L'OMBRA DELLA CRISI DEL COMMERCIAL REAL ESTATE!
Commercial Real Estate ecco un settore che il mercato tende a dimenticare, quasi brillasse di luce propria dimenticando che in fondo le sue performance sono direttamente correlate con il ciclo economico e le fasi di espansione e recessione.
Per Commercial Real Estate si intede il settore che riguarda le compravendite relative ad uffici, centri commerciali e quindi il settore retail, settore commerciale ed industriale in genere.
Il Commercial Real Estate è solo nella fase iniziale del crollo mentre quello relativo al Real Estate si stà avvicinando all’occhio del ciclone ARMs!
Come abbiamo visto in passato il CRE sviluppa la sua influenza negativa verso la fine delle fasi recessive e qui sotto avete due grafici da Economistview che testimoniano il comportamento dei due settori durante le recessioni.
Il messaggio proveniente dagli ultimi dati relativi ai permessi di costruzione ed all’avvio di nuove costruzioni del settore residenziale è chiaro nonostante la distorsione relativa allo stato di New York, prendendo ad esempio i cosidetti "single-family starts" il declino è del 2,9 % rispetto al 3,2 % del mese prima giù di un sensibilissimo 64,3 % dal picco del mese di gennaio 2006.
I permessi dell’avvio di nuove costruzioni sono crollati di oltre il 17 % giù di un 67,5 % dal picco di settembre 2006, un ricordo che non trova posto in oltre 45 anni. Nell’indice di fiducia dei costruttori si nota che la previsione di futuri compratori resta invariata rimandando una possibile svolta alla metà del prossimo anno, non dimenticatevi dell’onda degli ARMs!
Secondo Calculated Risk sembra che l’avvio e il completamento di nuove costruzioni sia a livelli inferiori delle vendite di nuove abitazioni e quindi tutto ciò non può essere letto che in maniera positiva per cercare di ridurre un inventario ai massimi livelli storici dove giornalmente le foreclosures e i Reos non mancano di incrementare accelerando una dinamica impossibile da controllare.
Quindi è possibile che da oggi in poi vengano avviati nuovi cantieri a livelli inferiori alle vendite con un maggiore completamento di quelli esistenti non senza aver un negativo unflusso sulla disoccupazione del settore edile.
Per quanto riguarda infine le dimensioni di questi due settori i mercati farebbero meglio a non sottovalutare le dimensioni dell’ ombra Commercial come testimonia il grafico qui sotto!
L’indice qui sotto invece è fornito dalla collaborazione del MIT Center for Real Estate con Moody’s. MOODYS/REAL_Commercial_Property_Price_index
Se poi volete avere un’idea di quali sono i TOP LOAN CONTRIBUTORS negli anni d’oro del CRE ecco alcuni dati da Morgan Stanley.
Questi sono i maggiori investitori nel mercato CMBS Commercial Mortgage Backed Securities
window.addEvent(‘domready’, function(){
var cep_ad = new SWFObject(‘http://www.economicnews.ca/cepnews/data/ads/68C-GFT-120×260-CEP.swf’, ‘flash_ad_13’, ‘120’, ‘260’, ‘7’);
cep_ad.write(‘flash_ad_13’);
});
window.addEvent(‘domready’,function()
{
var ad13Url = ‘http://www.economicnews.ca/cepnews/adimpression?ad_id=13′;
new Request({url: ad13Url, method:’get’}).send();
});
(CEP News) – Commercial real estate prices continued falling in June, according to the Moody’s/REAL Commercial Property Price Indices (CPPI), which recorded a 3.3% monthly decline, marking a 9.6% decrease from year-ago levels.
Un declino del 3,3 % in un solo mese, quasi un terzo di tutta la discesa in un solo mese negli ultimi quattro che hanno registrato una regressione. Nessun settore commerciale si salva dalla dinamica in corso e il volume delle transazioni e sceso di oltre il 25 % rispetto al primo semestre 2007. La stabilizzazione di giugno va monitorata nel tempo per cercare di individuare le tendenze.
Non stiamo parlando del mercato immobiliare italiano ma da queste informazioni possiamo imparare molto anche sulle dinamiche future nel nostro paese.
The CPPI is based on the repeat sales of the same properties across the US at different points in time in an effort to provide transparency and methodological rigor, while reducing distortions that can occur with other commercial property value measurements such as appraisals or average prices.
Non aggiungo altro a Voi ogni altra considerazione vi lascio con la tendenza in atto nell’indice CMBX targato ottobre 2007 BB e AAA per gradire, la sostanza non cambia, dove quando la tendenza degli spreads è al rialzo, i prezzi relativi ai bond costruiti sul CRE sono al ribasso. MARKIT.com
Nakedcapitalism Quelle surprise Commercial Real Estate Loans_Looking_Woobly!
