IL MERCATO IMMOBILIARE MONDIALE: Alcune brevi considerazioni.
Come potete notare dalla mappa mondiale pubblicata sul sito http://www.worldmapper.org/ la dinamica della crescita dei mercati immobiliari mondiali varia da continente a continente raffigurando un tendenza che si è sviluppata a macchia di leopardo principalmente nelle economie occidentali e orientali.
Questa tendenza è stata determinata, essenzialmente da una disponibilità di capitali, speculativi e non, che in questi ultimi anni si sono diretti contemporaneamente verso l’unico asset che poteva raccogliere la sfiducia e delusione nei mercati azionari.
La mappa in questione raffigura il prezzo medio per l’acquisto di una abitazione con una determinazione che tiene conto della parità di potere di acquisto rispetto a differenti realtà economiche e territoriali con riferimento all’anno 2002.
Come possiamo osservare il continente europeo è quello con la più alta percentuale di abitazioni costose nel quale la casa viene vista non solo come luogo dove poter vivere, ma anche come investimento.
Se aprite la pagina in pdf. avrete ulteriori informazioni relative sempre all’anno 2002 sui prezzi medi nelle singole nazioni e per continenti.
Indubbiamente a prima vista non possono passare innosservate le dimensioni del Giappone che in relazione al territorio è la prima nazione con un costo medio di 186.000 dollari, Giappone che negli anni ’80 conobbe la crisi immobiliare delle "jusen" che portò al fallimento di molti istituti finanziari.
Seguono poi alcuni paesi che per le loro dimensioni territoriali incorporano delle valutazioni rilevanti come Lussemburgo, Svizzera, Irlanda e Austria. La nostra Italia in questa classifica occupa il decimo posto con una valutazione media di 157.000 dollari.
Secondo una recente indagine Nonisma, pubblicata sull’ Economist, i prezzi delle abitazioni sono saliti al lordo dell’inflazione rispettivamente:
250 % IRLANDA 200 % INGHILTERRA 170/180 % SPAGNA 130/140 % FRANCIA e 100 % ITALIA.
Australia, Stati Uniti e Canada sono le altre nazioni che hanno avuto al di fuori del continente europeo le variazioni più consistenti. Ciò porta alla considerazione "prudenziale" che l’elemento scatenante della crisi americana sia dovuto principalmente oltre che all’infinita risalita dei tassi di interesse, anche al fenomeno "subprime" che dalle ultime rilevazioni sembrerebbe riguardare non soltanto le categorie ad alto rischio di insolvenza, ma anche alcuni dei settori a basso rischio come i mutui AltA e talvolta per la complessità e la fantasia nelle dinamiche di rimborso anche i mutui “highprime”.
Attraverso queste brevi considerazioni, si può dedurre che in questo momento il continente europeo con in testa Irlanda, Inghilterra e Spagna è vista la dinamica di aumento dei tassi nell’area euro, il continente a più alto rischio per quanto riguarda la prossima crisi immobiliare.
Ovviamente tutto dipenderà oltre che dalla dinamica di crescita dei tassi, dal grado di indebitamento delle famiglie, dalla presenza importante di mutui con tecniche di rimborso particolarmente fantasiose, dalla crescita economica ed in conseguenza dalle dinamiche dei salari e dei patrimoni individuali.
Ma su questo tornerò a breve con un post che prenderà in considerazione dettagliatamente il nostro mercato immobiliare.
Tornando per un attimo agli ultimi dati rilasciati in America, relativi alla vendita di abitazioni esistenti dai dati si nota come affermato precedentemente che la situazione risente del crollo delle valutazioni e del valore delle case di nuova costruzione, il quale combinato con l’effetto deflativo ovvero l’attesa da parte dei compratori per quotazioni tendenzialmente più basse, ha portato a vendite inferiori del 2,6 % con una percentuale che testimonia la più lenta fase di vendita degli ultimi 4 anni. Gli inventari di abitazioni invendute sono aumentati del 10,4 % ad un massimo del ultimi 15 anni, dicesi 15 anni!!!
Ora i tempi di vendita medi si sono dilattati a 8,4 mesi in media!
I dati in questione sono stati forniti dalla NAR associazione degli immobiliaristi americana che ha visto un cambio al vertice del capo economista famoso per il suo infinito ottimismo oltranzista, David Lereah, modificato con una recente dichiarazione secondo la quale il mercato immobiliare è in recessione, non stabilizzazione, ne correzione, ne crollo ma semplicemente recessione!
La speranza vana di un minimo di realismo è stata tradita dal nuovo capo economista, Yun, dopo questa pioggia di dati negativi. Secondo la Yun i mutui “subprime” non sono più disponibili sul mercato e le accurate analisi di redditi e patrimoni stanno arrestando le ipoteche più rischiose con la conseguenza che i cosiddetti “ acquirenti principianti” ovvero coloro che sono al loro primo acquisto latitano sul mercato.
Ebbene come la tradizione presuppone, la Yun ha affermato che un esame accurato dei prestatori di ipoteca stà arrestando le ipoteche “subprime” e ciò e buona cosa per i consumatori e le comunità intere ma la grande disponibilità di ipoteche convenzionali e gli impieghi generati in questi ultimi 24 mesi contribuiranno a stabilizzare il mercato che stà risalendo!
Signori allacciatevi le cinture, stiamo per ripartire abbiamo toccato il punto più basso, il mercato non si sta più solo stabilizzando, ma dopo una piccola correzione è ormai pronto per una ripartenza con previsioni stellari!!!!!!!
Va bene il dovere istituzionale di infondere ottimismo ma esiste anche un dovere istituzionale di avvertire e mettere in guardia dai facili ottimismi e dagli eccessi, e non lasciarsi trascinare dalle tendenze e dagli interessi personali!
Ma questo si sa è un’altra storia, la storia di un’etica che abita nel paese delle Utopie, il paese che l’Umanità visita ogni giorno!
