SCINTILLA IMMOBILIARE!

Scritto il alle 07:28 da icebergfinanza

 

Torniamo ora ad occuparci della scintilla che ha fatto esplodere la santabarbara della tempesta perfetta, le dinamiche della depressione immobiliare americana, solo la scintilla si intende, perché l’esplosivo è stato introdotto da un insieme di demenziali ideologie, da un eccesso di debito e sottovalutazioni congenite unite alla più impressionante serie di frodi e manipolazioni che la storia abbia mai conosciuto.

A proposito di indebitamento massiccio, qualcuno si è accorto che Enel ha qualche debituccio di troppo,  Ansa, meglio tardi che mai, anche se ne abbiamo piene le tasche di diagnosi mediche che arrivano spesso quando il paziente è ormai morto e sepolto come è accaduto con Lehman Brothers e la stragrande maggioranza dei decessi finanziari.

Inoltre aggiungerei anche la persistente sottopatrimonializzazione e lo stato di insolvenza di gran parte del sistema finanziario mondiale, motivi per i quali non cambia in alcun modo la mia visione di un lungo decennio perduto in stile giapponese, un periodo nel quale verranno messe a dura prova tutte le sicurezze e le leggende sulla crescita infinita raccontate in questi ultimi decenni.

E’ chiaro che le dinamiche macroeconomiche stanno facendo soffrire anche il nostro sistema finanziario, dove qualche esaltazione e sensazione di onnipotenza, gestioni “politiche” e familiari disinvolte, oltre che ad un mix di  sottovalutazione dei potenziali pericoli e scelte strategie errate, ha portato a qualche potenziale fallimento, ma non c’è dubbio che la capillare e ramificata rete di banche del territorio ha attenuato e di molto il potenziale distruttivo di questa tempesta perfetta. In America stanno fallendo settimanalmente centinaia di piccole e medie banche, troppo piccole per essere salvate che si erano dedicate in particolar modo al mercato immobiliare commerciale e alla manipolazione di esplosivo derivato.
 

Nel nostro paese il sistema finanziario non è ne meglio ne peggio di tanti altri paesi, ma non vi è alcun dubbio che è quello che ha attenuato meglio l’effetto subprime, cartolarizzazioni, prodotti strutturati e derivati, (…..condividendolo come sembra in alcuni casi, con qualche presunto ignaro ed ingenuo esperto di esplosivi, sia esso istituzionale o privato ). Inutile quindi fare di tutta l’erba un fascio, ma ognuno ragiona con la sua consapevolezza e talvolta con quella di chi ha interesse a manipolarla.

Ma torniamo a noi e alle dinamiche del mercato immobiliare americano, che come vi ha raccontato Icebergfinanza in questo ultimo anno ed oltre, non poteva che riprendere la strada della depressione in cui è caduto, con una nuova caduta dei prezzi delle case che proseguirà sino a quando non avrà ritrovato il suo naturale riequilibrio di lungo termine, fatto di prezzi accessibili in riferimento ai redditi e al costo degli affitti.

Secondo CORELOGIC che attua un sistema di rilevazione dei prezzi delle abitazioni probabilmente più immediato nel svelare la dinamica dell’indice Case/Shiller, i prezzi hanno subito un declino del 3.93 % anno su anno, ovvero sul mese di ottobre 2009, testimoniando anche se per noi non ce n’era bisogno il fallimento totale degli incentivi fiscali all’acquisto di un’abitazione messi in campo dal Governo americano nei mesi di novembre ed aprile.