Infine un’ultima breve considerazione rispetto alle notizie riportate su Bloomberg a proposito di Freddie Mac & Fannie Mae ai minimi degli ultimi 20 anni quasi il mercato volesse forzare la mano alla politica, al di là delle dichiarazioni di possedere oggi più capitale che in qualunque momento della storia fatte dall’amministratore delegato di Fannie che equivalgono ad un atto di disperazione e quelle di Paulson secondo le quali il Tesoro non ha alcuna intenzione di intervenire in un salvataggio.
Aug. 20 (Bloomberg) — Fannie Mae and Freddie Mac’s success in repaying $223 billion of bonds due by the end of the quarter may determine whether they can avoid a federal bailout. Fannie, based in Washington, has about $120 billion of debt maturing through Sept. 30, while McLean, Virginia-based Freddie has $103 billion, according to figures provided by the government-chartered companies and data compiled by Bloomberg.
223 miliardi di dollari entro la fine di settembre sono un oceano di bond in scadenza che ben difficilmente il mercato sarà in grado di assimilare, il governatore della Fed Stern ha sottolineato la vitale importanza dell’operatività dei due giganti finanziari e ricordato a tutti come sia il momento di stare tranquilli in riferimento ai tassi quindi ormai la nazionalizzazione parziale o mascherata è una possibilità affatto remota. Sono curioso di vedere la reazione del dollaro alle prossime mosse sullo scacchiere finanziario!
" Il problema del Mondo " disse il maestro con un sospiro, " è che gli esseri umani rifiutano di crescere".
" Quando si può dire di una persona che è cresciuta? ", chiese un discepolo.
" Il giorno in cui non ci sarà più bisogno di mentirle su niente".
Una domanda per Andrea :
nell’ipotesi che Fanni Mae oggi o domani venga nazionalizzata, quali potrebbero essere secondo te gli effetti collaterali sul sistema economico americano?
soprattutto quelli di medio termine, in quanto le motivazioni di tale gesto sono finalizzate evidentemente solo al breve per fare in modo che loro arrivano alle elezioni (unico motivo) con un insano ottimismo con euforia di borsa e la convinzione che nessuno possa fallire
complimenti per il blog
Diego
Sono cadute le illusioni sul decoupling di Europa e Giappone, ma per Cina e India che ne pensi?
Stella
Ciao Andrea,
scrivi tanti commenti, tutti molto interessanti e sensati.
L’unico neo è che leggerli al mattino, quando arrivi in ufficio, e poi i mercati vanno giù, e giù e ancora + giù ….. demoralizzante.
E cosi x farmi davvero e ancora + male ti pongo una domanda :
Ma com’è che i bonds Fannie & Freddie, a ieri, avevano ancora un rating tripla A ?
Grazie a Dio in portafoglio non ne ho, xò la cosa mi incuriosisce ….
Grazie per la considerazione, mio marinaio …
Alex
secondo me Fannie e Freddie sono AAA semplicemente perchè le uniche 3 agenzie di rating riconosciute (S&P Moodys e Fitch) sono americane e perché se le declassano crolla tutto il baraccone. Scambiano ai prezzi di un A- o giù di lì (tipo debito pubblico italiano tanto per intenderci).
Roberto
p.s. questo link ad occhio mi sembra interessante: http://www.occ.treas.gov/deriv/deriv.htm
aggiungo una cosa. I fondi pensione sono generalmente obbligati per statuto ad investire in obbligazioni AAA. Immaginiamoci cosa succede se le obbligazioni F&F venissero anche solo declassate a AA.. Alla faccia del mercato efficiente e della vigilanza degli organismi di controllo.
Roberto
La nazionalizzazione delle GSe non è in fondo una novità, in quanto la loro nascita risale alle ceneri della Grande Depressione ad opera del New Deal di Roosevelt. Il rating di Fannie e Freddie è senza dubbio relativo alla garanzia inplicita offerta dallo stato americano e ovviamente si riferisce ai sottoscrittori di obbligazioni delle due agenzie. Si potrà forse con il tempo mettere in forse la tripla A forse pure per gli Stati Uniti ma al di là del valore prossimo allo zero per le azioni è ovvio il rischio sistemico in maniera particolare attraverso i fondi pensione e tra i mercati emergenti.
Detto questo la nazionalizzazione di F&F non potrà non influire sul debito americano e sulla percezione di sicurezza di un paese che sarà costretto ad alzare i livello degli interessi per attrarre capitali una volta che la politica avrà fatto il suo corso.
