in piena fronte coloro che non hanno fatto bene i loro calcoli. Ora questo pendolo riporta indietro nel tempo alle origini della Grande Depressione del ’29 che non amo ricordare, per terrorizzare il lettore, ma per cercare di apprendere dalla storia alcune lezioni significative.
Nel libro di Bernstein Peter intitolato Against the Gods: The remarkable story of risk edito nel 1996 ovvero Contro gli Dei, la rimarchevole storia del rischio vi è un riferimento esplicito al boom immobiliare che precedette appunto la crisi del ’29 ricordando come gli immobili potevano essere acquisiti disponendo solamente del 10 % del necessario in contanti. In quella crisi il DOW JONES perse in breve circa il 30 % in due sedute ma il motivo che spinse tante persone a vendere non è del tutto chiaro, dal momento che nessun avvenimento, e nessuna notizia preoccupante erano noti in quei giorni.
Secondo un articolo a firma Alistar Barr, apparso su MarketWatch in data 23 marzo 2,28 trilioni di dollari sono i mutui contratti negli anni 2004/2005/2006 alcuni dei quali sono stati già ripristinati ai più alti tassi di interesse ma molti di più subiranno la stessa sorte.
Solo quest’anno saranno ripristinati a tasso variabile quasi 370 miliardi di dollari di mutui, 250 nel 2008/2009 e altri 700 miliardi dal 2010 in poi. Secondo Rick Chance, della KPMG questo ha tutte le carte in regola per essere considerato uno tsunami delle risistemazioni dei tassi che attraverseranno l’economia nei prossimi anni, un effetto sull’economia e sui consumi di queste famiglie.Un’altra voce quella di Christopher Cagan secondo il quale le risistemazioni dei mutui costeranno ulteriori 42 miliardi all’anno lo 0,4 % del PIL, ricordando che gli americani spendono 100 miliardi di dollari solo per le bevende! Tutto ciò fa parte del ciclo e ben difficilmente influirà sull’economia anche se sarà estremamente doloroso per il segmento subprime, in quelli stati dove sono proliferati i mutui subprime.
Cagan lavora in California uno degli stati ad allarme rosso e secondo lui non si verdanno più in giro le Ferrari di coloro che si erano arricchiti con l’industri subprime. Questa asta ha generato troppo rapidamente ricchezza per molta gente, ma ora è giunto il momento del dunque e questo genererà problemi alle famiglie!
Per la prima volta nella storia degli Stati Uniti, un numero significativo di famiglie americane stà rischiando di perdere la propria abitazione. Da una valutazione di alcuni studi durante i mesi e gli anni a venire da un milione a più di due milioni di famiglie resteranno senza casa, un fenomeno nuovo il cui effetto relativo sull’economia e sul “Sogno Americano” non è ancora quantificabile. In passato si perdeva la casa per la perdita del lavoro, per una seria malattia o per la morte improvvisa del capo famiglia, ma un fenomeno così grande era possibile solo in seguito ad una recessione con alta disoccupazione!
Nel prossimo post mi occuperò del fenomeno collaterale a cascata che riguarda il mercato immobiliare nella misteriosa e inquietante Torre di Babele Subprime, questo per sottolineare come che un mercato che vale 10000 miliardi di dollari è una mina vagante non solo per l’economia americana ma anche globale!
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