Che poi quel simpatico ragazzo di Geithner segretario al Tesoro Americano ci venga a dire che una eventuale moratoria sui pignoramenti, in seguito alla frode sugli stessi pignoramenti perpetrata da alcuni istituti americani,  amplificherebbe ulteriormente la caduta dei prezzi delle case ci lascia indifferenti perché la storia farà il suo corso, spazzando via le illusioni di una politica connivente in tutto e per tutto con questa grande depressione immobiliare, dalle agenzie governative Freddie Mac e Fannie Mae, sino all’ennesima frode finale.   Treasury DepartmentSecretary Timothy Geithner warned the Congressional Oversight Panel Thursday that a national foreclosure moratorium in the wake of the robo-signing scandal would only hurt home prices. ( housingwire )

Caro Geithner la dinamica è già in atto, basta rilassarsi e lasciare fare al mercato, alle leggi del mercato come ci suggerisce il nostro Daniele in questo grafico di ZeroHedge che testimonia come siano crollati i pignoramenti in maniera alquanto sensibile… Zerohedge foreclosure-activity-plunges-record-amount-november-fraudclosure-forces-banks-halt-evictions (NB! il grafico non è al momento disponibile come la pagina internet quella qui sotto è l'unico accessibile…)
  

Foreclosure Activity Plunges By Record Amount In November As Fraudclosure Forces Banks To Halt Evictions                         

Il prezzo delle case è sceso per il terzo mese consecutivo e come parametro di riferimento basta guardare alla dinamica anno su anno tra il settembre 2009 e 2010 scesa del 2,43 %. Senza le vendite da pignoramento i prezzi sarebbero comunque scesi di un 1,5 %.

Disoccupazione e stagionalità avversa, unite ad un livello impressionante di abitazioni invendute e di inventari ombra, ovvero abitazioni pignorate dalle banche e mai immesse nel mercato per paura di saturarlo e quindi fare crollare ancora di più i prezzi,  amplificano la tendenza, cancellando qualsiasi possibilità di ripresa nel prossimo anno.
Se qualcuno l’ha dimenticato ricordo solo che buona parte degli attivi delle banche centrali e del sistema finanziario dipendono in tutto e per tutto dalla dinamica dei prezzi, anche se attualmente sono valutati in maniera soggettiva grazie alla benevolenza dei revisori e del FASB che permette di contabilizzare la fantasia contabile di strumenti altrimenti prossimi all’estinzione e quindi alle necessarie svalutazioni di bilancio.
Nei due prossimi mesi e nel primo trimestre 2011, rassegniamoci ad avere ancora cattive notizie dal mercato immobiliare.
Inoltre la magia del leggendario “quantitative easing” continua a produrre i suoi magici effetti sull’indebitamento ipotecario facendo salire i tassi a lungo termine, l’esatto contrario di quanto auspicava mago Bernanke… “ Mortgage interest rates continue to climb, as worries about inflation permeate the market, according to Freddie Mac.The government-sponsored enterprise said its primary mortgage market survey showed the average rate for a 30-year, fixed mortgage rose to 4.83% for the week ending Thursday from 4.61% a week earlier. The rate is now at the highest level since May. The average rate for a 15-year, fixed mortgage increased to 4.17% from 3.96% the prior week, according to the Freddie Mac survey.(HousingWire)

Concludo ringraziando ancora una volta per l'incredibile successo ottenuto a solo un mese dal lancio del mio libro " Viaggio attraverso la tempesta perfetta " un'ondata di stima ed affetto che non mi sarei mai aspettato. Ricordo che il libro è disponibile nelle migliori librerie e on line, cliccando QUI o  sul banner in cima alla pagina.

Appuntamento a domani con una nuova puntata dei "Mondi Alternativi, una viaggio attraverso la qualità e un ritorno alle origini.

 

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10 commenti Commenta
utente anonimo
Scritto il 17 dicembre 2010 at 08:49

La mia sfera di cristallo mi ha detto che in un futuro non molto lontano il valore della maggior parte degli immobili in Italia scendera di brutto.
Naturalmente spero che si sbagli………..