In fondo è la stessa questione che abbiamo più volte trattato con la farsa delle monolines, strutture finanziarie che forniscono rating a società dietro corrispettivo di un premio con la preospettiva della crescita infinita senza aver mai testato una probabile e possibile crisi.
Cara Stella per quanto riguarda Cindia come più volte detto si tratta di due splendidi adolescenti anche se preferisco in particolare la freschezza e la cultura di un paese come l’India potenzialmente devastante nella sua cultura, nella capacità di far coesistere una moltitudine di religioni e culture nel rispetto reciproco a parte gli estremismi uno dei pochi paesi al mondo che non conosce il “debito pubblico” e quindi difficilmente ricattabile.
E’ in atto uno svolta epocale, inevitabile nel medio e lungo termine, ma oggi le economie emergenti dipendono in tutto e per tutto dai consumi occidentali, dagli investimenti occidentali anche se oggi vi è un crescente spirito di nazionalizzazione in particolare ad opera di Paesi che pretendono che le materie prime siano al servizio del proprio popolo e non terra di conquista dell’economia occidentale.
No, nel breve termine non vedo alcuna possibilità per l’adolescente Cindia di proseguire nella sua inarrestabile crescita senza dover fare i conti con l’occidente.
Andrea
Grazie Andrea, mi interessava la TUA opinione
Stella
E’ un piacere Stella anche se la mia opinione vale molto meno della Vostra consapevolezza!
Ormai l’avrete notato anche Voi di quanto sia alto il livello di falsità, poca trasparenza, freddezza, sistematico ricorso alla menzogna da parte del sistema ben pochi esclusi, poche perle in un mare di fango, ma non finirò mai di stupirmi abbastanza di come gli investitori siano in simbiosi con questo mondo senza andare alla ricerca di un investimento etico.
Ho appena finito di leggere un Fugnoli decisamente in “trincea”….che conviene con il mio ultimo post……
“Terzo, perché i problemi si sono allargati a tutto l’attivo delle banche (che hanno svalutato
finora alcuni tipi specificii di asset, ma non hanno creato fondi per le future sofferenze commerciali, molto probabili in caso di recessione) ”
…..e che tra l’altro un anno dopo Icebergfinanza covenendo sul “timing” della tarda primavera 2009 sostiene che ……..
“L’importante, in questa fase, è non diventare poveri. A diventare ricchi cominceremo a pensare, nel caso, dalla prossima primavera.”
E si l’importante è diventare ricchi o meglio non diventare poveri ecco, i problemi di questa epoca ecco l’insegnamento di questi due anni di “riflessione” di grandi analisi, dalla prossima primavera diventeremo tutti ricchi……..
Ringrazio il Cielo di non amare più di tanto questo mondo, di amare le cose semplici quelle che ti regalano la serenità che la ricchezza e il potere non possono donare di poter vivere con le mie piccole Utopie alla ricerca di un mondo migliore!
Chiedo scusa a chiunque si sia sentito parte in causa, in fondo siamo tutti in cammino verso un mondo migliore, forse si tratta solo di dare una diversa scala di valori dove non per questo il profitto escluso ma magari condiviso.
Andrea
Capitano mio Capitano…che dire complimenti come sempre. Sai cosa mi fa’ rabbia ? E’ che nessuno oggi con la situazione attuale immagina un futuro diverso. Ho scambiato opinioni nelle settimane scorse con tante persone, di ogni settore…e tutti non riuscivano ad immaginare un mondo o sistema di fare economia, mercato…finanza diverso…diciamo maggiormente umano. Se dopo l’ attraversata del deserto di questo periodo non riusciremo a ripartire con una considerazione etica diversa allora sara’ tutto inutile, in fondo quante volte a noi stessi con un po’ di cinismo diciamo…si sa che le cose vanno cosi’ smettendo di indignarci o di chiederci perche’ (vedi ad esempio il rating AAA di qualche carretta che qualcuno sopra ha notato).
Un saluto poi a tutta la ciurma
Massimo
grazie Capitano per le tue analisi sempre precise e illuminanti
hai dato uno sguardo a questo grafico?
http://bigpicture.typepad.com/comments/files/bank_deriv_exposure.png
TCF
risposta X Roberto … # 5 e 6
Purtroppo non ho la tua mail, e cosi il “Grazie” te lo post..o qui.
ciao
alex
Devi essere connesso per inviare un commento.
Un blog meraviglioso, in cui si parla della dura realtà dei fatti, senza fronzoli e senza illusioni inutili. Complimenti.