Scritto il 17 dicembre 2010 at 10:04

Preferisco i ragionamenti alle sbirciate in appannate sfere di cristallo.

utente anonimo
Scritto il 17 dicembre 2010 at 10:26

Se vuoi un ragionamento medita sulle ultime normative relative alla costruzione dei nuovi edifici.
Poi prova a trarre le tue conclusioni, io alle mie ci sono arrivato.
Alla fine che contano sono sempre i numeri, i ragionamenti lasciano  il tempo che trovano…………

Scritto il 17 dicembre 2010 at 11:15

Allora mettili in fial i numeri e domandati quando (in un futuro non molto lontano ?) ci sarà una base di nuove abitazioni costruite secondo i nuovi criteri, tale da influenzare "di brutto" il valore degli altri immobili.

Senza considerare che le abitazioni più richieste sono comunque al centro di città e paesi dove normalmente non si costruisce.

Poi ci sono tutte le zone con vincoli di vario genere.

Certo interi quartieri periferici costruiti ex-novo in piena speculazione 2004-2007 oggi sono mezzi vuoti e stanno riducendo i prezzi ma per quel che vedo non sono molto ricercati come tipologia di alloggio

utente anonimo
Scritto il 17 dicembre 2010 at 12:02

Diamo tempo al tempo………
Le case diventeranno come le auto e tutti gli altri beni di consumo.
I vincoli li mettono e li tolgono.
Le demilizioni stanno diventando di moda.
In nome della "sicurezza" possono benissimo non autorizzare le ristrutturazioni, salvo demolire il vecchio e ricostruire fabbricati antisismici.
Vedo tirare aria nuova sull'argomento immobili, anche se in questo caso  il termine "nuovo" non va a braccetto con pulito.
I tempi cambiano………..

Scritto il 17 dicembre 2010 at 12:50

Intravedo un commentatore interssato, spesso le sfere di cristallo sono gli specchi dei desideri 

utente anonimo
Scritto il 17 dicembre 2010 at 13:32

Sostituirei spesso con sempre.
Sono interessato eccome.
Vedo la fine degli immobili come bene rifugio e sicuro nel tempo.
Anzi, forse diventeranno con molta probabilita solo un debito.
Ho un parente che si potrebbe paragonare benissimo alla commessa che parla di compravendita di azioni quando la borsa viaggia a mille………
Il tipo ha sempre investito in titoli di stato e disprezzato le case, ma ultimamente ha acquistato tre appartamenti.
Ma……… stiamo a vedere………..
Comunque ripeto, se mi sono sbagliato tanto meglio.

utente anonimo
Scritto il 17 dicembre 2010 at 15:49

Sto leggendo il libro.
Sono arrivato a metà.
Molto ben fatto. Complimenti!! (me lo aspettavo)
ciao
azimut72

utente anonimo
Scritto il 18 dicembre 2010 at 05:28

Parlare di "immobiliare" in Italia è molto difficile in questo momento.
E' un mercato non paragonabile con nessun altro per moltissimi motivi, tra i quali:
a) l'amenità dei luoghi, che non ha pari al mondo. Provate a mettere a disposizione la vostra casa in Italia in un sito di scambio con stranieri e vedrete il risultato…..
b) la tradizionale natura di bene rifugio che non ha mai tradito, a memoria d'uomo (vivente), baluardo contro l'endemica malattia dell'inflazione (ovviamente prima dell'attuale crisi).
c) le metodologie costruttive (non certo il baloon frame anglosassone) durevoli.

E' tuttavia chiaro, almeno per chi ragiona su queste cose, che questa volta è diverso: siamo in una fase di rottura drammatica della ordinaria dinamica economica. Non è detto che i ragionamenti che fino ad ora hanno dimostrato di funzionare, continuino ad essere validi.
Nell'ordine, i fattori di rischio:
a) l'innovazione dei sistemi costruttivi, con speciale riferimento alla necessità di risparmiare energia.
b) la dinamica dei redditi calanti e la scarsa propensione del sistema bancario a prestare soldi ai mutuatari che intendono acquistare casa
c) l'enormità del numero degli immobili inutilizzati
d) l'imprevedibilità degli esiti dell'attuale crisi e dell'impatto sulle risorse disponibili per gli acquirenti e sui conti economici delle imprese costruttrici.

Premesso questo quadro, si possono fare alcune ipotesi:
1) Una casa di qualità (dal punto di vista energetico e costruttivo) non potrà sul mercato avere prezzi "a sconto". Ce ne sono poche (in classe A quasi nessuna, in classe B poche, perchè quando i costruttori hanno capito l'importanza di farle, il mercato era già collassato e soltanto pochi operatori erano pronti a iniziare cantieri in classe B, gli altri erano oberati da debiti e da invenduto di classe C/D/E che nessuno vuole più).
2) Le altre case (nuove) di categoria energetica "bassa" si potranno trovare a sconto (anche del 20/30% nel futuro prossimo). Che si tratti di un buon investimento è tutto da verificare…..
3) L'usato è un grosso problema. Se ce l'ha in mano il privato rimarrà invenduto. Infatti difficilmente la trattativa si chiude se la differenza offerta e richiesta sono troppo distanti. L'italiano medio, in questa situazione, a meno che sia davvero disperato, ragiona nel senso "allora me lo tengo".
4) Esistono alcune nicchie (centri storici delle grandi città, immobili di prestigio e situazioni di pregio in note località mare/monti che vengono percepite come "bene rifugio" da parte di una frangia del nercato che è ancora dotata di una certa liquidità. I valori dovrebbero tenere (ad eccezione di casi di "vendita forzata") e, in alcuni casi, addirittura aumentare se si percepisce un pericolo di perdita di valore della moneta.

In generale ci si può domandare quale sia il corretto valore di un immobile: semplicemente difficile in questo momento una risposta. Si può tentare comunque di porre alcuni principi:
se un appartamento si trova in una zona degradata (o destinata al degrado in una periferia di grande città) e non ha una qualità costruttiva (classe energetica adeguata, a meno che non si trovi in zone calde anche d'inverno, ma c'è il problema del condizionamento estivo) il suo valore (futuro prossimo) tende ad identificarsi con il semplice valore del terreno sul quale è costruito. Infatti è prevedibile che, nei prossimi anni, il costo energetico e la bassa qualità di vita associata al possesso di un immobile di questo tipo allontanino qualsiasi potenziale acquirente dotato di un minimo di disponibilità  e diventi molto oneroso per il proprietario (un proprietario che difficilmente vanterà una posizione reddituale buona).
Per gli immobili di buona qualità ed in posizione discreta o buona scordiamoci gli sconti. Costruire bene costa e, anche se il pensiero comune va a favolosi guadagni degli imprenditori, in effetti le cose stanno ben diversamente. E' vero che c'è chi si è arricchito (plusvalore dato da aver costruito, ad esempio, nel centro di Roma o Milano, ove le valutazioni sono alte ed il margine è elevato), ma è anche vero che molti hanno semplicemente sbarcato il lunario o sono falliti. Nei prossimi mesi il materiale tecnologico di qualità per costruire bene non scenderà certo di prezzo (pannelli solari che contengono rame, caldaie a condensazione e materiale coibente di nuova generazione, serramenti con vetrocamera a gas argon, etc.).

Buona giornata e un caro saluto a tutti

Daniele

utente anonimo
Scritto il 18 dicembre 2010 at 09:32

@ il #9

Daniele ottime considerazioni. Quoto in toto, sopratutto l'ultima frase prima dei saluti.
Aggiungerei solo una considerazione sulla Certificazione sui rumori, obbligatoria sulle compravendite a partire da gennaio 2011, che renderà molto poco appetibili le case di recente (e neanche mica tanto recente) costruzione quasi tutte con solette in cemento non insonorizzate dove anche la caduta, notte tempo, di uno spillo viene chiaramente avvertita dai residenti del piano sottostante. Dormirci é un incubo (alla faccia della classe energetica A o B e pure C).
luigiza

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